（2016）鲁03民终2512号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
孙惟谋、孙兆芹等与博山区白塔镇大海眼社区居民委员会、孙兆亭土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙惟谋,孙兆芹,孙和祥,孙即杰,孙启鹏,崔凤珍,博山区白塔镇大海眼社区居民委员会,孙兆亭
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终2512号上诉人（原审原告）：孙惟谋，博山区海眼胶塑制品厂股东。上诉人（原审原告）：孙兆芹，博山区海眼胶塑制品厂股东。上诉人（原审原告）：孙和祥，博山区海眼胶塑制品厂股东。上诉人（原审原告）：孙即杰，博山区海眼胶塑制品厂股东。上诉人（原审原告）：孙启鹏，山东新华医药股份有限公司职工。系孙玉民之子。上诉人（原审原告）：崔凤珍，无业。六上诉人共同委托诉讼代理人：王翠蒲，山东科力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博山区白塔镇大海眼社区居民委员会。住所地：淄博市博山区白塔镇大海眼村。法定代表人：孙建国，主任。委托诉讼代理人：李怀省，山东颜山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙兆亭，博山白海经贸有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：王海峰，博山白海经贸有限公司职工。系孙兆亭之婿。上诉人孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍因与被上诉人博山区白塔镇大海眼社区居民委员会、孙兆亭土地租赁合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2016）鲁0304民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍的共同委托诉讼代理人王翠蒲，被上诉人博山区白塔镇大海眼社区居民委员会（以下简称大海眼居委会）的委托诉讼代理人李怀省，被上诉人孙兆亭及其委托诉讼代理人王海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人对一审判决认定上诉人与大海眼居委会之间存在土地租赁合同关系以及在合同期限届满后双方未再续签书面合同，村委未曾提出异议进而要求解除合同视为村委默许，并认定双方之间的土地租赁合同期限为不定期无异议。对一审判决认定上诉人房屋占用的土地不是上诉人最初租赁的全部涉案土地有异议，对一审判决未认定上诉人与被上诉人孙兆亭于1995年12月31日签订房屋租赁协议（即上诉人所陈述的1996年的协议）的事实有异议。根据该协议约定，被上诉人孙兆亭在租赁上诉人房屋时，除向上诉人交纳租赁费外，应代上诉人向村委交纳地皮费也就是土地租赁费。因此该份协议完全可以证明村委默许双方土地租赁合同关系继续存在，不仅仅是上诉人房屋所占用土地，而是包括全部涉案土地。二、根据已经生效的（2014）博民初字第610号民事判决书中已经确定被上诉人孙兆亭使用的涉案土地上的房屋系从上诉人处承租，上诉人所建房屋及所占用土地在上诉人的控制下，即使房屋所占用的土地存在一地二租的情形，也无证据证实两被上诉人签订的合同已经全面履行。上诉人没有将涉案土地的承租权转让给孙兆亭，在上诉人不知情的情况下，被上诉人孙兆亭与被上诉人大海眼居委会多次就涉案土地签订租赁合同，尤其是2011年8月5日签订的土地使用合同，名为使用实为买卖，明显是恶意串通，损害了上诉人的权益。一审法院认定为合法有效错误。被上诉人大海眼居委会的法定代表人孙建国于2013年10月28日出具证明，承诺与被上诉人孙兆亭解除2011年8月5日签订的土地租赁协议，但事后未办理。上诉人曾向被上诉人寄发要求两被上诉人解除签订的土地使用合同，恢复上诉人与村委的租赁关系的通知。因此上诉人要求确认两被上诉人签订的土地使用合同无效，恢复上诉人与被上诉人大海眼居委会的土地租赁关系事实很清楚，证据充分。