（2016）内25民终1020号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-28
案件名称
赵忠义与杨丽杰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵忠义,杨丽杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终1020号上诉人（一审被告，反诉原告）：赵忠义，男，1959年5月21日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟镶黄旗。委托诉讼代理人：张华枝，内蒙古西蒙律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：杨丽杰，女，1973年11月2日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。委托诉讼代理人：边鼎，内蒙古理想律师事务所律师。上诉人赵忠义因与被上诉人杨丽杰租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区镶黄旗人民法院（2016）内2528民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵忠义及其委托诉讼代理人张华枝，被上诉人杨丽杰的委托诉讼代理人边鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵忠义上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人继续履行租赁合同满三年（从上诉人开业起算）；被上诉人赔偿上诉人因未按合同约定给上诉人造成的各项损失59万元（双方合同签订之日至2015年3月15日之间的租金）及上诉人为加油站垫付的费用42000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人未能按时办理相关证件，违约在先，因被上诉人的原因使加油站在2015年3月中旬才开始营业，解除合同给上诉人造成很大损失。因被上诉人违约在先，对未开业的损失双方一直处于协议状态，上诉人才未支付第二年的剩余租金28万元，被上诉人无权要求解除合同。上诉人与被上诉人签订的租赁合同为三年，上诉人在三年的租赁期内有权对租赁物占有和使用，不应给付迟延履行的利息；上诉人已将第一年的租金60万元给付被上诉人，被上诉人在诉状中也明确表示上诉人按合同约定支付了第一年的租金60万元，在上诉人提起反诉后，被上诉人又改口说第一年的租金仅收了20万元，剩余的40万元作为停业损失，被上诉人没有免收上诉人40万元的证据；上诉人十个月未开业，一审判决返还两个月的租金10万元不当，被上诉人应赔偿上诉人10个月损失50万元；18000元的检测费用也应由被上诉人负担。被上诉人杨丽杰答辩称，上诉人没有按双方签订的租赁合同给付租金，根据还款协议书，上诉人没有按规定履行，就应该无条件解除合同。被上诉人已将免收40万元租金作为了补偿；上诉人至今仍使用着加油站，应该支付费用；在2014年上诉人实际给付被上诉人租金20万元，就是由于没有按照规定让上诉人正常营业所给予的补偿，上诉人自己也承认就给了24万元，其他都是以其他形式顶账；上诉人的上诉请求要求赔偿59万元，并称是10个月的租金，十个月的租金正常应该是50万元。请求维持原判。杨丽杰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付第二年租金280000元，并按民间借贷的最高利率支付利息至还清时止；2、判令原告与被告解除租赁合同；3、判令被告支付租金至实际归还加油站时止；4、判令被告支付全部诉讼费用。赵忠义向一审法院反诉请求：1、要求被反诉人赔偿因其未按合同约定给反诉人造成的各项损失59万元（双方合同签订之日至2015年3月15日之间的租金以及其他损失）；2、被反诉人返还反诉人为加油站办理手续的费用及环保手续不全罚款共合款42000元；3、要求按《危化学品经营许可证》上的时间为起点顺延租赁期限至三年租期届满至2018年3月5日合同终止；4、被反诉人承担本案的所有费用。一审法院认定事实：2014年5月1日，原告（反诉被告）杨丽杰购买了位于镶黄旗新宝拉格镇208省道东南外环北侧镶黄旗殷占喜加油站。2014年5月15日，原告（反诉被告）杨丽杰与被告（反诉原告）赵忠义签订了《租赁合同书》，合同约定：租期三年，年租金60万元，一年一付，于每年3月15日前付清。