（2016）苏0691民初749号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-16
案件名称
深圳市公元物业管理有限公司与南通华城中南房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南通经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市公元物业管理有限公司,南通华城中南房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条
全文
江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0691民初749号原告：深圳市公元物业管理有限公司，住所地深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南皇都广场2号楼2308。法定代表人：闵安，董事长。委托诉讼代理人：邝庆刚、林海宝，广东正鑫律师事务所律师。被告：南通华城中南房地产开发有限公司，住所地南通开发区通富南路8号。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人:马建明，公司员工。原告深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元公司）与被告南通华城中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，适用普通程序，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告公元公司的委托诉讼代理人林海宝、被告中南公司的委托诉讼代理人马建明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告公元公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告中南公司向原告公元公司支付拖欠的2010年至2015年物业管理费及管理人员工资725096.67元；2、判令被告中南公司向原告公元公司支付被告应分摊的员工赔付款74789元；3、判令被告中南公司向原告公元公司支付擅自解除合同违约金100000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月15日，原、被告签订《中南·军山半岛前期物业服务合同》，约定由原告对被告南通中南·军山半岛项目提供前期物业管理服务。同日，原、被告签订《中南·军山半岛前期物业服务合同补充协议》，约定管理酬金的收取方式为按照中南·军山半岛项目物业管理月度总支出的10%计取管理酬金，据此计取得酬金不足人民币20000元时按照最低每月20000元的标准收取，同时被告每月应向原告支付原告管理团队工资费用30500元，协议期限为自2010年7月15日起至中南·军山半岛项目物业管理收支能够持平为止，并约定了违约金。2011年4月25日，原、被告签订《军山半岛会所物业服务协议》，约定原告对被告军山花园会所提供物业服务，期限自2010年12月1日起，结束日期以原、被告签订的《中南·军山半岛前期物业服务合同》为准，原告在此期间为被告会所提供设施维护及服务，费用由被告承担，并约定被告每月应向原告支付会所主管工资5500元管理酬金8000元。2015年10月14日，被告未与原告协商一致就向原告发出了《解约通知》，并强制安排其他人员进驻军山半岛项目，严重扰乱了原告对军山半岛的正常管理，甚至以被告不真实的单方考核作为其违法解除合同的借口。原告为被告提供物业服务期间，被告经常恶意拖欠原告物业管理费，在原告多次交涉催促下，被告才以房抵费，抵扣了拖欠原告的部分款项，现被告仍拖欠2014年12月前费用85096.67元及2015年1月至10月管理人员工资及管理酬金640000元，合计725096.67元。2015年1月，被告提出对军山半岛项目进行岗位缩编、裁减人员，并出现员工劳资理赔事件，经原、被告双方确认各自承担50%，并由原告先行支付，原告共支付的费用为149578元，被告应承担74789元。被告恶意拖欠原告管理费用等已违反合同的约定，现又擅自解除合同，强行逼走原告，更是严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，提出如前诉请。被告中南公司辩称，原、被告是2010年达成协议，原告管理军山半岛小区，但原告管理能力以及服务效果不尽如人意。2015年3月原告提出要退出军山半岛的物业服务，但是后来因为其他原告并未退出，被告就原告退出已经做了应对，联系了接盘的物管企业。2015年10月，双方再次就原告退出的事宜进行协商，双方对退场达成一致意见，我们通知了接盘的物管企业。原告诉请的720000多元中应该有576000元是2015年1至9月份的酬金，原告已经明示放弃。因为2015年10月谈判时，被告向原告提出了索赔106万余元，双方就索赔事宜一致同意打包处理，原告同意57.6万元抵消，但双方就约80000元的差额未能协商一致。所以，被告认为原告诉请的大部分内容其已经同意抵消。