（2016）浙0122民初字608号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-07
案件名称
桐庐家园物业服务有限公司与张钧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桐庐县人民法院
所属地区
桐庐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桐庐家园物业服务有限公司,张钧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0122民初字608号原告：桐庐家园物业服务有限公司，住所地：桐庐县。法定代表人：戴强炯。委托诉讼代理人：郑天兰，男，1952年10月13日出生，系该公司员工。被告：张钧，女，1976年8月6日出生，汉族，住桐庐县。委托诉讼代理人：王晓龙（被告丈夫），男，1975年9月7日出生，住桐庐县。原告桐庐家园物业服务有限公司与被告张钧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由代理审判员陈旎适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告桐庐家园物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑天兰、被告张钧到庭参加诉讼。2016年8月1日，本院依法裁定将本案由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告桐庐家园物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑天兰、被告张钧及其委托诉讼代理人王晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桐庐家园物业服务有限公司起诉称：2009年10月13日及2013年8月15日，桐庐信力房地产开发有限公司（以下简称房产公司）与桐庐家园物业服务有限公司签订了熙园小区前期物业管理服务合同。熙园小区6幢102室，户主为被告张钧，住宅面积337.73平方米，合计欠物业费31788元（2011年8月18日至2014年4月30日住宅物业费：337.73平方米×2元/月×32.5个月×7折=15366元，地下室物业费：95.23平方米×1元/月/平方米×32.5个月×7折=2166元）；（2014年5月1日至2015年8月17日住宅物业费：337.73平方米×2元/月×18.5个月=12495元、地下室物业费：95.23平方米×1.00元/月×18.5个月=1761元）。经原告多次催讨无果，现向法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费31788元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈述：2009年原告与房产公司签订前期物业服务合同，原告于2011年8月18日入驻熙园小区提供物业服务。原告桐庐家园物业服务有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、桐庐县前期物业服务合同复印件一份；2、熙园小区前期物业服务合同复印件一份；3、物业费催交通知单二份；4、国内挂号信函收据一份，证明2012年8月26日房产公司向被告邮寄交房通知；5、证明、函各一份，证明在桐庐城南街道中杭社区、桐庐县房地产管理处的要求下，原告于2015年8月18日到2015年11月17日间继续管理服务熙园小区。被告张钧答辩称：购房合同约定2010年12月31日要交房的，但实际上房产公司延期交房了。房产公司应该通知被告可以验房并与被告一起验房确认合格之后开始交物业费，被告没有收到交房通知。2014年被告看到熙园小区有人在装修房子了，于当年上半年去找了房产公司，因为房子存在一定问题，房产公司说会解决但是一直没有解决，导致没有交房，到2014年下半年房产公司就没人了，被告只能去找原告。2015年9月被告主动到原告处要求验房、领取钥匙，但是原告要求被告交物业费，因没有入住，被告要求打折，原告不同意。且被告当时要求原告若解决房屋外墙剥落等问题并跟房产公司沟通好，被告就交物业费，但原告要求被告找房产公司。原告起诉后被告才看到前期物业合同，合同第三章第七条中明确规定业主自验房领取钥匙之日起缴纳物业费，到目前为止被告没有办过任何交房手续，也没有领取钥匙，所以不缴纳物业费。物业合同是原告跟房产公司签订的，不是跟业主签订的，合同约定的物业费标准如何得出，业主对原告提供的服务满意率要达到90%以上，这个满意率如何得出。房屋周围的杂草不是原告撤出后长的。被告张钧在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、照片，证明房屋有质量问题；2、熙园小区的竣工验收备案表，证明商品房买卖合同约定2010年12月31日交房，但小区竣工备案时间是2012年2月13日，原告与房产公司于2009年签订前期物业合同且原告从2011年8月18日起收物业费，当时房子没有竣工；3、商品房买卖合同复印件一份，证明房屋交付期限及条件的约定。对原告提供的证据，被告经庭审质证认为：对证据1、2没有异议；证据3，被告未交房是因为2014年去现场看房，房子外墙全部剥落，被告找过房产公司，房产公司提出统一处理，2014年下半年房产公司倒闭，被告找不到人交房，后来通过保安找到原告，2015年9月被告主动找原告交房，原告才拿了物业费催交通知单，说要交物业费才能交房，被告提出当天如果原告把钥匙给被告，之后的物业费被告同意交，但是原告不同意；证据4，不认可，没有收到；证据5，不清楚。对被告提供的证据，原告经庭审质证认为：证据1，没有异议，但照片什么时候拍的不清楚，草是原告2015年11月18日撤出小区后长出来的，房产公司有质量保证金交在房管处，房屋主体质量如果存在问题可以找房产公司；证据2，住建局的备案表是2011年1月20日验收合格；证据3，没有异议。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、5，本院予以认定；证据4未显示投递信息，无法证明被告张钧已收到交房通知，不予认定。被告提供的证据，本院予以认定。根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院认定事实如下：被告（××）与桐庐信力房地产开发有限公司（××）签订商品房买卖合同，合同载明：第一条、××经批准建设、出卖的熙园小区……；第二条、××购买的商品房为预售商品房……；第三条、××购买的商品房为熙园小区6幢102号……；第九条、××应当在2010年12月31日前将符合下列条件的商品房交付××使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，……；第十二条、商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。2009年10月13日，原告与熙园小区开发商桐庐信力房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，期限自2010年10月1日至2013年8月17日。2013年8月15日，原告与熙园小区开发商桐庐信力房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，期限自2013年8月18日至2015年8月17日。二份合同均约定由原告为该小区提供物业服务；物业服务费标准为：排屋物业2元/平米/月；业主应于验房领取钥匙之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳。2015年9月17日，原告向被告书面催缴2011年8月18日至2014年4月30日的物业管理服务费29477元。2015年12月，原告向被告书面催缴2015年8月18日至2015年11月17日的物业管理服务费2311元。被告至今未领取房屋钥匙，未向原告交纳物业管理费。2015年11月18日，原告退出熙园小区，停止对该小区提供物业管理服务。另查明，2012年2月14日，桐庐县建设局同意熙园小区竣工验收备案。本院认为，尚未交付给物业××的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告向桐庐信力房地产开发有限公司购买商品房，双方签订的购房合同载明所购商品房为预售商品房，当房屋达到交付使用条件时，桐庐信力房地产开发有限公司应当书面通知被告办理交付手续，现原告未提供有效证据证明截至2015年11月18日桐庐信力房地产开发有限公司向被告交付房产或通知被告办理交房手续，因此，原告无权向被告主张物业服务费。据此，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告桐庐家园物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费595元，由原告桐庐家园物业服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 陈 旎人民陪审员 郭明辉人民陪审员 罗 敏二〇一六年十月十四日书 记 员 蒋玲燕《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业××的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：