（2016）沪01民终7863号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-01
案件名称
李成龙诉上海鼎岛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李成龙,袁慧芬,叶婷媛,上海鼎岛餐饮管理有限公司,上海恒辰房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7863号上诉人（原审原告、反诉被告）：李成龙，男，朝鲜族，1970年3月13日出生，户籍地吉林省延吉市，现住上海市闵行区。委托代理人：崔冽，中豪律师集团（上海）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁慧芬，女，汉族，1953年10月16日出生，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶婷媛，女，汉族，1974年10月10日出生，住上海市闵行区。上列两被上诉人的共同委托代理人：诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鼎岛餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区延安西路2067号1705A室。法定代表人：袁慧芬。原审第三人：上海恒辰房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区都市路4954号一楼南。法定代表人：邹振艳，董事长。委托代理人：王红娅，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人李成龙因与被上诉人袁慧芬、叶婷媛、上海鼎岛餐饮管理有限公司及原审第三人上海恒辰房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李成龙上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、七项，改判：1、确认涉案商铺租赁合同于2015年4月2日解除；2、支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人袁慧芬、叶婷媛明知涉案商铺无法进行烧烤经营却故意隐瞒，导致双方租赁合同目的无法实现，故被上诉人袁慧芬、叶婷媛应承担全部责任；二、一审法院适用法律错误，上诉人系合法解除合同，根据法律规定和上诉人发送的律师函，本案租赁合同已于2015年4月2日解除。一审法院确认合同于2015年9月25日解除于法相悖，缺乏事实和法律依据；三、在租赁合同依法解除的情况下，一审法院判决上诉人支付房屋租金及相应违约金没有法律依据；四、即便按照一审法院认定的过错责任比例，合同不能履行的装修折旧费用也应当作为损失处理，同时，租金即使不能全额返还，不能返还部分亦应作为损失予以考虑；五、评估公司对于装修工程的评估报告不能全面反映上诉人的装修损失，且折旧费太高，一审法院据此核算的装修损失与客观事实不符。袁慧芬、叶婷媛共同辩称，一、上诉人通过发函的方式解除合同不符合合同法的规定，被上诉人认可法院确认的合同解除时间；二、租赁房屋虽于2015年9月25日办理了交接，但是由于之后的司法审计以及上诉人迟延处理房屋内的遗留物品，房屋一直被占用，而被上诉人却需要向房东支付租金，故被上诉人损失巨大；三、租赁房屋不能用于烧烤经营，不管是上诉人没有考察清楚，还是上诉人过于自信认为可以经营，完全是上诉人的商业决策导致，与被上诉人无关；四、上诉人前期进行了长期考察，并委托了中介公司租赁房屋，其对于一同转让股权的上海鼎岛餐饮管理有限公司的经营范围也是明知的，故其应对自身的商业行为负责。上海鼎岛餐饮管理有限公司（以下简称鼎岛公司）未到庭发表答辩意见。上海恒辰房地产经纪有限公司（以下简称恒辰公司）述称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。