另外解除合同也是双方的合意，所以本案有争议的仅仅是被告的诉讼请求第二项以及第一项中可能包含的10月份半个月的酬金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告公元公司提交了前期物业服务合同、补充协议、会所物业服务协议、员工劳资理赔费用分摊事宜的建议、函、终止劳动合同协议书及劳动合同补偿情况、收条、解约通知、复函及快递单、快递单查询、照片，被告中南公司提交告知函、付款明细、视频资料、说明、照片、保修单、索赔函。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月15日，原、被告签订中南·军山半岛前期物业服务合同，由原告公元公司对南通中南军山半岛项目提供前期物业管理服务事宜，合同对服务内容与质量、物业管理费及其它收费、物业的经营与管理、物业的承接与验收、物业的使用与维护等事项进行了约定。当日，原、被告签订补充协议，对物业服务品质定位、编制与开支预算、管理处收费、亏损弥补与财务监管、物资采购、管理酬金收取方式和月度收费以及双方的权利义务、期限进行了约定。合同签订后，原告按约进驻中南军山半岛小区，履行合同义务。2011年4月25日，原、被告签订军山半岛会所物业服务协议，原告接受被告的委托，对军山花园会所提供物业服务，协议对服务期限、服务范围及内容、人员配置及岗位安排、服务费用及酬金、权利及义务进行了约定。合同签订后，原告按约履行了义务。2015年3月18日，原告公元公司发函被告中南公司告知：由于被告中南公司未能按约支付军山半岛项目费用，根据合同约定，原告公元公司决定于2015年6月31日前撤回管理团队并终止合作，请被告提前安排好相关工作。此后，原告公元公司仍在继续履行案涉服务合同。10月12日，原、被告就撤场问题进行了当面协商，但未能达成一致意见。10月13日，原、被告双方员工在协商过程中发生冲突，此后原告未再继续提供物业服务。10月14日，被告中南公司向原告公元公司发出解约通知，告知双方签订的物业服务合同及补充协议即日起解除，并要求原告公元公司赔偿经济损失。另查明，截止到2014年12月底，被告中南公司应当向原告公元公司支付的物业管理酬金为3360765元，被告中南公司已支付3285898.33元。2015年1月至10月13日离场，产生的人员工资及酬金为603733元。本院认为，原、被告签订前期物业服务合同、补充协议以及会所物业服务协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告已按约履行合同义务，被告亦应当按约支付物业管理酬金。关于酬金金额，原告实际提供服务至2015年10月13日，根据合同约定以及庭审查明事实，本院依法认定截止至2015年10月13日的物业管理酬金为3964498（3360765+603733）元，扣除被告已支付的3285898.33元，还需支付物业管理酬金678599.67元。关于原告主张理赔分摊费74789元，该费用系原告公司内部人员管理发生的费用，现原、被告就费用承担尚未协商一致，且原告所举证据尚不足以证明该笔费用应当由被告承担，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张违约金，双方在合同履行过程中产生纠纷，原告先向被告发函通知解除合同，后仍继续履行合同。此后双方一直协商未果，已于10月13日事实上停止服务。现原告以被告10月14日发函擅自解除合同为由，主张违约金于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩其向原告索赔1060000余元与原告诉请金额相抵消的意见。本院认为，2015年10月12日原、被告双方就案涉纠纷进行协商，虽然被告提出索赔金额与管理酬金相抵，但最终双方并未协商一致形成合意。不能仅凭录音中部分谈话内容即认定原告已同意抵消。其次，就被告主张索赔1060000元的具体金额，其中消防罚款5000元，被处罚主体系原告公元公司，该笔费用已由被告中南公司代缴，可以在物业管理酬金中扣除。其余索赔项目，被告所举证据均为自行制作，未能与原告协商一致，且未能证明损失发生系由于原告违约行为所致，在原告已履行主要合同义务的情况下，难以作为扣减物业管理酬金的理由。如被告认为原告确有违约造成损失，可依法另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条之规定判决如下：一、被告南通华城中南房地产开发有限公司公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司物业管理酬金673599.67元；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12798元，由原告深圳市公元物业管理有限公司负担3002元，被告南通华城中南房地产开发有限公司公司负担9796元。（诉讼费用原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12798元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长 钱 伟审 判 员 陆 磊人民陪审员 袁思美二〇一六年十月十四日书 记 员 杜 谅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 来自