（2016）粤5381民初1573号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-26
案件名称
欧葵庆、石小梅与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧葵庆,石小梅,罗定市龙宇置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1573号原告欧葵庆，男，1984年4月24日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。原告石小梅，女，1982年10月3日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。上列原告共同委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，广东省罗定市人，住广东省罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：广东省罗定市。统一社会信用代码：91445381661524733T。法定代表人陈灿光。原告欧葵庆、石小梅诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员李云福独任审判，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人沈小杰到庭参加了诉讼，被告龙宇公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。两原告诉称：原告于2012年10月6日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市某商住小区某号楼某号房。原告按合同约定付清了房价款435545元，并于签订合同当日向被告交付了办证所需的材料并支付了该房屋契税6533元、办证费2700元、物业维修基金3464元、律师见证费300元。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2013年11月1日至2013年11月15日期间收楼。按照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但被告至今没有为原告办理好房地产权证。根据相关法律规定，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告30天内为原告办理房屋所有权证。2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4355.45元。3、被告承担本案诉讼费用。两原告为证明自己的主张，在举证期间提供了以下证据：1、购房合同，证实原告与被告之间存在合同关系。2、身份证，证实原告的身份。3、购房发票、个人贷款支付凭证，证实原告已依约履行了合同约定的义务，付清了购房款。4、收款收据，证实原告已经向被告支付了办证费用等。被告龙宇公司书面辩称：1、原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》也对此作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请。因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。2、我公司是办理房屋所有权证的代理人，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务而是约定义务，即基于双方委托代理关系设定的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，因此我公司依法不承担违约责任。3、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面合同并无约定。4、合同约定，如因我公司的责任令原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，我公司按房价款1%向原告支付违约金，显然双方约定的违约金是固定的，为一次性债权，我公司在2013年11月已经向原告通知交付涉案房屋，原告即使单方认为其没有取得产权证书是我公司的责任，但根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，原告在收楼后第90天（2014年2月13日）即可向我公司主张其认为的“违约责任”，到2016年2月13日所谓索取违约金的诉讼时效已经届满，原告现在才提起诉讼要求我公司支付违约金，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告第二个诉讼请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，其一次性债权已经不受法律保护，依法应予驳回。被告为证明自己的主张，庭前提供了以下证据：1、营业执照，证实被告的诉讼主体资格。2、交楼确认协议书，证实原告已于2013年12月4日收楼。3、交楼验收表，证实原告购买的商品房经其验收确认合格。4、税收完税证明，证实原告已完税，并将完税证明交回被告公司。5、商品房屋产权权属证明书，证实被告出卖给原告的商品房权属为被告所有。被告庭后提供了某商住小区某号楼的《建筑工程竣工验收报告》，证实涉案商品房所在的某号楼已经在2013年8月23日经验收合格。对于原告提供的证据，由于被告不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对于被告庭前提供的证据，经庭审出示质证，原告对营业执照、税收完税证明、交楼确认协议书无异议。对交楼验收表不予确认，认为该表验收情况栏的“合格”是后来才填上去的，因为房屋的很多装饰和设备的标准是没有的。对商品房屋产权权属证明书不予确认，认为建筑面积与套内建筑面积与业主查询到的以及合同所载明的不相符。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市某商住小区的房地产开发商。2012年10月6日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某商住小区某号楼某号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为435545元。第六条约定买受人应于2012年10月2日前交付首期房款人民币135545元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币300000元。第八条约定出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付了首期购房款135545元，并交付了办证费2700元、房屋契税6533元、物业维修基金3464元、律师见证费300元给被告。后原告又按约定通过向银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款300000元。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》通知原告于2013年11月1日至15日期间收楼，但原告并未按被告的通知期间收楼，而是于2013年12月4日才收楼，但至今尚未取得该房屋的权属证书。另查明：2013年8月23日，被告（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市某商住小区某号楼进行验收，一致确认质量合格，被告取得了罗定市某商住小区某号楼的《建筑工程竣工验收报告》。被告在与原告签订买卖合同时已收取原告交付的办证费用及房屋契税款之后，被告并未立即代原告缴交办证所需的相关费用，并在2016年5月间才退回房屋契税款给原告自己去缴纳。原告认为，被告存在逾期办理房屋所有权证的违约行为，遂于2016年7月20日诉至本院，要求被告按合同约定支付逾期办理房屋所有权证的违约金，并在30天内为原告办理房屋所有权证。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效？2、被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为？对于第1个争议焦点，即原告起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告应承担违约责任。本案中，被告于2013年10月25日通知原告在同年11月1日至15日期间办理收楼手续，且双方签订的合同也约定原告在被告发出交楼入伙通知书之日起20天内尚未前来办理房屋交接等事项，即使本案原告在此期间未收楼，也可视为原告已接收该房屋。即被告将涉案商品房交付原告使用的日期最迟为2013年11月15日，被告应在2014年11月11日（即2013年11月16日加上360日）前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故本案诉讼时效期间为二年，应从2014年11月11日起算，原告于2016年7月20日诉至本院，并未超过法律规定的诉讼时效。被告提出的关于诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。对于第2个争议焦点，即被告是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为的问题。本案中，对委托办证双方虽无书面的委托合同，但被告于2012年10月6日已收取原告交付的办证费2700元、房屋契税6533元，被告收取了上述费用的事实行为已表示接受原告的委托代为申办房地产权属证书，但被告收取上述费用后并没有为原告缴交办证所需的相关费用，且被告亦没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成原告未能在规定的期限内取得房地产权属证书，责任在于被告，故被告的行为已构成违约。因此，原告起诉主张被告应按双方签订的合同第十五条的约定，按已付房价款的1%向原告支付违约金4355.45元（435545元×1%）的请求，理据充分，本院予以支持。由于被告至今尚未履行代为原告申办房地产权属登记的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当继续履行合同，协助原告办理涉案商品房的权属登记，领取权属证书。被告龙宇公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告欧葵庆、石小梅办理罗定市某商住小区某号楼某号房的房屋权属证书。二、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金4355.45元给原告欧葵庆、石小梅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告罗定市龙宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 李云福二〇一六年十月十四日书记员 罗列君 百度搜索“”