李成龙向一审法院起诉请求：1、判令解除李成龙与袁慧芬、叶婷媛所签订的《商铺租赁合同》；2、判令袁慧芬、叶婷媛恢复鼎岛公司的股权结构至合同签订之前；3、判令袁慧芬、叶婷媛返还李成龙支付的押金225,000元（人民币，下同）；4、判令袁慧芬、叶婷媛返还李成龙已支付的房屋租金225,000元；5、判令袁慧芬、叶婷媛赔偿李成龙因合同解除而造成的装修损失700,000元、设备定制费损失165,000元、加盟费损失350,000元、考察费损失25,000元、员工工资36,000元、其他费用50,000元、物业费4,990元、网络费800元。诉讼中，李成龙撤回了第二项诉请。袁慧芬、叶婷媛则共同提起反诉请求：1、判令解除李成龙与袁慧芬、叶婷媛签署的《商铺租赁合同》；2、判令李成龙向袁慧芬、叶婷媛支付2015年5月至9月的租金375,000元；3、判令李成龙向袁慧芬、叶婷媛支付滞纳金，按照每日2,250元的标准，5-7月租金的滞纳金自2015年5月26日计至实际支付之日，8-9月租金自2015年8月26日计算至实际支付之日；4、判令李成龙向袁慧芬、叶婷媛支付违约金550,000元；5、判令李成龙向袁慧芬、叶婷媛返还炸鸡店保证金35,000元；6、判令李成龙于合同解除之日次日将房屋交还袁慧芬、叶婷媛，若李成龙逾期不返还房屋的，李成龙应当按照月租金75,000元的标准向袁慧芬、叶婷媛支付占用使用费直至实际搬离之日。一审法院认定事实：2014年12月23日由鼎岛公司作为甲方、李成龙作为乙方、恒辰公司作为第三人签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：一、乙方通过丙方居间介绍承租甲方所承租郭某1、郭某2名下物业产权证号：沪房地闵字（2007）第XXXXXX号，物业地址：座落于闵行区XX路XX号XX层（店铺）（包含一楼炸鸡排的楼梯间），房屋类型：商业，建筑面积：898.04平米其中的部分478.04平方米，以实际上岛咖啡的经营区域现状为准（店铺），用于经营烧烤店的合法经营使用；二、房屋租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租赁合同期限共计五年整（共计60个月）。甲方于2015年1月1日前将房屋交付乙方装修使用（装修免租期为二个月），分二个阶段（第一期）即2015年1月1日至2015年1月31日止，第二期2016年12月1日至2016年12月31日止；三、租赁期限：房屋租金及递增（自第三年起每一年递增一次）在上一年租金的基础上递增5%的租金，由乙方根据递增后的租金支付甲方，押金为225,000元，付款方式为三个月为一期支付。第一年乙方先付后用，第二年（第一期起乙方应先付后用），每期房屋租金于当期第一个月的25日以前支付甲方，甲方收到乙方实付租金后出具相应的租金收据给乙方或以乙方银行转入甲方指定账户的有效凭证（以实际到账为准），作为甲方收款凭证；四、甲乙双方一致确认该房屋租金如下：1、甲乙双方商定2015年2月1日至2016年12月31日期间，该房屋每月租金为75,000元；2、该房屋租金自2017年1月1日至2017年12月31日，期间每月租金为78,750元；3、该房屋租金自2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月租金为82,687元；4、该房屋租金自2019年1月1日至2019年12月31日期间，每月租金为86,821元。乙方以银行转账形式支付租金给甲方授权收款人叶婷媛的招商银行古北支行的账户中；五、保证金及其他：1、该房屋租赁保证金为225,000元。乙方于签订本合同时交付甲方上述保证金100,000元。乙方于2015年1月1日前补足上述全额保证金给甲方，该保证金不可视为乙方预付的租金。甲乙双方租赁合同期满后，乙方所能移动的设备及物品迁空且交还房屋并已结清租金、电话费、水、电费、天然气（如有）等由乙方使用而产生的费用后三日内无息返还乙方；2、当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足；六、甲方义务及违约责任：1、甲方保证前述房屋产权清楚并享有出租的权力，符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事赔偿责任；2、甲乙双方签订本合同后，未经乙方同意，甲方擅自提前解除本合同，致使本合同无法履行，甲方需双倍退还乙方保证金，并且补偿乙方自行装修的费用，以该房屋的正式装修发票为准；3、甲乙双方在租赁合同生效后三个月内，甲方无偿将鼎岛公司向乙方办理法人及股权变更手续转让给乙方，甲方应向乙方提供相关政府部门所需的其他证件材料协助乙方办理相关证照手续