（2016）京03民终8520号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-10-26

案件名称

北京实地房地产开发有限责任公司上诉刘泽商品房预售合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京实地房地产开发有限责任公司,刘泽

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8520号上诉人（原审被告）:北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人:杨维旺，总经理。委托诉讼代理人:王文博，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）:刘泽，女，1982年5月10日出生。委托诉讼代理人:刘建华，北京市昆泰律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人刘泽商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初15559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托诉讼代理人王文博、被上诉人刘泽的委托诉讼代理人刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案的诉讼费用由刘泽承担。事实与理由：一、刘泽已经丧失解除权。合同中明确约定了买受人解除合同的期限是93天，既然双方已经有了约定，刘泽又没有在约定的时间内行使，故刘泽已经丧失了行使解除权的权利，合同应该继续履行。二、刘泽利用无法实现合同目的来行使合同解除权，实属转移商业风险的行为。实地公司与刘泽之间签订了房屋买卖合同，实地公司所售房屋通过了竣工验收、取得了楼宇产权证书、与北京国泰平安百货签订了房屋租赁合同，虽然一至四层现在停业，可曾经是正常经营的，刘泽以购买商铺不能实现合同目的为由要求解除合同，实地公司认为是不合理的。一至四层商铺开业后又暂停营业，以至刘泽目前不能正常经营，实属商业风险。在实地公司已经履行全部合同义务的前提下，刘泽又要求解除合同这就是把购买商铺的经营风险完全转嫁给了实地公司，这是不公平、不合理、不符合商业规则的。三、合同应继续履行，实地公司无需支付违约金。刘泽服辩称，服从一审法院判决，不同意实地公司的上诉请求。刘泽向一审法院起诉请求：1.解除刘泽与实地公司签订的合同编号为Ｙ1544508的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2.实地公司返还刘泽房款805997元；3.实地公司返还刘泽契税24179.91元、公共维修基金2744元、印花税、合同印花税408元，测绘费41.02元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费4873.34元；4.实地公司支付刘泽违约金8059.97元；5.诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2013年10月19日，刘泽与实地公司签署合同编号为Ｙ1544508的《预售合同》，刘泽购买5295号房屋。《预售合同》约定5295号房屋总房款为800000元，实地公司应当在2013年12月28日前向刘泽交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。2013年12月28日，5295号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了5295号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5295号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区中山大街59号院1号楼）的楼栋权属证明。2014年10月18日，刘泽办理了5295号房屋的入住手续。办理入住手续当日，刘泽交纳公共维修基金2744元、契税24179.91元、印花税、合同印花税408元，测绘费41.02元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费4873.34元，实地公司为刘泽出具收据。因涉及面积差，刘泽实际向实地公司支付购房款805997元，实地公司于2014年10月18日为刘泽出具发票。根据《预售合同》显示，5295号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京Ｏ**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案一审开庭时，商业办公综合楼一至四层的星悦百货已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中刘泽与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年12月28日前向刘泽交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年12月28日，5295号房屋并未满足交付条件，且截至本案一审开庭时，星悦百货已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。刘泽虽于2014年10月18日办理了收房手续，但办理收房手续后，刘泽并未能实际经营。刘泽购买的5295号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求刘泽的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅刘泽个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故刘泽要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还刘泽已交纳的全部购房款805997元、公共维修基金2744元、契税24179.91元、印花税、合同印花税408元、测绘费41.02元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费4873.34元；对于刘泽要求实地公司支付违约金8059.97元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，刘泽主张的违约金的数额并无不妥，一审法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起解除刘泽与实地公司签署的编号为Ｙ1544508的《北京市商品房预售合同》；二、实地公司返还刘泽购房款人民币805997元，于判决生效之日起7日内执行清；三、实地公司赔偿刘泽违约金人民币8059.97元，于判决生效之日起7日内执行清；四、实地公司返还刘泽公共维修基金人民币2744元，于判决生效之日起7日内执行清；五、实地公司返还刘泽契税人民币24179.91元，于判决生效之日起7日内执行清；六、实地公司返还刘泽印花税、合同印花税人民币408元、测绘费人民币41.02元、产权登记费人民币550元、手续费人民币1000元，共计人民币1999.02元，于判决生效之日起7日内执行清；七、实地公司返还刘泽物业费人民币4873.34元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：经本院询问，实地公司对一审法院确认的刘泽已支付的购房款、契税、公共维修基金、印花税、合同印花税、测绘费、产权登记费、手续费、物业费的数额均没有异议，对一审法院判决的违约金数额的计算亦没有异议，但实地公司认为其不该支付违约金。实地公司向本院提交关于刘泽所交契税的北京银行电子缴费付款凭证，证明契税款已经向税务机关代缴。该付款凭证显示的代缴时间为2016年6月7日。另查，本案一审法院于2016年6月6日对本案作出宣判，实地公司委托诉讼代理人亦于该日签收了一审判决书。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院二审的争议焦点一为刘泽是否有权行使合同解除权。《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据《预售合同》约定，实地公司应于2013年12月28日前向刘泽交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年12月28日5295号房屋并未满足交付条件，故实地公司存在逾期交房的违约行为。5295号房屋为商业用房，该房屋的性质即要求刘泽的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，现5295号房屋所在楼层未具备经营环境，刘泽无法实现购买5295号房屋的合同目的，其要求解除《预售合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。5295号房屋所在楼层无法正常经营的商业风险不应由刘泽承担，实地公司提出的刘泽转移商业风险的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。实地公司上诉主张刘泽逾期行使合同解除权，《预售合同》附件十第5条约定：买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。实地公司以刘泽未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张刘泽不再享有合同解除权。本院认为，《预售合同》附件十第5条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第5条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制刘泽的合同解除权，对实地公司的该项上诉主张，本院不予采纳。本案的争议焦点二为刘泽要求的各项费用，实地公司是否应当退还。根据前面的论述，本案中刘泽有权解除双方的《预售合同》，合同解除后，实地公司应当返还刘泽向实地交纳的各项费用，因实地公司对各项目及其数额不持异议，本院对一审法院的相应判项予以维持。另，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，实地公司应当向刘泽支付违约金，实地公司对刘泽主张的违约金计算方式不持异议，本院予以确认，对一审法院的相应判项予以维持。需要指出的是，本案中实地公司主张刘泽交纳的契税已经向税务机关代缴并以此为由上诉要求改判实地公司不予退还契税。本院审核了实地公司提交的证据，对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。诉讼诚实信用原则的体现之一即为诉讼期间，各方当事人均应当保持诉讼争议财产的稳定性，不得为他人行使权利设置障碍。本案中刘泽在一审诉讼请求中即已经明确要求实地公司解除合同并返还交纳的契税款项，一审法院亦支持了刘泽的该项诉讼请求。现实地公司在收到一审法院判决后的第二天向税务机关缴纳该笔款项，并以此为理由要求本院对返还契税的判项予以改判，本院认为，其行为恶意明显，有违诉讼诚实信用原则，亦为刘泽行使权利设置了不必要的阻碍，在此情形下，本院认为，实地公司应当承担由于自己行为导致的不利后果，故判定实地公司应当将契税款项先行给付刘泽。合同解除后，如刘泽另行从税务机关获得退款，实地公司有权对此予以主张权利。综上所述，实地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12278元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　巴晶焱审　判　员　　郑吉喆代理审判员　　王天水二〇一六年十月十四日书　记　员　　矫冰玉书　记　员　　刘　畅 关注公众号“”