（2016）辽01民终10456号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-12
案件名称
上诉人孟彤与被上诉人万祥置业（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟彤,万祥置业（沈阳）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10456号上诉人（原审原告）：孟彤，女，1976年6月23日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：万祥置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区长白街27-1号。法定代表人：武文勇，该公司总经理。委托代理人：乔蓉蓉，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人孟彤因与被上诉人万祥置业（沈阳）有限公司（以下简称“万祥公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院(2015)沈和民二初字第03093号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长、代理审判员史舒畅主审、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告孟彤诉称：原告为被告开发的位于沈阳市和平区和泰街5号“远洋•岦宫”小区的业主。原告于2012年4月28日与被告签订《商品房买卖合同》，在2013年8月办理了“远洋•岦宫”小区的入住手续。自2013年8月原告入住以来，被告向原告交付的房屋及相关设施出现了诸多质量及维修不及时的情况，例如：（1）地下车库问题：地下车库地面及地坪漆破损严重、车库墙皮脱落、车库门禁系统经常失灵等工程质量问题，已经严重影响车库功能和业主使用；（2）电梯问题：自原告入住以来，四部电梯频繁发生停止运行、电梯门不能打开、电梯坠落等危险情形，尤其严重的是，1#楼电梯基坑内经常被水注满，电梯被水浸泡，电梯井变水井，电梯问题已经严重影响了原告的日常生活和人生安全；（3）供电问题：两年来，“远洋•岦宫”小区的供电一直是临时用电，且经常出现停电、电压不稳等事故，另外目前电一直是临时用典，且经常出现停电、电压不稳等事故，另外目前尚无备用电源，由于开发商的原因致使园区供电不能保障；（4）监控问题：监控系统未按约定安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统，业主财物被盗的事件时有发生；（5）消防问题：园区及室内的消防工程至今未通过验收，消防工程的不合格问题已经严重危害原告的居家安全；（6）供水问题：自业主入住以来，经常发生因园区供水工程质量问题导致停水情况的发生，停水情况日见频繁，严重影响了业主最基本的生活需求，经自来水公司确认，园区停水的主要原因是由于园区的水泵设施及供水管道的工程质量造成的；（7）业主会所问题：业主会所服务功能是开发商对于购房业主的承诺，是商品房买卖合同的附件，据查，业主会所已被被告另行出售、并仅与新的买受人约定了较短服务功能的年限，被告由此构成违约。对于上述问题，原告及其他业主均多次向被告进行反映，但被告始终采取拖延、推诿的做法，未采取相应的具有成效的维修行为。原告认为，被告的行为已经构成违约、违法。综上所述，根据我国现行法律、法规及司法解释之规定，原告现诉请法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告在三十天内对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地漆、地下车库棚顶漏水、地下车库墙皮脱落等工程质量问题进行维修，并对地下车库的门禁系统设备进行更换；2、请求法院判令被告在三十天内对“远洋·岦宫”小区电梯进行维修，其维修后的电梯必须通过质量监督机构的检验验收；同时，请求判令被告限期彻底排除“远洋•岦宫”小区电梯井积水的事故隐患；3、请求法院判令被告在三十天内为“远洋·岦宫”小区提供符合居民用电标准的电源系统及备用电系统；4、请求法院判令被告在三十天内为“远洋·岦宫”小区安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统；5、请求法院判令被告在三十天内对“远洋·岦宫”小区的消防系统进行维修、完善，直到通过消防部门的验收；6、请求法院判令被告三十天内重建或彻底维修园区供水工程；7、请求法院判令被告不得改变业主会所服务于业主的服务功能；8、由被告承担本案诉讼费用。第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告在三十天内对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修；2、请求法院判令被告在三十天内为“远洋·岦宫”小区提供合法、正常的符合居住用电标准的电源系统及备用电系统；3、请求法院判令被告在三十天内为“远洋·岦宫”小区安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统；4、请求法院判令被告给付原告未达房屋交付标准期间的违约金30,000元；5、由被告承担本案的诉讼费用。原审被告万祥置业（沈阳）有限公司于第一次庭审中辩称：1、本案原告的第一项诉讼请求，被告认为，对于本项诉讼请求，原告不具有诉讼主体资格，理由是本案的案由是商品房买卖合同纠纷，地下车库又不属于商品房买卖合同的标的，那么，按照物权法的规定，本案所涉及的地下车库是由被告投资建造的独立的构筑物，未进入业主的公摊面积，不属于业主的共有部分，因此，原告无权依据商品房买卖合同以及其业主身份要求被告对地下车库进行保修，从方便业主使用的角度，事实上被告已经对地下车库的顶棚漏水墙皮脱落门禁系统等问题进行了彻底的维修，目前都符合使用标准；2、本案的第二项电梯以及电梯基水井的隐患，第四项园区内的监控系统、报警系统、巡更系统，第五项的消防系统，第六项的供水系统均已安装完毕，并通过了相关部门的竣工验收及消防验收，目前不存在质量问题安全隐患；3、对于本案的第三项诉讼请求由于涉及的便利工程的建设，需要由规划部门以及建委进行施工的审批，目前被告正在积极协调，但是修复的时间客观上无法在三十天内完成，被告认为原告要求在30天内修复不具有合同基础和法律依据，按照辽宁省物业管理条例第22条规定，客观上不具备立即整改条件的，法院可以允许被告制订整改方案，按照整改方案进行维修，原告要求30天内修复没有合同及法律依据，客观上时间也是不够的；4、关于原告的第七项诉讼请求，“远洋•岦宫”小区没有规划所谓业主共有的业主会，被告在商品房买卖合同中也没有做出此类承诺，被告不知原告所称的业主会所的具体所指，可以确定的是其所指的不属于业主的共有部分，因此原告要求对被告就所有权的商业的使用排出妨碍，没有法律依据。被告万祥置业（沈阳）有限公司于第二次庭审中辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同中不包括使用地下车库内容。