；七、乙方义务及违约责任：1、乙方租赁该房屋后，重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满后，乙方将房屋归还甲方；2、乙方应按本合同规定用途使用该房屋，不得擅自改变使用性质，乙方应自觉遵守房屋使用规则，如物业管理规章、住户公约等；3、乙方应按时交付租金，若逾期交付房屋租金，则每日以月租金的百分之三支付甲方滞纳金，如乙方拖欠租金超过20日，经甲方书面提醒或电话催促仍未付清租金的情况下视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权在乙方的保证金中扣除应付租金和滞纳金并没收保证金，同时乙方还须支付甲方三个月租金，租赁合同立即解除，同时乙方遗留在房屋内的所有装修、设备、物品等均视为乙方放弃、丢弃，甲方可以自行处理；4、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，乙方不及时交还房屋或不将房屋物品搬离时，甲方以书面形式向乙方发出最后通知（以邮戳为准），乙方应当在甲方发出该通知三日内搬离该房，否则视为乙方放弃房屋内所有物品和已经自动撤离，甲方有权进入该房屋，同时追究乙方违约责任。八、甲乙双方于签订本合同后，未经甲方同意，乙方擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方除扣除乙方保证金外，同时乙方另须支付甲方六个月的租金作为补偿。如甲乙双方租赁合同到期后或乙方提前退租，乙方必须积极前往使用上述房屋登记注册的相关部门、注销、转出（工商、税务、财政、房地产交易中心等部门登记注册的相关一切手续），如乙方未能及时（30日内）注销、转出的前提下，乙方支付甲方的保证金，甲方有权不予退还，并且追究乙方的违约责任；九、上述物业租金为甲方净到手价格，甲方应向乙方开具收款收据，如乙方必须要求甲方提供正式租赁发票的相关租赁发票税金，由乙方承租支付。乙方应向甲方按季（三个月）为一期足额支付租金，乙方逾期支付甲方租金超过30日的，甲方有权单方终止本合同并追究乙方的违约责任。乙方确认甲方于2015年1月1日向乙方交房。交房前甲方所有的水、电、煤、网络、通信、物业费等由甲方承担支付并且结清；十、甲乙双方约定乙方在租赁合同期内原鼎岛公司委托叶婷媛与一楼、楼梯间炸鸡排签订的租赁合同的权利义务一并转让给乙方（以实际租赁合同为准），租金由乙方直接收取。庭审中李成龙与袁慧芬、叶婷媛一致确认该份商铺租赁合同的出租人系袁慧芬、叶婷媛，李成龙系承租人，该份租赁合同约束李成龙与袁慧芬、叶婷媛各方。2014年12月23日叶婷媛出具《租赁房屋保证金收据》一份，收据中载明：今收到承租方李成龙支付的租赁保证金总计225,000元，第一期部分100,000元，余下保证金125,000元，上述全额保证金李成龙确认于2015年1月1日前补足。本人确认已收到第一期保证金，以银行转账记录为准，实际到账后该收据即时生效。庭审中，叶婷媛确认收到上述保证金225,000元。当日，叶婷媛亦出具《房屋租金收据》一份，收据中载明：今收到承租方李成龙支付的房屋租金从2015年2月1日至2015年4月30日（三个月）共计225,000元，以银行转账记录为准，实际到账后该收据即时生效。庭审中，叶婷媛确认收到上述租金225,000元。之后，李成龙未再向袁慧芬、叶婷媛支付过租金。2014年12月29日由案外人郭某1、郭某2作为协议甲方（出租方）、鼎岛公司作为协议乙方（原承租方）、袁慧芬、叶婷媛作为丙方（新承租方）签订《上海市房屋租赁合同》补充协议一份，鉴于，甲方与叶婷媛、孙某于2005年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号出租给叶婷媛、孙某，租赁期限自2005年11月1日至2013年12月31日止。嗣后，叶婷媛与孙某出资设立乙方，甲方与乙方于2014年1月1日重新签订《上海市房屋租赁合同》，由乙方承租租赁物业，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止。现丙方系乙方股东，享有乙方100%股权。2014年12月23日，乙方与李成龙签订《商铺租赁合同》，将租赁物业转租给李成龙，期限自2015年1月1日至2019年12月31日。同时《商铺租赁合同》约定，丙方将乙方100%股权转让给李成龙，李成龙成为乙方实际控制人。