（2016）苏01民终7221号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-29
案件名称
鄂惠清与南京扬子科创科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鄂惠清,南京扬子科创科技发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终7221号上诉人（一审原告）：鄂惠清，男，1979年2月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐家青，江苏首开律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：南京扬子科创科技发展有限公司，住所地南京市高新区丽景路2号研发大厦A座302-1室。法定代表人：龙志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张燕，该公司法务。委托诉讼代理人：陈雷，该公司法务。上诉人鄂惠清因与被上诉人南京扬子科创科技发展有限公司（以下简称扬子科创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人鄂惠清及其委托诉讼代理人徐家青、被上诉人扬子科创公司委托诉讼代理人张燕、陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鄂惠清上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持鄂惠清的诉讼请求，即确认《房屋意向转让协议》有效并判令扬子科创公司继续履行，承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决遗漏本案关键事实，即涉案房屋并非转让给鄂惠清个人，而是最终转让给鄂惠清注册的科技型企业；（二）一审判决认定协议实际无法履行，属于事实认定错误。不论从空间上还是时间上，《房屋意向转让协议》都可以继续履行。从空间上看，协议并未违反南京市人民政府宁政规字[2013]1号文件的规定，房屋受让主体并非个人而是鄂惠清注册的科技型企业；从时间上看，房屋交付时间是2016年12月31日，该时间期限没有届满，双方仍有继续履行协议的时间空间。（三）一审判决遗漏鄂惠清请求确认《房屋意向转让协议》有效的诉讼请求，在对案涉协议效力未作认定的情况下判决解除协议，判决内容不合逻辑且自相矛盾。被上诉人扬子科创公司辩称：（一）《房屋意向转让协议》所约定的标的物涉及科技研发用地，该性质土地所建房屋对购买资格有前置的政府审批程序，且对外销售方案需经政府先行审批，《房屋意向转让协议》未经批准尚未生效。（二）《房屋意向转让协议》系预约协议，不具有强制履行性，该协议的继续履行实际上也存在政策性障碍。（三）一审判决解除协议、返还预付购房款，系为解决纠纷、减轻当事人诉累，判决结果并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。鄂惠清向一审法院起诉请求：（一）确认鄂慧清与扬子科创公司于2014年8月3日签订的《房屋意向转让协议》有效，扬子科创公司继续履行该协议；（二）扬子科创公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月27日，鄂惠清、扬子科创公司签订【明发智汇城】项目房号确认书。2014年8月3日，鄂惠清就购买扬子科创公司开发的位于明发智汇城二期A栋0812室房屋，与扬子科创公司签订《房屋意向转让协议》，建筑面积为82.12平方米，单价为6233.09元/平方米，总价款为511861元。扬子科创公司应于2016年12月31日前交付该房屋。《房屋意向转让协议》签订当日，鄂惠清支付预付款255931元。《房屋意向转让协议》第三部分之二约定，鄂惠清承诺在约定的交付日之前的60日内在房屋所在地注册科技型企业，并由该企业在交房前与扬子科创公司签订正式的房屋转让协议，扬子科创公司在约定的交付时间向该企业交付房屋。签订正式房屋转让协议时扬子科创公司应取得竣工验收备案表。第三部分之四约定，扬子科创公司迟延交付的，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向鄂惠清支付违约金。第八部分约定，签订本协议时，鄂惠清已明知本项目土地使用性质为科研用地，无法出让予自然人。出于创业需求及希望尽早享有先期受让房屋的优惠政策，鄂惠清在目前尚未注册科技型企业的情况下要求以其个人名义暂时签订本协议。2014年12月18日，扬子科创公司向鄂惠清发出《告知书》，称根据政府有关规定，该房屋无法办理出售予自然人的相关手续，《房屋意向转让协议》客观上不能履行，通知双方签订的《房屋意向转让协议》无效，并办理退款手续。