（2016）新0203民初1997号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-23
案件名称
李战峰、李莉与克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市克拉玛依区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李战峰,李莉,克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2016）新0203民初1997号原告：李战峰，男，1975年5月7日出生，汉族，系新疆油田建设工程公司国际部工作人员，住克拉玛依区。原告：李莉，女，1980年12月26日出生，汉族，系中国人民财产保险股份有限公司克拉玛依分公司工作人员，住址同上。二原告委托代理人：候小山，新疆先觉律师事务所律师。被告：克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地：克拉玛依市昆仑路49-2号。法定代表人：魏杰，系该公司经理。委托代理人：夏鲲峰，男，1971年3月31日出生，汉族，该公司副总经理，住克拉玛依区。原告李战峰、李莉与被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司（以下简称瑞鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李战峰、李莉之委托代理人候小山、被告瑞鑫公司之委托代理人夏鲲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李战峰、李莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金30184元（548814元×275天×0.0002元/天）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于克拉玛依区天池南小区的住房一套，建筑面积129.54平米，房屋价款548814元，合同约定被告于2013年10月30日前将房屋交付给原告，如被告逾期交房超过180日，每日按已交付房价款的万分之二向原告支付违约金。原告依约交付了房款，但被告于2014年8月1日才向原告交付房屋，原告多次要求被告赔偿违约金未果，故诉至法院。被告瑞鑫公司辨称，被告对于未按合同约定日期交房的事实没有异议，但延期交房是被告无法控制的原因造成的。合同第八条约定，如遇非被告所能控制的情形导致延误，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实延期交房。被告在克拉玛依市房产局和建设局主导下将涉案房屋天然气建设工程委托新疆石油管理局燃气公司（以下简称燃气公司）建设；房屋外立面设计由房产局统一管理；延期交房是因天然气工程工期延误和确定外立面方案迟延所致。被告已于2014年1月6日就延期交房在克拉玛依日报发布通告，原告并未提出异议，或提出变更合同，应视为默认并接受延期交房的事实。另外，2014年4月10日，天池南小区业主与被告在克拉玛依市信访局重新达成2014年7月31日交房的协议。故被告不应向原告支付违约金。即使被告应当向原告支付违约金，因被告已就交房时间进行通告，逾期交房并未超过180日，违约金应按照日万分之一计算。根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，合同约定的交房时间2013年10月30日前，原告提起诉讼时间是2016年7月28日，已超过两年诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天池南XX幢X单元XXXX号房屋。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180内告知买受人的；2、由于市政停水、停电或其他非甲方所能控制的情形导致的延误；3、24小时内降水超过100mm或六级以上大风、沙尘暴等客观情况及视为配合政府的法规和公告而引起的延误。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付逾期不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之贰的违约金。”合同签订后，原告按合同约定交付了购房款548814元。2014年8月1日，被告向原告交付了房屋。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告主张逾期交房是因燃气公司工期延误与房屋外立面审批迟延所致，其已与原告达成2014年7月31日交房的协议，并提供下列证据予以证实：1、2012年8月6日，被告与燃气公司签订的《克拉玛依市天然气建设工程委托建设管理合同》，委托燃气公司建设天池南二期住宅楼项目天然气管道工程。2、2014年1月6日，被告瑞鑫公司在克拉玛依日报发布的通告：“我公司开发建设的天池南二期住宅楼（50、51、52栋）已基本完工，所剩天然气入户接头工作因冬季低温无法施工。不得已，整个工程将延至2014年春季验收交工。我们对因此给购买了上述住宅的业主带来的不便表示歉意。特此通告！”3、2014年4月10日，克拉玛依市信访局的信访简报：购房人反映被告瑞鑫公司延期交房，被告解释称政府配套工作不到位耽误了工期。信访局联系瑞鑫公司及房产局、建设局派人到现场做疏导解释工作，要求被告瑞鑫公司作出施工进展计划书，告知购房人；积极协调燃气公司尽快开工。4、情况说明一份，载明被告瑞鑫公司承诺2014年7月31日前交房。5、2014年7月11日，被告瑞鑫公司向燃气公司发的函，载明被告督促燃气公司完成天然气入户工程。原告对以上证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。6、2014年9月6日克拉玛依市日报关于“四供一运”的报道，证实燃气公司在2016年8月31日前的行为代表政府行为，并非在工商局备案的独立企业（具体内容见日报），也说明燃气公司的行为是非被告能控制的因素，也符合合同第8条约定的内容。原告对以上证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。本院认为，上述证据只能证实被告就交房时间作出承诺，并不能证实原、被告重新达成2014年7月31日前交房的协议，故对被告称双方已就交房时间重新达成协议的事实不予确认。关于逾期交房的原因，上述证据中仅是被告瑞鑫公司单方面的说明，并不能证实其主张。克拉玛依市日报关于“四供一运”的报道亦与燃气公司的行为是否为政府行为无必然关联性，不能证实其主张。本院认为，原告李战峰、李莉与被告瑞鑫公司对双方签订的《商品房买卖合同》内容、按时交付房款的事实无异议，本院予以确认。双方当事人的争议焦点是：1、被告未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2013年10月30日前交付房屋，是否存在免责事由及应否承担违约责任；2、违约金计算方式及数额；3、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。一、关于被告瑞鑫房地产公司是否存在免责事由的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之效力性规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人理应依合同约定内容履行各自义务，否则将承担相应的民事法律后果。依上述查明事实，原告已经依约交付购房款，全面履行了合同义务，但被告瑞鑫公司未按合同约定日期交付房屋。被告辩称延期交房是因燃气公司工期延误、房屋外立面审批迟延所致，依据合同第八条的约定，其可据实延期。本院认为，首先，原告提供的证据并未证实延期交房的原因仅是天然气工程延误或房屋外立面审批迟延。其次，即使天然气工程的确延误，因被告与燃气公司签约在前，与原告签约在后，且案涉合同约定的交房日期由被告确定，故被告应当能够预见和避免可能存在的工期延误，合理确定交房时间，燃气公司工期延误并非其不能控制的情形。再次，被告因与第三方设计、施工或办理行政手续等原因致使涉案标的未能竣工，是被告应当自行承担的经营风险，不影响原告的合同权利。故本院对被告的该项辩解理由依法不予采信，被告并无免责事由，应承担违约责任。二、关于违约金计算方式及数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”结合上述查明的事实，被告迟延履行交付房屋义务的事实存在，且双方在合同中对违约金计算方式进行了明确约定，该约定不违反法律法规禁止性规定，被告理应依约向原告支付违约金。原告要求被告向其支付逾期交房违约金30184元（548814元×275天×0.0002元/天）的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告认为逾期交房未超过180日的辩解理由无事实和法律依据，本院依法不予采信。三、关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”；第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案被告于2014年8月1日交付涉案房屋，逾期交房违约金应计算至该日，故原告主张违约金的诉讼时效期间应从违约金确定之日起开始计算，至原告起诉之日（2016年7月26日）并未超过二年的诉讼时效期间，故被告的辩解意见无事实和法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李战峰、李莉支付违约金30184元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277.30元，由被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员余波二Ｏ一六年十月十四日书记员纪微 百度搜索“”