故补充协议约定如下：1、各方同意，甲方与乙方于2014年1月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中承租主体由乙方变更为丙方，原合同中约定的乙方权利义务全部由丙方承继。甲方同意丙方将租赁物业进行转租；2、租赁期限变更为自2014年1月1日起至2019年12月31日；3、甲方同意将租赁物业转租给李成龙，本协议生效后，丙方代为履行乙方与李成龙签订的《商铺租赁合同》。2014年12月31日由李成龙作为乙方，叶婷媛作为甲方签订了《房地产交接书（租赁）》一份，双方确认如下：1、该房地产内附属设施、设备见《移交清单》（该清单附于甲乙双方签订的上海市房地产租赁合同或类似合同之后）；2、乙方应当继续履行甲方在该租赁关系中的权利义务，甲方应当将该租赁关系的保证金25,000元于该房地产交接时支付给乙方。现乙方收到甲方支付的保证金25,000元。一万元的食品安全保证金，共计五个月的炸鸡店租金65,000元，上述共计100,000元，由乙方收取；3、租金的结算在甲方将该房地产交付乙方时，甲乙双方对租金进行结算；4、甲方于交房当日向乙方交付前门钥匙，元旦后甲方向乙方交付通道钥匙和卷闸门钥匙。2015年1月10日由李成龙作为受让方，袁慧芬、叶婷媛作为出让方就鼎岛公司的股权签订了《股权转让协议》一份，依据该份协议，袁慧芬、叶婷媛将其各自持有的鼎岛公司的股权转让给了李成龙。现鼎岛公司的法定代表人已变更为李成龙，鼎岛公司唯一的股东为李成龙。另鼎岛公司的经营范围内明确记载了有咖啡馆、餐饮企业管理（不含食品生产经营）、卫生洁具、厨房设备、日用百货、文化用品的销售。2015年3月31日，李成龙委托律师向袁慧芬发出律师函一份，函件中载明：经查李成龙与袁慧芬、叶婷媛签订一份《商铺租赁合同》，合同约定用于合法经营烧烤店，李成龙承租后便立即为经营烧烤做各项准备（包括但不限于对房屋装修、购买烧烤器具），但现李成龙在办理相关证件时发现，该房屋无法合法从事烧烤经营。鉴于出租房屋无法用作烧烤经营，致使合同目的无法实现，现根据合同法的规定李成龙有权解除与袁慧芬、叶婷媛所签订的《商铺租赁合同》并要求袁慧芬、叶婷媛承担因此带来的损失。现特此通知袁慧芬、叶婷媛：一、李成龙解除与袁慧芬、叶婷媛所签订的《商铺租赁合同》；二、袁慧芬、叶婷媛收到该律师函后立即归还李成龙已支付的房屋租金、保证金等费用；三、袁慧芬、叶婷媛收到该律师函后立即与李成龙联系协商处理因合同目的无法实现致使合同解除而造成李成龙损失的赔偿事宜。2015年4月7日袁慧芬、叶婷媛针对李成龙的上述律师函进行了回函，涉案房屋所涉的租赁合同签署后，鼎岛公司及袁慧芬、叶婷媛已按约交付房屋，并且为便于李成龙经营，于2015年1月23日已将鼎岛公司法人及股权按约无偿转让于李成龙。然而，李成龙未经同意擅自提出解除《商铺租赁合同》，李成龙的行为已经构成违约，损害了袁慧芬、叶婷媛的合法权益。袁慧芬、叶婷媛已按约履行合同义务，李成龙承租房屋应用于合法经营使用，相关证件按约应由李成龙负责办理。鉴于此，本律师郑重函告如下：一、李成龙擅自提出解除《商铺租赁合同》不符合法律法规规定以及合同约定，袁慧芬、叶婷媛不同意解除，请李成龙继续按约履行《商铺租赁合同》项下的义务；二、若李成龙未按约履行合同义务，本律师将依据袁慧芬、叶婷媛的要求通过司法途径解决，届时李成龙应承担相应的违约责任，并赔偿因此造成袁慧芬、叶婷媛的所有损失。一审另查明，李成龙（协议乙方）与案外人XX市XX城（协议甲方）于2014年11月3日签订《加盟协议书》一份，协议约定：一、甲方特许乙方在中国上海市闵行区XX路XX号XX楼设立经营南元烧烤串城烧烤店，专门经营销售使用甲方指定和同意配送的原材料及配料制成食品；二、经甲乙双方约定，加盟特许费为500,000元，乙方确定上海市区域内经营地（签订房屋租赁协议）之日起10日内支付350,000元，剩余150,000元在乙方上海市区域内的加盟门店开业起5日内支付，甲方收到全部加盟费后开具相关加盟费发票提供给乙方；三、甲方负责对乙方经营场所按照统一风格和要求进行室内外装修设计及全部装修，须要遵守上海市相关装修规定并参考本市行业价格确保降低成本的原则上进行施工和引进全部设备及安装（包括匾牌）。双方约定装修款为700,000元，厨房及用餐设备款为100,000元，烤炉、大理石桌台面、椅子等设备款为150,000元，共计950,000元，以达到正常开业标准，装修期限为60天（法定节假日往后顺延）。