三、孙建国出具的证明没有加盖村委公章的原因是镇上代管公章的人员出差，一审法院对此证明没有采信错误。四、一审判决适用法律错误。没有适用《合同法》第九十六条、第二百三十二条。错误适用《物权法》第一百四十六条，第一百四十七条。被上诉人大海眼居委会辩称：一、一审法院认定事实清楚。首先，被上诉人大海眼居委会与上诉人存在过租赁合同关系，合同期限届满后，没有续签，租赁期限为不定期，根据法律规定，不定期合同可以随时解除。被上诉人大海眼居委会自1997年1月1日起就连续与被上诉人孙兆亭签订了五份租赁合同，孙兆亭一直交纳租赁费并实际占有使用该土地。对这一事实上诉人也是明知的，因此，上诉人要求确认两被上诉人之间签订的租赁合同无效没有事实及法律依据。其次，上诉人所占用的土地并没有向被上诉人大海眼居委会缴纳过土地租赁费，上诉人建设的房屋也没有合法手续。此外，根据双方签订的1989年5月1日的协议，被上诉人大海眼居委会有权随时解除上诉人占用的土地的不定期租赁关系并要求上诉人无条件拆除一切建筑物。二、一审法院适用法律正确。本案不符合《合同法》第九十六条规定的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。被上诉人孙兆亭辩称：一、上诉人与被上诉人大海眼居委会并未另行签订土地租赁合同，在被上诉人孙兆亭承包经营博山复合塑料加工厂后，将土地租赁费交给上诉人后上诉人并未交给村委，所以被上诉人大海眼居委会另行与被上诉人孙兆亭签订了租赁合同，被上诉人大海眼居委会已经以自己的实际行为终止了与上诉人之间的租赁合同。二、上诉人提交的孙建国的证明孙建国并不认可是其出具，也没有村委的盖章，被上诉人孙兆亭至今也未收到村委与其解除土地租赁协议的通知。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍向一审法院起诉请求：诉请确认两被告于2011年8月5日签订的《土地使用合同》无效；恢复原告与第一被告的土地租赁关系；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告大海眼居委会系由原博山区白塔镇大海眼村村民委员会变更而来。1989年5月1日，博山区白塔镇大海眼村村民委员会（甲方）与孙即杰（乙方）等人签订租赁合同一份，合同表明博山区白塔镇大海眼村村民委员会同意乙方的用地申请，租赁期限自1989年5月1日至1992年5月1日，乙方应按照400元每亩交纳管理费。该合同所附简图表明，租赁土地位置为胶塑制品厂以南，东边长27米，南边长24.86米，北边比南边长6.5米，西边为斜边。之后，原告等人在承租土地上建设了厂房数间。原告等人与被告孙兆亭等三人出资创办博山复合塑料加工厂，1989年双方签订承包协议书一份，约定由被告孙兆亭等三人承包经营。1994年10月20日，其他承包人退出，由被告孙兆亭独自经营（此时名为淄博市博山复合塑料厂）。1995年12月31日，原告方的出租代表孙惟谋与承租人孙兆亭签订了“九六年协议书”一份，双方约定由孙兆亭交房屋租赁费及上交村内地皮费5000.00元。博山区海眼胶塑制品厂是博山区白塔镇海眼村村民委员会设立的集体企业。1995年9月8日，博山区海眼胶塑制品厂所使用的3356.70平方米土地取得了集体土地建设用地使用权。1997年10月31日，博山区白塔镇大海眼村村民委员会将博山区海眼胶塑制品厂的总资产出售给了原告等人，但未涉及土地使用权。同日，博山区白塔镇大海眼村村民委员会又与原告购买后的博山区海眼胶塑制品厂签订租赁合同一份。双方约定租赁期限为1997年9月1日至2002年12月31日止，为期五年零四个月，租赁费按占地面积每亩6000.00元应交19800.00元。1997年1月1日，被告孙兆亭与原博山区白塔镇大海眼村村民委员会签订合同书一份，双方约定由孙兆亭租赁使用面积为500平方米的地基一处，合同期为一年。1997年12月30日，原博山区白塔镇大海眼村村民委员会与淄博市博山复合塑料厂签订合同书一份，合同约定由淄博市博山复合塑料厂租赁使用面积为500平方米的地基一处，合同期5年，自1998年1月1日至2002年12月31日。