2014年12月30日，鄂惠清找扬子科创公司商谈《告知书》事宜。2015年12月17日，鄂惠清委托江苏首开律师事务所律师向扬子科创公司发出律师函，要求继续履行协议。一审法院另查明，扬子科创公司的经营范围为：承担服务外包业务；开发、生产计算机软件、硬件；开发智能仪器仪表、网络安全设备、应用系统；计算机系统集成；技术咨询及售后服务；销售自产产品；科技技术成果转让；科技研发机构办公用房的出租及物业管理。鄂惠清系南京东测电子科技有限公司法定代表人。一审法院再查明，南京市人民政府宁政规字[2013]1号《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》规定：科技研发用地及地上房屋分割转让销售的对象为符合规定条件的科技研发企业或机构，不得转让销售给个人。一审法院认为：当事人从事民事活动应当遵守国家法律法规。根据相关法律规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同的约定使用土地，不符合条件的不得转让。涉案房屋土地用途为工业用地（科技研发），亦不充许向个人进行转让，扬子科创公司向鄂惠清出售涉案房屋，改变了涉案房屋土地用途和土地使用条件，违反了国家土地管理方面的规定，涉案合同实际无法履行。鄂惠清要求继续履行合同的诉讼请求一审法院不予支持。扬子科创公司要求解除合同的意见一审法院予以采纳，已经履行的部分应予返还。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第五项、第九十七条之规定，一审法院判决：一、驳回鄂惠清的诉讼请求；二、鄂惠清与南京扬子科创科技发展有限公司于2014年8月3日签订的《房屋意向转让协议》于判决生效之日起解除；三、南京扬子科创科技发展有限公司于判决生效之日起五日内返还鄂惠清购房款255931元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5139元减半收取2569.50元，由南京扬子科创科技发展有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鄂惠清提交南京鑫诺金测控技术有限公司（以下简称鑫诺金公司）营业执照一份，证明按照协议约定已在涉案房屋所在地注册了科技型企业，《房屋意向转让协议》具备继续履行的条件。扬子科创公司对该份证据的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。扬子科创公司提交南京市国土资源局高新技术产业开发区分局《关于提请对南京明发通达电子信息技术发展有限公司地块加强监管的报告》，证明解除与鄂惠清等购房人签订的《房屋意向转让协议》，系落实南京高新技术产业开发区管理委员会的监管要求所采取的措施。鄂惠清对该份证据的真实性予以认可，但认为该份证据仅说明项目房屋不得转让给自然人，而非不能转让给相关企业单位，故涉案《房屋意向转让协议》并不违反地方政策性要求。本院认为，上述证据真实性、合法性予以确认，关联性在裁判理由中予以分析。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年4月19日，南京明发通达电子信息技术发展有限公司（以下简称明发通达公司）以公开出让的方式取得了南京高新技术产业开发区软件园西区PKB084-03-09地块，出让土地面积11244.1平方米，土地用途为科教用地（科研设计）。2013年4月28日，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2013年8月9日办理了土地证。目前，该项目主体建设已经完工。《国有建设用地使用权出让合同》第二十条约定，项目建成后所建房产分割转让（包括出售、交换和赠与）的建筑面积不得大于地上总建筑面积的50%，其余房产不得分割转让；转让对象必须为电子、软件、信息技术、知识型服务业等科技研发类型企业或机构，该类型企业或机构所经营项目须符合南京高新技术产业开发区管理委员会产业政策，且不得为自然人。以上转让均须经南京高新技术产业开发区管理委员会书面同意。2014年7月，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局发现明发通达公司以公寓形式出售涉案项目，涉嫌改变出让土地用途、违反《国有建设用地使用权出让合同》，遂提请南京高新技术产业开发区管理委员会对出让地块加强监管，并责令明发通达公司限期整改。南京市人民政府宁政规字[2013]1号《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》第三条规定，工业及科技研发用地中房屋土地可转让销售的比例、条件等相关内容应在土地挂牌出让时公示，在土地出让合同中以黑体字标示并在土地证书上予以记载，住建、国土部门在办理房屋及土地销售、转让和登记手续时予以审核把关。