乙方根据甲方所装修及引进设备情况要按时分期支付装修及设备款，本协议约定按期支付前期加盟费，方可甲方到乙方经营场所进行店面装修。协议末尾由李成龙签字，甲方加盖了XX市XX城的印章。嗣后，2015年5月13日XX市XX城出具证明材料载明：李成龙于2014年12月1日与该串城签订加盟协议，并按协议约定于2014年12月25日已支付部分加盟费350,000元。经查，XX市XX城作为个体工商户于2008年11月5日在延吉市工商行政管理局登记设立，投资人系金某。但工商查询中并无XX市XX城这一企业实体。一审再查明，经过一审法院多次主持，李成龙与袁慧芬、叶婷媛就涉案商铺直至2015年9月25日才完成了交接手续。一审诉讼中，李成龙申请对XX路XX号XX层店铺的装修造价及现值进行司法审价，一审法院接受李成龙提出的申请后委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，嗣后经该公司审价后，最终确定装修工程的工程造价为441,288元，工程现值360,385元；争议工程造价为79,616元，工程现值21,921元；现场损坏部位工程2,899元，工程现值0元，合计工程造价523,803元，工程现值382,306元。一审法院认为，李成龙与鼎岛公司、恒辰公司所签订的《商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对各方当事人均具有合同约束力，协议各方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。协议签订后，袁慧芬、叶婷媛已经按约将鼎岛公司的股权转让给了李成龙，李成龙亦变更为鼎岛公司的法定代表人。庭审中李成龙与袁慧芬、叶婷媛一致确认上述租赁合同约束的协议各方为李成龙与袁慧芬、叶婷媛，另结合袁慧芬、叶婷媛与案外人所签订的《上海市房屋租赁合同》补充协议的约定，故一审法院认定涉案商铺的租赁合同关系中的承租方是李成龙，出租方是袁慧芬、叶婷媛。首先，针对李成龙所提出的本诉诉请。一、关于解除李成龙与袁慧芬、叶婷媛及恒辰公司所签订的《商铺租赁合同》的诉请。庭审过程中，袁慧芬、叶婷媛始终是要求李成龙继续履行该份租赁合同，但在一审法院一再释明之后，袁慧芬、叶婷媛才同意解除李成龙之间的这份商铺租赁合同，故一审法院认为，李成龙与袁慧芬、叶婷媛协商一致解除涉案商铺租赁合同，应予以准许。另结合李成龙与袁慧芬、叶婷媛实际交接涉案商铺的时间为2015年9月25日，系袁慧芬、叶婷媛于2015年9月24日庭审之时，明确提出同意解除涉案租赁合同之后的次日，故一审法院确定李成龙与袁慧芬、叶婷媛、恒辰公司于2014年12月23日所签订的《商铺租赁合同》于2015年9月25日予以协议解除。二、李成龙、袁慧芬、叶婷媛在合同履行过程中是否存在违约行为系本案主要的争议焦点。依据合同的约定，各方确实在合同中明确约定了用于经营烧烤店的合法经营使用，袁慧芬、叶婷媛亦负有义务提供符合出租房屋使用要求的房屋，袁慧芬、叶婷媛协助李成龙办理相关证照手续。且依据合同约定袁慧芬、叶婷媛已经将鼎岛公司的股权及法人均变更至李成龙名下。结合李成龙庭审陈述的内容，其在与袁慧芬、叶婷媛签约之前，已经通过第三人恒辰公司的介绍了解了多处商铺，并且在介绍过程中对于商铺所在位置对烧烤经营的影响非常明知。之所以在看了多处房源之后，再确定了涉案商铺，李成龙系认为在鼎岛公司整体转让的情况下，李成龙应该是可以进行烧烤经营的。因为李成龙在对涉案商铺进行考察之时，看到该商铺内在从事餐饮经营，且处于正常经营餐饮的商铺，故其认为该商铺肯定具有餐饮经营范围。但鼎岛公司的经营范围内明确记载了有咖啡馆、餐饮企业管理（不含食品生产经营）、卫生洁具、厨房设备、日用百货、文化用品的销售，正是由于李成龙所要经营的范围是烧烤经营，故其在多次看房遇到障碍之后，比较清楚房屋的性质及所处位置对于该经营范围有一定的限制。李成龙在庭审中亦提供了《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》，该办法中规定了饮食服务经营场所的油烟排放口位置应当距离居民住宅、医院或者学校10米以上。但是李成龙又认为这个规定仅是上海市的规定，并非全国性的规定，并且嗣后袁慧芬、叶婷媛亦将鼎岛公司的股权全部转让给了李成龙，李成龙实际取得了对鼎岛公司的所有权，其中当然包括对外的经营权。