2003年1月1日，被告孙兆亭又与原博山区白塔镇大海眼村村民委员会签订合同书一份，双方约定由孙兆亭租赁使用面积为500平方米的地基一处，合同期为5年，自2003年1月1日至2007年12月31日。2010年5月1日，两被告签订合同书一份，双方约定由孙兆亭租赁使用面积为500平方米的地基一处，合同期为6年，自2010年5月1日至2016年4月30日。2011年8月5日，两被告签订土地使用合同一份，合同约定，大海眼居委会将坐落在博山区白塔镇大海眼村（张博路海眼段）土地一处，土地面积长为26米，宽24米，合计624平方米。同意给孙兆亭使用，时间自2011年8月5日至2041年8月5日，期限为30年。原告提供2013年10月的证明一份，该证明载明如下内容“村委在不知房屋产权归属的情况下，与孙兆亭续签了土地租赁协议，因地上房屋属于孙惟谋、孙玉民、孙合祥、孙兆勤、孙即杰五人共同共有。村委决定解除与孙兆亭2011年8月5日签订的三十年土地租赁协议。”，该证明的落款为大海眼社区居民委员会，并有孙建国的签名，但未加盖公章。原告提供的公章使用签批单没有镇公章管理员签字。2014年5月6日，本案原告曾因房屋租赁合同纠纷对本案被告孙兆亭提起诉讼，一审法院经审理，依法作出（2014）博民初字第610号民事判决，确认原告与被告孙兆亭之间的房屋租赁合同于2013年10月19日解除；被告孙兆亭返还原告占有的房屋等诉讼请求。现该判决书已发生法律效力。原、被告均认可该案中房屋所占用土地包含在两被告所签订土地使用合同中的624平方米土地范围内。原告主张，其自1997年便租赁使用博山区海眼胶塑制品厂所占用的土地，在转租给被告孙兆亭期间，两被告恶意串通，在原告不知情的情况下，多次私自签订土地租赁合同，侵害了原告的合法权益，诉请确认两被告于2011年8月5日签订的土地使用合同无效，恢复原告与大海眼居委会之间的土地租赁关系。两被告否认原告与被告大海眼居委会之间存在土地租赁合同关系，也否认存在恶意串通，损害原告利益的事实。另查明，本案原告孙启鹏系孙玉民之子，原告崔凤珍系孙玉民之妻。孙玉民于2012年7月21日死亡，原告孙启鹏、崔凤珍均系孙玉民的第一顺序继承人，没有其他的第一顺序继承人。一审法院认为，根据1989年5月1日大海眼村村民委员会与孙即杰等人签订的租赁合同以及1997年10月31日大海眼村村民委员会与原告等人购买后的博山区海眼胶塑制品厂签订的租赁合同，可以确定原告等人确曾与被告大海眼居委会存在租赁合同关系，前述合同明确约定了租赁期限，租赁期间届满后，作为承租人的原告继续占有使用在所租赁土地上建造的房屋，在出租人未提出异议进而解除合同的情况下，应视为对原告等人继续租赁房屋所占用部分土地的默许，双方的租赁期限为不定期。在与原告等人签订的租赁合同期间届满后，被告大海眼居委会又将涉案土地出租给被告孙兆亭的行为，应视为以行动表明其不再与原告就房屋所占用土地以外的土地继续履行原租赁合同。在原告未举证证明被告大海眼居委会仍同意履行原租赁合同的情况下，被告大海眼居委会作为土地权利人处分涉案土地并无不当。两被告在合同中约定的租赁期限超过了法律规定的最长期限20年，超过20年的部分，应属无效。两被告之间签订的土地使用协议包含了原告所建房屋占用的土地，但根据解决原告与被告孙兆亭房屋租赁合同纠纷形成的生效判决可以确定，被告孙兆亭使用涉案土地上原告所建房屋系自原告处承租而非被告大海眼居委会交付，原告所建房屋及其所占用土地均在原告等人的控制下，即使房屋所占用土地存在一地二租的情形，也没有证据证实两被告之间签订的合同已全面履行，进而损害了原告等人的利益。在无证据证明两被告恶意串通损害原告等人利益，原告等人、被告孙兆亭分别与被告大海眼居委会存在租赁合同关系的情况下，原告主张其与被告大海眼居委会之间的租赁合同有效，诉请确认两被告之间的租赁合同无效，缺乏依据，不予支持。原告虽提供落款为被告大海眼居委会负责人出具的证明，但即使确系被告大海眼居委会负责人出具，因被告大海眼居委会之后并未向被告孙兆亭作出解除合同的通知，不能确定该证明是被告居委会的意思表示而非其负责人个人意思表示，故对该证明不予采信。根据房地一体原则，被告大海眼居委会对原告等人继续使用所建房屋占用的土地未提出异议，应视为对原告继续使用房屋所占用土地的认可。