水、电、税费等其它经营性费用由被告（反诉原告）赵忠义自理，且不得私自转租或转让，被告（反诉原告）赵忠义必须文明租用、依法租用。原告（反诉被告）杨丽杰负责提供加油站经营场地、设施及相关手续等。另查明，2015年3月26日，原告（反诉被告）杨丽杰出具收款收据，载明被告（反诉原告）赵忠义支付2015至2016年度租金22万元，并注明尚欠租金38万元于6月1日前付清。2015年8月20日，被告（反诉原告）赵忠义出具《还款承诺书》，内容为：2015年8月24日还款10万元，剩余的在本月底前解决还清（9月1日前），不付款无条件退还加油站。再查明，镶黄旗殷占喜加油站相关证件于2015年3月5日办理完备。被告（反诉原告）赵忠义尚欠原告（反诉被告）杨丽杰第二年度租金28万元。一审法院认为，原告（反诉被告）杨丽杰与被告（反诉原告）赵忠义签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉合同为租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出租人杨丽杰应当按照约定将租赁物交付承租人，并保证在租赁期间租赁物符合约定的用途且应履行租赁物的维修义务。承租人赵忠义应当按照约定的方法使用租赁物并履行妥善保管及按时支付租金的义务。本案中，双方当事人对被告（反诉原告）赵忠义尚欠原告（反诉被告）杨丽杰租金28万元的数额没有争议，该院予以确认。双方主要争议有三点：一、对被告（反诉原告）赵忠义实际支付租金数额存在较大争议，即双方当事人之间是否存在以62万元租金抵顶未能按时营业所产生的损失及维修费用的事实。对此，原告（反诉被告）杨丽杰向法庭提交了租赁合同书、第一年度租金汇款凭证、第二年度租金收款收据、还款承诺书、银行明细等证据加以证明其所主张的双方当事人在履行合同过程中被告（反诉原告）赵忠义实际支付租金30万元，其余租金62万元用以抵顶营业损失及维修费用的事实，该院认为，原告（反诉被告）杨丽杰所提交的证据能够相互印证形成较为完整的证据链条证实其所主张的事实，该院予以采信。被告（反诉原告）赵忠义提出已支付第一年租金60万元及第二年租金中的32万元，但其未提交相应支付凭证加以证明，故对其主张的事实该院不予采信。二、被告（反诉原告）赵忠义的违约行为是否达到解除合同条件。该院认为，被告（反诉原告）赵忠义应当按照约定按时支付租金，在其延迟支付租金的情形下，相关证据显示原告（反诉被告）杨丽杰催告其支付租金并给予合理期限予以筹备，但被告（反诉原告）赵忠义在筹备期满后亦未支付，已达到法定解除合同条件，现原告（反诉被告）杨丽杰请求解除租赁合同，于法有据，应予支持。合同解除后，被告（反诉原告）赵忠义应支付双方所确认的尚欠租金28万元及自2016年5月16日至归还加油站之日的实际期间按双方约定租金标准每日1666.67元支付使用费，同时对上述款项被告（反诉原告）赵忠义应当支付迟延履行期间的利息，双方并未约定利率标准，参照民间借贷利率标准0.005元予以计算。三、原告（反诉被告）杨丽杰未交付手续齐全的加油站是否构成违约，应否承担违约责任。庭审中，双方均确认加油站相关证件在签订合同十个月后办理完备，导致被告（反诉原告）赵忠义承租加油站十个月未营业。原告（反诉被告）杨丽杰作为出租方应当交付符合使用条件的租赁物，其虽以免收40万元租金作为补偿，但承租人赵忠义仍支付部分租金。该院认为，被告（反诉原告）赵忠义作为承租人签订租赁合同时是以经营加油站并盈利为合同目的，在合同签订初期原告（反诉被告）杨丽杰所交付加油站不具备运营条件，应属履行合同不符合约定的情形。现原告（反诉被告）杨丽杰作为守约方提出解除合同，虽然解除合同是由于被告（反诉原告）赵忠义迟延履行支付租金行为所致，但从签订合同到履行合同全部过程来看，由于出租人杨丽杰未能按时办理相关证件及加油站设备维修等问题，双方当事人长期处于协商状态，在合同未能完全履行完毕时解除合同，势必导致被告（反诉原告）赵忠义合同目的不能实现，对此，根据相关法律规定及公平原则以衡平双方利益，原告（反诉被告）杨丽杰应当对未交付符合使用条件的租赁物的违约行为承担相应违约责任，即返还租金并承担相关费用，基于该院已经确认的实际支付租金的事实，原告（反诉被告）杨丽杰已免除八个月的租金40万元，现应返还被告（反诉原告）两个月的租金10万元；同时，被告（反诉原告）赵忠义所主张内蒙古自治区镶黄旗气象局开具的检测费14000元及罚款10000元，按照双方约定属相关手续范畴所产生的费用，应由原告（反诉被告）杨丽杰承担，该院予以支持；由内蒙古安泽安康技术检测有限责