故李成龙认为在其获得了鼎岛公司的经营权之后，对于涉案商铺的烧烤经营并不会出现任何问题。但经一审法院核查，鼎岛公司的经营范围内并不包括食品的生产经营范围，自然李成龙无法通过鼎岛公司的营业执照开展正常的烧烤类的食品生产经营，这也是李成龙在实际经营过程中所遇到的障碍。故一审法院认为李成龙在整个商铺考察过程中，在其对烧烤类餐饮经营要求有所了解的前提下，在多次慎重考察多处商铺的前提下，其本可以通过进一步的考察避免本案租赁纠纷的发生，但却过于自信的认为鼎岛公司具备对外开展餐饮生产经营的资质，遂与袁慧芬、叶婷媛签订涉案的租赁合同，并且对涉案商铺进行了一系列的装修、购置设备，导致了损失的发生。而袁慧芬、叶婷媛在转租房屋之时通过签订租赁合同的方式，各方已经明确李成龙的经营目的为烧烤经营，亦即进行餐饮的生产经营，而且其对于鼎岛公司的经营范围亦是明知的，涉案商铺无法开展正常的餐饮生产经营，对此袁慧芬、叶婷媛亦是有所了解的，故一审法院认为李成龙与袁慧芬、叶婷媛在履行该份租赁合同的过程中，双方均负有一定的过错程度，为此一审法院确定双方各自的过错程度比例为70%：30%。考虑到李成龙无法合法开展经营活动，双方最终以协议解除的方式解除涉案租赁合同的履行，对于避免各方进一步损失的扩大起到了一定的积极作用。三、在上述一审法院确定的过错比例的前提下，结合李成龙所主张的这些损失，包括装修损失、设备定制费损失、加盟费损失、考察费损失、员工工资、其他费用、物业费、网络费等。一审法院认为针对装修损失，经过法院的委托审价，最终确定了涉案商铺内的装修工程造价523,803元，工程现值382,306元。根据上述确定的过错比例，袁慧芬、叶婷媛应承担的损失赔偿金额为382,306元X30%=114,691.80元。虽然李成龙并未开展对外的经营活动，但是这些装修是在合同确定的租赁期限内，最终合同的解除亦是双方协商一致的结果，且对于合同解除的原因法院在上述已经详细阐述，故一审法院确定以装修工程现值作为损失赔偿的依据。至于李成龙主张的设备定制费损失，既然李成龙并未开展过对外经营，这些设备在工程审价之时已经予以涉及，至于部分可以拆除、搬离且不影响设备功能的设备，李成龙理应自行搬离避免损失的扩大。这些损失不能成为其主张的依据。至于加盟费损失，李成龙所提供的证据存在瑕疵，与李成龙签约的主体“XX市XX城”并无工商登记备案，实际工商登记备案的是“XX市XX城”，故由XX市XX城所XX市XX城出具的有关加盟费的证据，以及李成龙支付给案外人的加盟费凭证，一审法院认为这组证据难以证明李成龙支出了这些加盟费。至于李成龙所主张的考察费损失、员工工资、其他费用、物业费、网络费等诉请，一审法院认为，这些损失的依据本身存在瑕疵，即使这些损失确实客观存在，亦是李成龙自身在经营活动中所产生的商业经营损失，不能把这些正常的商业经营的成本转嫁由袁慧芬、叶婷媛来承担责任。四、关于租金支付及相应违约责任的诉请。依据租赁合同的约定，李成龙已经按约支付了2015年2月1日至2015年4月30日的租金225,000元，之后李成龙并未支付过任何租金费用。结合李成龙与袁慧芬、叶婷媛实际交接的时间是2015年9月25日，虽然李成龙未能对外开展正常的经营活动，但是李成龙在涉案商铺交接之前仍实际控制、占有着涉案商铺，故自2015年2月1日起至2015年9月25日该期间的租金合计为587,500元李成龙理应予以支付。另结合以上法院确定的过错程度比例，李成龙对于该期间的租金费用可以酌情少予以支付，李成龙应支付587,500元X70%=411,250元，扣除李成龙已支付225,000元，李成龙尚应支付186,250元，自然李成龙无权主张要求返还已付的租金。另考虑到李成龙在2015年4月30日之后即未再支付相应的租金，故依据租赁合同的约定，袁慧芬、叶婷媛有权主张逾期付款的违约金，另袁慧芬、叶婷媛主张了550,000元的违约金，一审法院结合李成龙的逾期付款的违约行为及李成龙的违约程度，以及由于其违约给袁慧芬、叶婷媛所造成的实际损失，兼顾到李成龙在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为袁慧芬、叶婷媛目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故一审法院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以150,000元计。