在双方未解除不定期租赁合同的情况下，双方租赁合同存续，不存在恢复问题。故原告要求恢复与被告大海眼居委会的土地租赁关系，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定，判决：驳回原告孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、上诉人提交被上诉人大海眼居委会证明一份，证明被上诉人大海眼居委会认可涉案土地上的房屋归上诉人所有并同意与被上诉人孙兆亭解除2011年8月5日签订的土地使用合同。该份证据在一审时已提交过，但当时只有孙建国一人签字，在一审结束后，上诉人于2016年7月份找到被上诉人大海眼居委会加盖了公章并要求其书记孙玉峰加盖了印章。对该份证据，经被上诉人大海眼居委会质证，对证据的真实性有异议，加盖公章的事情其法定代表人孙建国并不知情，因主任与书记有矛盾，现在居委会的工作已经停止。经被上诉人孙兆亭质证，对证据的真实性有异议，与一审时提交的证据不一致，有伪造的嫌疑。2、提交（2016）鲁0304民初94号民事判决书一份，经被上诉人大海眼居委会质证，对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。经被上诉人孙兆亭质证，对证据的真实性无异议，但该判决书只是确认被上诉人孙兆亭向上诉人交纳租赁费，与本案无关。据此，上诉人提交的大海眼居委会证明系对其一审提交的该份证明的补充，即使居委会的公章及孙玉峰的印章是真实的，因被上诉人大海眼居委会并未按照该证据的内容向被上诉人孙兆亭作出解除合同的通知，也不能证明被上诉人大海眼居委会曾要求与被上诉人孙兆亭解除合同这一事实，故对该份证据，本院不予采信。上诉人提交的（2016）鲁0304民初94号民事判决书确定的是被上诉人孙兆亭向上诉人交纳所租赁房屋的房屋租赁费，与本案无关联性，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人要求确认被上诉人大海眼居委会与被上诉人孙兆亭之间于2011年8月5日签订的《土地使用合同》无效，主要理由为两被上诉人之间存在恶意串通，损害其合法权益的情形。上诉人对原审法院认定的在与被上诉人大海眼居委会签订的租赁合同期间届满后，双方并未续签合同进而转为不定期租赁合同这一事实无异议。在此种情况下，被上诉人大海眼居委会可以随时解除与上诉人之间的不定期租赁合，故其作为土地权利的处分人将涉案土地另行租赁给被上诉人孙兆亭，以自己的实际行为表示不再将除上诉人所建房屋所占用的土地之外的土地继续租赁给上诉人使用并无不当。上诉人与被上诉人孙兆亭1996年签订的协议书中并未约定履行期限，亦未约定自此之后的地皮费均由被上诉人孙兆亭代其向被上诉人大海眼居委会交纳，故其主张其已经向被上诉人大海眼居委会缴纳了涉案土地的使用费的主张，证据不足。综上，上诉人一审、二审提交的证据不能证明其对本案争议的土地享有使用权，不能证明两被上诉人之间存在恶意串通，损害其权益的情形存在，其要求确认两被上诉人2011年8月5日签订的协议无效的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。因被上诉人大海眼居委会对上诉人继续占有使用上诉人所建房屋占用的土地并未提出异议，在双方均未要求解除合同的情况下，双方之间的不定期租赁合同仍旧存在，其要求恢复与被上诉人大海眼居委会的土地租赁关系的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人所建房屋之外的土地，被上诉人大海眼居委会作为有权处分人，已经另行租赁给被上诉人孙兆亭，上诉人要求恢复与被上诉人大海眼居委会此部分土地的租赁关系，亦没有事实及法律依据，本案不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.00元，由上诉人孙惟谋、孙兆芹、孙和祥、孙即杰、孙启鹏、崔凤珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴永成审 判 员 张婷娟代理审判员 庞风华二〇一六年十月十四日书 记 员 白杉杉 来自：