南京市国土资源局宁国土规[2014]3号《关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则》第一条第三项规定，科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。2015年8月5日，明发通达公司经核准变更企业名称为扬子科创公司。2016年9月8日，鑫诺金公司依法设立，住所地南京高新技术产业开发区研创园团结路99号孵鹰大厦276室，法定代表人鄂惠清，经营范围为测控设备及系统、仪器仪表、机电一体化产品研发、销售、技术咨询、技术服务。各方对一审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。根据当事人上诉、答辩意见和二审庭审情况，本案二审争议焦点为：一、《房屋意向转让协议》是否依法成立并生效；二、《房屋意向转让协议》是否应当继续履行。关于《房屋意向转让协议》是否依法成立并生效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《房屋意向转让协议》系预约性质的房屋买卖合同，协议中双方当事人对出售房屋的位置、面积、价格、付款方式、交付时间、交付条件等合同的主要条款作出了明确约定，经双方当事人签字盖章，应当认定依法成立。虽然案涉房屋的土地登记用途为科教用地（科技研发），但法律、行政法规并无规定此类房屋买卖合同需要办理批准手续才能生效，故本院认定《房屋意向转让协议》自双方当事人签订之日起依法成立并发生法律效力。南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中关于项目建成后所建房产分割转让须经过南京高新技术产业开发区管理委员会书面同意的约定，系为合同相对方明发通达公司设定的义务，并不影响《房屋意向转让协议》依法成立并生效。因此，扬子科创公司认为《房屋意向转让协议》不生效、无效的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。关于《房屋意向转让协议》是否应当继续履行的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。扬子科创公司与南京市国土资源局高新技术产业开发区分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十条约定，项目建成后所建房产允许部分分割转让，并对分割转让的比例、对象、批准单位作了规定。《房屋意向转让协议》的签订主体虽然是鄂惠清个人，但根据《房屋意向转让协议》第三部分之二的约定，案涉房屋的实际受让主体是鄂惠清开办的科技型企业，并不违反南京市人民政府宁政规字[2013]1号及南京市国土资源局宁国土规[2014]3号关于科研用地所建房屋不得向自然人转让的规定。鄂惠清按照《房屋意向转让协议》约定，在涉案房屋约定的交付日前已经设立科技型企业鑫诺金公司，扬子科创公司并没有提供证据证明南京高新技术产业开发区管理委员会不同意涉案房屋向该企业转让。扬子科创公司的交房时间为2016年12月31日，目前尚未届履行期，二审中扬子科创公司陈述涉案项目工程主体已经完工，正在进行立面装修，故没有证据表明扬子科创公司不具备交房条件。南京市国土资源局高新技术产业开发区分局提请南京高新技术产业开发区管理委员会对扬子科创公司加强行政监管，系因扬子科创公司以公寓形式向自然人预售等违规行为，并不影响其向鄂惠清履行《房屋意向转让协议》约定的交房义务。因此，扬子科创公司认为《房屋意向转让协议》无法继续履行的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，鄂惠清的上诉请求成立，应予支持。扬子科创公司一审答辩时要求解除《房屋意向转让协议》，该请求实质是反诉请求，一审法院在没有询问扬子科创公司是否提起反诉的情况下，直接判决解除《房屋意向转让协议》并责令扬子科创公司向鄂惠清返还购房款不当，超出了当事人请求权的行使范围，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初141号民事判决；二、确认鄂惠清与南京扬子科创科技发展有限公司于2014年8月3日签订的《房屋意向转让协议》有效；三、南京扬子科创科技发展有限公司按照《房屋意向转让协议》继续履行合同义务。本案一审案件受理费5139元，减半收取2569.5元，二审案件受理费5139元，共计7708.5元，由南京扬子科创科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红兵审 判 员 刘 凡代理审判员 赵 坤二〇一六年十月十四日书 记 员 莫欣欣 来源：百度搜索“”