另对于袁慧芬、叶婷媛主张的返还炸鸡店的保证金诉请，从证据中可以得知李成龙确实收到了炸鸡店的保证金25,000元及食品安全保证金10,000元，合计金额为35,000元，在系争租赁合同解除的前提下，李成龙理应返还上述保证金给袁慧芬、叶婷媛。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故袁慧芬、叶婷媛所收取的租赁押金225,000元理应及时返还给李成龙。鼎岛公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院判决：一、确认李成龙与袁慧芬、叶婷媛、上海恒辰房地产经纪有限公司于2014年12月23日所签订的《商铺租赁合同》于2015年9月25日解除；二、袁慧芬、叶婷媛于判决生效之日起十日内赔偿李成龙装修损失以114,691.80元计；三、李成龙于判决生效之日起十日内支付给袁慧芬、叶婷媛自2015年2月1日起至2015年9月25日止的房屋租金以186,250元计；四、李成龙于判决生效之日起十日内支付给袁慧芬、叶婷媛逾期付款违约金150,000元；五、李成龙于判决生效之日起十日内返还给袁慧芬、叶婷媛炸鸡店保证金以35,000元计；六、袁慧芬、叶婷媛于本判决生效之日起十日内返还李成龙房屋押金225,000元；七、驳回李成龙的其他本诉诉讼请求；八、驳回袁慧芬、叶婷媛的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计10,193.06元，由李成龙负担7,135.14元，由袁慧芬、叶婷媛负担3,057.92元（于判决生效之日起十日内向李成龙直接支付）。反诉案件受理费减半收取计6,700元，由袁慧芬、叶婷媛负担3,350元，由李成龙负担3,350元（于判决生效之日起十日内向袁慧芬、叶婷媛直接支付）。审计费22,500元，由李成龙负担15,750元，由袁慧芬、叶婷媛负担6,750元（于判决生效之日起十日内向李成龙直接支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于系争商铺租赁合同解除的责任如何认定。上诉人二审中主张被上诉人袁慧芬、叶婷媛明知系争商铺不能用于餐饮经营而故意隐瞒，故双方租赁合同解除的责任在于被上诉人。对此，本院认为，上诉人承租系争商铺明确用于经营烧烤店，其作为商铺的使用人及经营者，理应对于系争商铺是否能够从事烧烤店经营事先予以充分了解。根据上诉人的庭审陈述，上诉人在租赁房屋的选择上也进行过考察，其亦通过恒辰公司的居间了解过多间商铺，在此过程中，上诉人对于经营烧烤餐饮的商铺所要具备的位置等特别条件也应当是知悉的。由此，上诉人在最终确定租赁商铺时更应对商铺的适格性进行谨慎审查。而事实上，上诉人仅经过初步考察，在看到被上诉人鼎岛公司在系争商铺从事餐饮经营的情况下，即认为被上诉人鼎岛公司具备餐饮生产经营的资质，进而通过一并受让被上诉人鼎岛公司股权的方式承租系争商铺，而疏于对被上诉人鼎岛公司餐饮经营范围的审核，亦未向政府相关部门进行必要的咨询，最终导致上诉人经营烧烤餐饮遇到障碍并造成损失。至于被上诉人，作为出租方，其已向上诉人交付了合法的具备正常使用功能的商铺，一般来说，商铺能否从事烧烤餐饮经营并非其应负义务。但是，本案双方合同已经明确租赁目的为经营烧烤餐饮，而被上诉人袁慧芬、叶婷媛对于鼎岛公司的餐饮经营范围亦属明知，其基于诚信原则亦应对上诉人予以必要提醒，故其对于合同解除亦负有一定责任。上诉人虽主张出租人故意隐瞒系争商铺不能经营烧烤店的情况，但其并未提供充分证据予以证明，故本院对其主张难以采纳。由此，一审法院认定租赁双方对于合同解除均有一定过错，并无不当，本院予以认同。关于双方过错责任比例的问题，考虑到上诉人作为承租方负有主要责任，一审法院结合本案具体情况，确定上诉人承担70%的责任，尚属合理，本院予以支持。至于合同解除后果的处理，一审法院已作详细阐述，所作判决亦无不当，故本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,970.28元，由上诉人李成龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一六年十月十四日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”