（2016）闽0505民初2529号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-12-21

案件名称

福建华大房地产开发有限公司与郭国辉、中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行商品房预售合同一审民事判决书

法院

泉州市泉港区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建华大房地产开发有限公司,郭国辉,中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

福建省泉州市泉港区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0505民初2529号原告：福建华大房地产开发有限公司，住所地泉州市泉港区。法定代表人：林龙国，该公司总经理。委托诉讼代理人：林福民，泉州市泉港区南港法律服务所法律工作者。被告：郭国辉，男，回族，1987年1月5日出生，住泉州市泉港区。第三人：中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505X29630612K，住所地泉州市泉港区。代表人：侯远局，该支行行长。委托诉讼代理人：刘建文，该行员工。原告福建华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）与被告郭国辉、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称泉港农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华大公司的委托诉讼代理人林福民、第三人泉港农行的委托诉讼代理人刘建文到庭参加诉讼。被告郭国辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华大公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告于2014年9月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201409040001）及《合同补充协议》；2.被告返还位于泉州市泉港区锦绣街与祥云南路交叉处华盛时代新城（二期）第1#、2楼2#2902号房屋并支付违约金22806元；3.被告支付原告为其垫付的按揭款30687.05元及资金占用利息（自起诉之日起至还清款项之日止，按年利率6%计算），诉讼中，原告将第3项诉讼请求减少为：要求被告支付原告为其垫付的按揭款27863.13元及资金占用利息（自起诉之日起至还清款项之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2014年9月4日，其与被告郭国辉签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买址在泉州市泉港区锦绣街与祥云南路交叉处华盛时代新城（二期）第1#、2楼2#2902号商品房（以下简称2902号商品房），建筑面积为98.39㎡，单价为4636元／㎡，总价款计456136元，被告应于当日支付首付款137136元，余款31.9万元以银行按揭贷款支付。2014年9月22日，被告与第三人泉港农行签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人按揭贷款31.9万元，原告为该按揭贷款提供担保。之后，被告未能按期偿还按揭贷款，原告已代被告偿还按揭款27863.13元。被告郭国辉未作答辩。第三人农行泉港述称，同意原告解除与被告《商品房买卖合同》的诉求，但要求一并解除其与原、被告之间的《个人购房担保借款合同》，并要求原告负责偿还尚欠第三人的借款本金272485.41元及利息（自2016年9月21日起至实际还清借款之日止，按中国人民银行规定及合同约定利率计算）。事实与理由：2014年9月22日，被告与第三人泉港农行签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人按揭贷款31.9万元，原告为该按揭贷款提供担保，截至2016年9月20日，被告尚欠本金272485.41元及利息未还。本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，华大公司作为出卖人与郭国辉作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为201409040001）（包含《合同补充协议》）1份，其中，该合同第三条约定：由郭国辉向华大公司购买址在泉州市泉港区锦绣街与祥云南路交叉处华盛时代新城（二期）2902号商品房，建筑面积为98.39㎡；第四条约定，单价为4636元／㎡，总价款计456136元；第六条约定，被告应于当日支付首付款137136元，余款31.9万元以银行按揭贷款支付。第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前将商品房交付买受人等等。《合同补充协议》第4条约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供保证担保；第9条约定：在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人向出卖人支付代偿款项的每日分之五的违约金。如果买受人未在出卖人代付款项后30日内清偿代付款的，构成严重违约，出卖人有权单面解除《买卖合同》，收回房产，追偿代款项，并按《买卖合同》第四条约定的商品房价款总金额的5%追究买受人毁约之违约金，等等。合同签订后，郭国辉依约交纳了首付款137136元。2014年9月4日，上述《商品房买卖合同》在泉州市泉港区房地产管理处办理了网上登记备案。2014年9月22日，郭国辉在华大公司阶段性保证＋以2902号商品房抵押作为借款担保的情况下，向泉港农行贷款31.9万元，用于向华大公司支付上述购房余款，双方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：35020120140041967）1份。2014年10月9日，泉港农行向华大公司支付了上述31.9万元按揭贷款。自2015年6月30日起至2016年6月29日期间，华大公司代郭国辉偿还泉港农行按揭款本金和利息计27863.13元。截至2016年9月20日，郭国辉尚欠泉港农行贷款272485.41元及自2016年9月21日起至还清借款之日止的利息未还。另查明，华大公司成立于1995年7月17日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发经营、房屋工程设计规划等，最初企业名称为泉州市区华大房地产开发有限公司，1999年9月13日、2003年5月26日、2013年2月1日，名称先后变更为泉州市丰泽区华大房地产开发有限公司、泉州市洛江区华大房地产开发有限公司以及现在的企业名称。2012年11月9日，华大公司取得了华盛时代新城（二期）1#－6#、地下室的《商品房预售许可证》。上述事实，有华大公司、泉港农行的陈述及华大公司提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《商品房预售许可证》、私营企业登记基本情况表、营业执照、《（网上签约）登记备案申请表》、银行业务凭证、保证金支付回单、泉港农行提供的银行业务凭证等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。郭国辉在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。本院认为，华大公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，华大公司与郭国辉签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。合同签订后，郭国辉未按合同约定及时偿还按揭贷款，截至2016年6月29日，华大公司现已代郭国辉偿还27863.13元，根据合同约定，华大公司要求判令解除《商品房买卖合同》以及泉港农行要求解除其与郭国辉、华大公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，均符合法律规定。华大公司要求判令郭国辉清偿其代为偿还的按揭贷款27863.13元及利息（自起诉之日起至还款之日止，按年利率6%计算）、违约金22806元，亦符合合同和法律规定。根据》第第二款的规定，商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，华大公司应当将收受的购房贷款返还担保权人，因此，对郭国辉尚欠泉港农行的借款本金及利息，则应由华大公司直接返还给泉港农行。郭国辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，本院认为，华大公司的全部诉讼请求，本院均予以支持。据此，依照《》第、第、第第二款、第、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第、《》第一条、第二十四条、第、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告福建华大房地产开发有限公司与被告郭国辉于2014年9月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201409040001）；二、原告福建华大房地产开发有限公司与被告郭国辉、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行于2014年9月22日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为：35020120140041967）；三、被告郭国辉应于本判决生效后十日内偿付原告福建华大房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款27863.13元及利息损失（自2016年9月1日起至还清款项之日止，按年利率6%计算）和违约金22806元（上述款项优先从原告应退还给被告的购房首付款137136元中予以抵扣）；四、被告郭国辉尚欠中国农业股份有限公司泉州泉港支行贷款272485.41元及利息（自2016年9月21日起至实际还清借款之日止，按中国人民银行规定及合同约定利率计算），由原告福建华大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8868元，减半收取计4434元，由被告郭国辉负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员　　林前枢二〇一六年十月十四日书记员　　刘梅秀附：引用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自