（2016）粤0203民初797号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-12-05

案件名称

梁健生与杨玉叶房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

韶关市武江区人民法院

所属地区

韶关市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁健生,杨玉叶

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条

全文

广东省韶关市武江区人民法院民事判决书（2016）粤0203民初797号原告：梁健生，男，1970年10月21日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志平，广东天行健律师事务所律师。被告：杨玉叶，女，1970年5月15日出生，汉族，住韶关市武江区。原告梁健生与被告杨玉叶、刘小毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案。诉讼期间，原告梁健生申请撤回对被告刘小毛的起诉，本院予以准许并另行制作了民事裁定书。本案原由代理审判员谭谦悦适用简易程序独任审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁健生及其委托诉讼代理人袁志强、江志平，被告杨玉叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁健生向本院提出诉讼请求：判令1、被告杨玉叶向原告赔偿损失91501.53元及4000元押金；2、被告刘小毛对本案债务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于韶关市××新华北路61号A3座2号铺出租给乙方使用，租赁期限自2014年8月1日起至2018年12月30日止。合同签订后，原告一直按着合同约定缴纳租金。2016年3月，被告声称其与业主租赁合同期限已届满，业主已将商铺出租给新的承租人，要求原告于2016年4月1日前腾退商铺。同时，新的承租人也找到原告，提供其与业主签订的租赁合同并要求原告在2016年4月1日前搬离。对此原告认为，原告为利用租赁商铺开展经营，向该商铺原承租人支付了30000元购买相关设施及经营权，并投入116957元装修。但被告在合同期限未届满的情况下，便要求原告起诉腾退商铺，理应赔偿原告损失。另外，两被告为夫妻关系，本案所涉债务为夫妻共同债务，两被告理应承担连带清偿责任。为维护原告权益，现提起如上诉请，望判如所请。被告杨玉叶辩称，原告要求答辩人赔偿其损失91501.53元没有事实和法律依据，具体理由如下：一、依据《租赁合同》第一条的约定，因该租赁房屋业主通过拍租的方式被第三人拍得，而被告杨玉叶则参与了拍租，但未拍得该房屋的承租权，被告杨玉叶未取得承租权应属于双方合同约定的不能避免、不能克服、不可抗力的客观情况。所以，依据合同的约定，双方是互不承担赔偿责任，故原告要求答辩人赔偿损失的请求，应依法予以驳回。二、被告刘小毛不是本案适格的主体，签订租赁合同的双方是原告梁健生与被告杨玉叶，依据合同相对性原则，该租赁合同与被告刘小毛无关。所以，请求法院依法予以驳回原告对被告刘小毛的起诉。三、原告提供的装修合同、收款收据无法证明其装修的实际损失，也无法证明其装修的残值，主要表现在：原告无法证明该装修工程部有装修施工的资质，因此，其与该装饰工程部签订的装修合同书无法完全反映其对该房屋装修实际的情况。原告提供的只是收款收据，不是税务部门开具的税务发票，无法证明其实际支付装修费的情况。原告装修的房屋已使用了一年多，其装修已折价，无法知道其残值情况。所以，原告现有证据无法证明其损失，应不予以认定。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。经审理查明：涉案的韶关市××新华北路61号A3座2号商铺原由被告杨玉叶转租给案外人曹韶初经营宠物店。之后在2014年7月31日，曹韶初（甲方、转让方）与原告梁健生（乙方、顶让方）签订一份《店铺转让协议书》，约定甲方将位于韶关市××新华北路61号A3座2号商铺的店铺（原店名为：爱宠屋）转让给乙方使用。转让后店铺现有的电器、商品及其他所有设备全部归甲方所有。乙方在2014年8月1日向甲方一次性支付转让费共计3万元。协议签订后，原告梁健生向曹韶初支付了转让费3万元及押金4000元。2014年8月1日，因以上店铺转让涉及商铺的租用问题，原告梁健生（乙方、承租人）与被告杨玉叶（甲方、出租人）签订一份《租赁合同》，约定由乙方向甲方租用韶关市××新华北路61号A3座2号商铺，同时第一条约定租赁期从2014年8月1日起至2018年12月30日止，由于该商铺是由韶关市工业资产经营公司管理，因此租金分段计算：2014年8月1日起至2015年12月30日止，月租金为1700元；2015年12月30日起至2018年12月30日止，租金则按照韶关市工贸资产经营公司投标公告该商铺的租金来计算，如果公告的租金没有变动，则按照原来约定的租金计算。