任公司开具的收据中并未显示检测项目，票据未显示检测项目与加油站相关证件存在关联性，故对被告（反诉原告）赵忠义主张的检测费18000元该院不予支持；对被告（反诉原告）赵忠义所主张的人工费用及燃煤费，由于其未提交相应有效证据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨丽杰与被告（反诉原告）赵忠义之间签订的《租赁合同书》；二、被告（反诉原告）赵忠义应当于本判决生效之日起三日内将镶黄旗殷占喜加油站返还给原告（反诉被告）杨丽杰；三、被告（反诉原告）赵忠义支付原告（反诉被告）杨丽杰租赁费28万元及利息（利息按0.005元自2015年9月1日计算至实际给付之日止）；四、被告（反诉原告）赵忠义支付原告（反诉被告）杨丽杰占用加油站期间的费用及利息（利息按0.005元自2016年5月16日计算至实际给付之日止）；五、原告（反诉被告）杨丽杰支付被告（反诉原告）赵忠义租金10万元，检测费及罚款24000元，两项合计124000元；六、以上款项应于本判决生效之日起十日内履行给付义务；七、其他诉讼请求不予支持。案件受理费本诉部分2750元，反诉部分5060元，保全费1806.2元，三项合计9616.2元，由原告（反诉被告）杨丽杰承担1390元，由被告（反诉原告）赵忠义承担8226.2元。二审中，上诉人赵忠义围绕上诉请求依法提交了新证据：借记卡账户历史明细清单两份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人杨丽杰对上诉人赵忠义提交的新证据不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为1、上诉人赵忠义与被上诉人杨丽杰于2014年5月15日的《租赁合同书》应否解除，租赁期限应否顺延；2、被上诉人杨丽杰应否赔偿上诉人赵忠义损失59万元及垫付的费用42000元。对于上诉人赵忠义与被上诉人杨丽杰于2014年5月15日的《租赁合同书》应否解除，租赁期限应否顺延的问题，因上诉人赵忠义于2015年3月26日给付了被上诉人杨丽杰2015至2016年租赁费22万元，并承诺剩余38万元6月1日前付清，在2015年8月20日，上诉人赵忠义又为被上诉人杨丽杰出具还款承诺书，承诺2015年8月24日还款10万元，剩余的在本月底前解决还清（9月1日前），9月1日不付款无条件退还加油站。上诉人赵忠义在延迟支付租金的情形下，被上诉人杨丽杰催告上诉人赵忠义支付租金并给予了合理期限予以筹备，但上诉人赵忠义在筹备期满后至今仍未支付剩余款项，已达到法定解除合同条件，同时上诉人赵忠义在承诺书中也明确表示9月1日不付款无条件退还加油站。故上诉人赵忠义与被上诉人杨丽杰于2014年5月15日的《租赁合同书》应予解除，租赁期限亦不应顺延。对于被上诉人杨丽杰应否赔偿上诉人赵忠义损失59万元及垫付的费用42000元的问题，虽然被上诉人杨丽杰一审起诉状中称上诉人支付了第一年的租金60万元，但被上诉人杨丽杰在一审庭审中补充说明上诉人赵志义第一年租金支付20万元，40万元免交以补偿损失，二审中上诉人赵忠义提交了借记卡账户历史明细清单予以证实其在2014年5月28日给付了被上诉人杨丽杰24万元、2014年9月1日给付被上诉人杨丽杰4万元，但该借记卡账户历史明细清单仅能够体现2014年5月28日有24万元的交易记录，2014年9月1日有4万元的交易记录，上诉人赵忠义未能提交其他证据对其将该两笔款项给付了被上诉人杨丽杰予以佐证。又根据被上诉人杨丽杰一审提交的汇款凭证、收款收据、还款承诺书、银行明细等证据，能够证实上诉人赵忠义对于第一年的租金仅支付了20万元。一审法院在认定被上诉人杨丽杰免收上诉人赵忠义第一年的租金40万元的基础上，判决被上诉人杨丽杰支付上诉人赵忠义10万元租金并无不当。对于4.2万元费用的问题，因一审法院对于上诉人赵忠义主张的检测费14000元及罚款10000元予以支持，上诉人赵忠义主张的1.8万元检测费，因内蒙古安泽安康技术检测有限责任公司开具的收据中并未显示检测项目，票据未显示检测项目与加油站相关证件存在关联性，故对于上诉人赵忠义主张的1.8万元的检测费用本院不予支持。故上诉人赵忠义的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15620元，由上诉人赵忠义负担。本判决为终审判决。审判长 张慧玲审判员 黄 涛审判员 杨树平二〇一六年十月十四日书记员 张雅洁附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”