原告使用地下车库是基于原、被告双方另行签订的地下车库使用合同。地下车库使用和商品房买卖属于两种不同法律关系，原告应分别起诉；2、园区供电设施由供电部门负责建设，按照双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，市政配套设施接通延迟属于被告可以免责事由，而且在此期间被告也提供了合理的代替措施，并没有影响房屋交付和原告正常的生活用电，提供代替措施符合补充协议第11条约定，而且建筑物本身有备用点系统，对于原告的第二项诉求，法院不应支持；3、园区已安装监控系统、周界报警系统、电子巡更系统，且上述职能系统均正常运转；4、诉争房屋已达到交付标准。合同约定的交付标准是商品房经验收合格，诉争房屋在交付前已取得竣工验收备案书。供电、供水、排水在如主时也已达到使用条件，按照补充协议第11条之约定，“属于出卖人责任未能达到使用条件的，出卖人提供代替措施，使用的费用由买受人承担。”也就是说按双方约定，原告认可被告提供代替措施此种情况视为房屋配设施达到使用条件。事实上，原告已经接受房屋并一直在该房屋居住生活，因此，原告主张房屋未达交付标准，没有事实及合同依据。原审法院经审理查明：2012年4月28日，原告孟彤与案外人张少千（系原告配偶）作为买受人（乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区22#街北段5-1号1-14-1房屋（即“远洋·岦宫”1#1-1401）。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2013年8月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。”第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、供水、排水在入住时达到使用条件；……”在合同附件中载明‘电表：一户一表’，智能系统包括楼宇对讲系统、监控系统、周界报警系统、背景音乐系统、电子巡更系统、停车场管理系统及门禁系统。《商品房买卖合同》补充协议第11条（对《合同》第十四条的补充）约定：“鉴于本项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除《合同》约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间，买受人理解并同意不就本项目后续建成的基础设施、公共配套的坐落地点及对买受人可能造成的影响等问题，向出卖人索赔或主张退房。属于出卖人责任未能达到使用条件的，出卖人提供替代措施，使用的费用由买受人承担。”2013年8月1日，本案诉争房屋所属建筑工程通过竣工验收，原告于2013年8月办理了入住手续。现原告认为，“远洋·岦宫”小区存在维修不及时、使用临时用电、监控系统未按约定安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统等诸多问题，且与约定不符，故诉至法院。诉讼中，经本院核实，被告现正在对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修。另查，被告已向供电部门缴纳供电工程建设费，供电部门尚未对该小区进行供电施工。再查，经办案人员现场查勘，“远洋·岦宫”小区已经安装了监控系统、报警系统以及电子巡更系统，现运行正常。原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于原告主张的被告为“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修一节。诉讼中，经本院核实，被告现正在对“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆进行维修，即被告已履行维修义务，无需法院判决履行。关于原告主张的被告为“远洋·岦宫”小区提供合法、正常的符合居住用电标准的电源系统及备用电系统一节。被告为“远洋·岦宫”小区提供的是临时替代电，该小区至今未使用正式电的责任并非在于被告，因被告已向供电部门缴纳电力工程配套费，应由供电部门负责电力工程建设。故对原告该项主张，原审法院不予支持。关于原告主张的被告为“远洋·岦宫”小区安装无盲点监控系统、周界报警系统、电子巡更系统一节。经办案人员现场查勘，“远洋·岦宫”小区已经安装了监控系统、报警系统以及电子巡更系统，且园区现正常运行。《商品房买卖合同》附件中载明‘智能系统包括楼宇对讲系统、监控系统、周界报警系统、背景音乐系统、电子巡更系统、停车场管理系统及门禁系统’，并未要求安装‘无盲点’监控系统、周界报警系统、电子巡更系统，故对原告该项主张，原审法院不予支持。另，诉争房屋已通过竣工验收，原告亦入住至今，其主张被告给付其未达房屋交付标准期间的违约金30,000元，缺乏事实及法律依据，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告孟彤的诉讼请求。案件受理费650元，由原告孟彤负担。宣判后，孟彤不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人提供“临时用电”违约、违法。一审以被上诉人已向供电部门缴纳供电工程建设费和供电部门未对案涉小区进行供电施工为由免除被上诉人义务缺乏事实及法律依据。现有证据不能证明物业费减免是因为上诉人对临时电知晓并理解。一审遗漏被上诉人改变楼层的违约事实。被上诉人万祥公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》及附件、补充协议、“远洋·岦宫”小区地下车库的地面地坪漆照片，被告提供的竣工验收备案书、关于新建住宅电工程建设收费标准的通知、电力工程配套费绵费发票等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，原审认定合法有效适用法律正确，双方均应依约履行。根据双方合同约定，出卖人应当在2013年8月20日前，将经验收合格，供电、供水、排水在入住时达到使用条件的商品房交付买受人使用。现案涉房屋已经竣工验收并取得竣工验收备案书，也已通水、通电，基本符合双方约定的入住标准，一审判令驳回上诉人要求被上诉人给付违约金的诉讼请求并无不当，二审予以维持。关于上诉人所提出的被上诉人改变楼层问题。首先，双方在案涉合同中并未对楼宇层数变更的违约责任进行约定，上诉人亦未提供证据证明上述问题是否对其造成损失及损失的具体数额；其次，现上诉人提供的证据不足以证明其在接收房屋办理入住时，对该问题明确表示异议，故对上诉人该项主张，二审亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人孟彤负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一六年十月十四日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”