若租赁期内因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。第二条约定合同签订时，乙方须向甲方支付4000元作为押金。第四条第一款约定如乙方要拆除夹层，需经甲方同意，并按现建筑造价交清押金给甲方，期满后乙方按租前恢复原样，甲方一次性退回乙方所交押金；第三款约定，合同期满在两间铺位中的公共墙，由乙方支付材料和人工复原。如不复原，甲方有权在乙方的押金中扣取费用资金。合同签订后，被告将商铺交付给原告使用，但原告未向被告交纳押金4000元。2015年12月，韶关市工贸资产经营有限公司发出通知，需对涉案商铺进行公开竞价招租，但被告杨玉叶并未成功竞租。2016年3月，案外人龚玉山以其与韶关市工贸资产经营有限公司就涉案商铺签订的《物业租赁合同》为依据，向原告梁健生发出一份《通知》，要求原告在2016年4月1日前清场搬出。由此，原告认为，被告未告知存在竞租不能的风险，最终因被告未能成功竞租，致使其无法按租赁合同约定继续租用涉案商铺，遂要求被告按照剩余租期的占比承担其装修费用等损失。双方经协商未能达成一致意见，原告遂诉至本院要求解决。原告为证明其在租赁期间曾对涉案商铺进行装修，为此提交了其与志盈装饰工程部签订的《装修合同书》，工程项目包括：1、拆除旧装修及清运垃圾（包括宠物舍、冲凉房水泥预制块搭建）2500元；2、搭建二楼楼梯护栏及不锈钢扶手槽钢9000元；3、单面墙砌砖、抹灰960元；4、卫生间改造（冲水箱及蹲厕更新）2300元；5、卫生间贴瓷片1020元；6、卫生间贴地砖240元；7、全屋水电安装（铜芯电线、豪华插座开关）7150元；8、整体墙面扶灰、刮塑及油漆7245元；9、造型天花防潮板1300元；10、铺防滑仿古砖3000元；11、铺防滑耐磨地板1700元；12、洗头区整体瓷片760元；13、定做存包柜5500元；14、订做挂衣柜3500元；15、订做收银柜2200元；16、订做产品柜4500元；17、钢化玻璃大门（镀金色边拉手2付）7200元；18、门面双面铝塑板造型安装及荧光字9个9000元；19、收银台后墙面招牌800元；20、贴墙纸2582元；21、3匹空调6500元；22、1.5匹空调2500元；23、洗头保暖水箱定做安装及主机空气能15000元；24、洗头床2400元；25、剪发区梳妆柜及镜5600元；26、二楼休息区沙发及茶机3500元；27、剪发区双层夹板造型天花9000元，合计116957元。还提交三张由志盈装饰工程部出具的收据，分别为2014年8月5日的35000元，2014年8月15日的35000元，2014年9月20日的46957元，以证明其向该工程部交纳了装修工程款116957元。被告杨玉叶对此不予认可，并向本院提出申请要求对涉案商铺的装修残值进行评估，后又于2016年8月8日向本院出具一份《申请书》，明确表示撤回上述评估申请。诉讼期间，本院对志盈装饰工程部的经营者李志强进行了询问，其表示志盈装饰工程部在2014年8月受原告梁健生委托，为韶关市××新华北路61号怡安大厦A3座2号商铺进行装修，装修项目在双方签订的《装修合同书》基础上略有增加，但竣工后，原告只按照装修合同的约定向其支付了共计116957元的工程款；对曹韶初进行的询问，其表示在原、被告签订本案《租赁合同》时，被告已向原告告知，2015年12月31日后因商铺需要重新向韶关市工贸资产经营有限公司竞租，被告存在不能成功竞租的可能，进而会导致不能继续将商铺转租给原告；对李祖荣进行的询问，其表示在2013年，其代被告杨玉叶向韶关市工贸资产经营有限公司承租了涉案商铺，租赁期限至2015年12月31日，因此，当时的实际承租人是被告杨玉叶。诉讼期间，原告增加一项诉讼请求：要求解除原、被告签订的《租赁合同》，并放弃第二项诉讼请求。被告表示同意解除《租赁合同》。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，现双方争议的焦点为：一、对于租赁合同无法继续履行，被告是否存在过错；二、原告的损失如何认定。现本院针对本案争议焦点作如下分析认定：一、对于租赁合同无法继续履行，被告是否存在过错。其一，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同约定的期限是2014年8月1日至2018年12月30日，现因被告在2015年12月未能对涉案商铺竞租成功，无法继续转租给原告使用，新的租赁权利人亦已向原告发出通知要求搬离。虽然在第二次开庭时原告仍未搬离，但因新的租赁权利人已向原告主张权利，本案的租赁合同继续履行已无实际可能。现原告方在第二次庭审时已表示当时确实知道商铺需要重新竞租，但被告向其承诺一定能竞租成功，其基于该承诺才确定的合同期限。而被告则否认自己曾作出承诺。本院认为，被告是明确知道其在2015年12月后存在竞租不能的风险，而该风险并不属于不能预见。但原告作为市场经营个体，在对商铺装修投入较大资金时，应当尽到一般的注意义务，包括对商铺的权利来源进行适当的核实，而当时原告对商铺需要重新竞租这一情况是知情的，作为完全民事行为能力人，其对存在竞租不能的风险应是完全能够预见的。在此前提下，双方经过协商后仍然将合同期限确定在2018年12月30日，最终导致本案纠纷，双方对此均有过错，综合本案实际情况，被告应负主要责任，原告负次要责任。其二，现因租赁合同继续履行已无实际可能，原告据此提出要求解除租赁合同，被告亦明确表示同意解除。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，对原告要求解除与被告签订的《租赁合同》的诉请，本院予以支持。二、原告的损失如何认定。其一，关于装修损失。原告为经营理发店而进行装修，被告亦表示当时是同意其进行简单装修。现原告为证明其装修损失，向本院提交了其与装修公司的装修合同及装修款收据。本院为此对志盈装饰工程部的经营者李志强进行了核实，其确认在2014年8月接受原告的委托对涉案商铺进行装修，对《装修合同书》的项目及收到的装修款116957元均予以确认。被告虽对装修项目及金额持有异议，但最终并未向本院申请对装修价值进行评估，且其对原告的主张并未提交相反的证据予以反驳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告应承担举证不能的不利后果，本院对原告提交的《装修合同书》中装修项目及金额予以确认。其二，因双方对合同到期后装修物如何处理并未明确约定，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……。”的规定，原告装修合同中的第13项至16项、第21项至26项均为未形成附和的装修物，拆除后仍能重复利用，应由原告自行拆除。而剩余的第1项至12项、第17项至20项、第27项（装修金额共计65757元），或已形成附和，或拆除成本较大、无法重复利用，因此，该部分装修损失应由双方根据各自过错比例承担。但同时考虑到，随着使用年限的增加，装修物的使用价值亦会逐年递减，因此本院以双方约定的53个月（2014年8月1日至2018年12月30日）租赁期限为基础，酌情确定第1至第12个月的使用价值在总租赁期内的使用价值中占比30%，第13至第24个月占比25%，第25至第36个月占比20%，第37至第48个月占比15%，第49至第53个月占比10%。因本案第二笔开庭时（2016年8月25日），原告尚未搬离，故本院根据本案实际情况，酌情确定剩余租赁期内的该部分装修损失为29590.65元（65757元×45%），根据上述确定的双方过错比例，被告应承担的损失为20713.46元（29590.65元×70%）。其二、关于转让费及押金。从原告与曹韶初签订的《店铺转让协议书》内容看，曹韶初向原告转让的是商铺承租权，但第二次庭审中原告则陈述转让款主要是对经营权及装修、部分电器的折价款。曹韶初原先是经营宠物店，原告则经营理发店，两种经营范围相差甚大，原先的装修及部分电器显然不能成为其经营理发店的成本，因此原告要求被告承担该部分转让费用，并无法律依据。同时，考虑到商铺承租权的转让费用是作为原告经营成本的一部分，现因租赁合同继续履行已无实际可能，被告仍应按照其过错承担该部分损失。但原告并未对承租权与装修、部分电器在转让费中的占比提交证据证明，本院根据本案实际情况，酌情确定其中的20000元属于承租权的转让费，根据被告的过错及剩余租赁期限，酌情确定其应承担的承租权部分的转让费损失为6300元（20000元×45%×70%）。另外，因原告表示其并未向被告交纳押金4000元，故其要求被告退还押金并无法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿损失共计27013.46元（20713.46元＋6300元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、被告杨玉叶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款27013.46元给原告梁健生。二、驳回原告梁健生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2187.54元，由原告梁健生负担1949.87元，被告杨玉叶负担237.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审　判　长　　张明华代理审判员　　谭谦悦人民陪审员　　麦燕玲二〇一六年十月十四日书　记　员　　潘仝小第1页共11页关注微信公众号“”