（2015）仪民初字第2321号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2017-02-09

案件名称

仪征市环境卫生服务中心与仪征市东升装饰装璜工程部租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

仪征市人民法院

所属地区

仪征市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

仪征市环境卫生服务中心,仪征市东升装饰装璜工程部,仪征市义洋汽车修理厂,仪征市真州镇长松棋牌室

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条

全文

江苏省仪征市人民法院民事判决书（2015）仪民初字第2321号原告仪征市环境卫生服务中心，住所地仪征市真州镇东园北路**号。法定代表人秦忠，主任。委托代理人陈鸣，江苏宗申律师事务所律师。被告仪征市东升装饰装璜工程部，住所地仪征市真州镇奎光巷326号。经营人胡礼科，男，1965年3月24日出生，汉族，住仪征市。委托代理人胡志龙（系胡礼科之子），男，1988年7月28日出生，汉族，住仪征市。委托代理人梁明，仪征市扬子法律服务所法律工作者。第三人仪征市义洋汽车修理厂，住所地仪征市真州镇东园南路**号。经营人李进，男，1981年11月12日出生，汉族，住仪征市。第三人仪征市真州镇长松棋牌室，住所地仪征市真州镇东园南路**号。经营人惠长松，男，1968年12月27日出生，汉族，住仪征市。原告仪征市环境卫生服务中心与被告仪征市东升装饰装璜工程部、第三人仪征市义洋汽车修理厂、仪征市真州镇长松棋牌室租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仪征市环境卫生服务中心的委托代理人陈鸣、被告仪征市东升装饰装璜工程部的经营人胡礼科及委托代理人梁明、第三人仪征市义洋汽车修理厂的经营人李进、第三人仪征市真州镇长松棋牌室的经营人惠长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仪征市环境卫生服务中心诉称，2005年2月25日，原告（甲方）与被告仪征市东升装饰装璜工程部（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于仪征市东园南路垃圾中转站南侧的空地租赁给乙方经营洗车业务，租金为5000元/年，租赁期间2004年12月30日至2010年12月29日。双方约定该土地不得用于任何汽车美容之外的其他经营，也不得在现状基础上搭建其他建筑物。如需搭建，必须经甲方同意。乙方在2005年10月1日前，分两次付清甲方前期建设围墙所投入的费用。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告将场地交付被告仪征市东升装饰装璜工程部使用，但被告一直未付租金和围墙建设费用，且未经原告同意在场地上擅自搭建房屋，并将搭建的房屋租给两第三人使用。合同到期后，被告又续租了4年。2014年9月2日，原告书面告知被告，合同即将到期，要求被告做好腾让准备。但合同到期后，被告和两第三人均未搬离，故诉请法院判令：1、被告及两第三人搬离仪征市东园南路84号；2、被告立即支付原告2004年12月至2014年12月的租金50000元、围墙建设费33000元，合计83000元，支付原告自2015年1月起至实际腾让之日，按每月417元的标准计算的场地占用费，并承担全部诉讼费用。被告仪征市东升装饰装璜工程部辩称，1、我使用租赁场地及未支付租金均属实，但不是转租。2015年前收过第三人仪征市义洋汽车修理厂租金，之后是免费给其使用至今；2012年5月至2013年5月收过第三人仪征市真州镇长松棋牌室租金，之后也免费给其使用至今。根据合同第五条第4项的约定，原告应在租赁期满后回购我投资的全部资产，原告至今也未支付我投入的资产折价费，原告违约在先，我不应搬出，也不应支付场地占用费；2、原告拖欠我全市创建文明卫生城市时安装垃圾桶和垃圾中转站不锈钢门窗维修等费用2万元，已承诺在租金中扣除。原告未提供证据证明围墙建设费的实际发生，故我也无需支付原告租金5万元和围墙建设费33000元。请求驳回原告的诉讼请求。第三人仪征市义洋汽车修理厂述称，我使用的是诉争场地北面彩钢瓦下面的汽车修理厂，但不是租赁，2015年之前支付租金给被告，之后免费使用至今。我愿意腾让。第三人仪征市真州镇长松棋牌室述称，我使用的是诉争场地西南角沉淀池边上的门卫室，但不是租赁，我仅支付2012年5月至2013年5月租金给被告，之后免费使用至今。我愿意腾让。原告为证明其主张，提供证据如下：1、租赁合同一份，证明原、被告双方存在租赁合同关系；2、被告与第三人仪征市义洋汽车修理厂的租赁协议一份，证明原告将部分场地转租第三人的事实；3、2014年9月2日原告向被告发出的通知一份，证明原告已告知被告合同到期后不再续租，要求被告腾让场地的事实；4、记账凭证、发票、工程预算书各一份，证明合同约定的围墙建设费为33000元，被告已签字认可，同意支付。经质证，被告对证据1、3无异议，同意支付原告围墙建设费用33000元。但原告并未支付被告资产折价费、垃圾桶购买费和垃圾中转站门窗维修费等费用，被告不应搬离。对证据2的真实性无异议，但该协议中租赁期限至2013年5月10日结束，不能证明被告目前将场地和房屋转租的事实。两第三人对四份证据未提出异议。被告为反驳原告主张，提供证据如下：1、2016年6月被告委托江苏镇江亚东置业有限公司出具的工程预算书一份，证明其投入的固定资产造价为483924.27元；2、经营人胡礼科陈述，2010年仪征市创建文明卫生城市，原告委托我安装全市的垃圾桶，维修部分垃圾中转站门窗，经结算，费用2万余元，原告同意在房租中扣除，但一直未办理。经质证，原告对证据1不予认可，认为预算书形成时间应在工程开始之前，编制日期为2014年，无出具单位，不能真实反映被告固定资产的价值。证据2仅为口头陈述，亦不予认可。两第三人对两份证据未提出异议。2016年3月28日，本院委托江苏慧源房地产土地价格评估有限公司对被告现有资产的市场价值进行了评估，该公司于2016年6月27日作出苏慧评报（2016）第028号房地产评估报告，评估时点2016年3月28日，评估结果为209607元。报告送达后，被告要求鉴定人出庭，并提出：1、该评估报告没有将房屋地基计算在内；2、没有按照重置价格进行计算；3、评估明细表中未列明围墙长度等数据，所有价格和成新率均无计算依据。鉴定人当庭答复：1、评估报告是依据扬州市房管局颁布的《关于印发扬州市房屋拆迁补偿评估技术细则》作出，评估价格为包含了地基、门窗、墙体、屋盖、水电等各种因素在内的综合价格；2、因房屋无房产证，无法在市场流通，故采用成本法进行评估；3、因评估房屋实际已使用10到15年，故采用细则中成新率上限65%。原告提出：成新率为何采用上限。鉴定人当庭答复：根据现场勘测，房屋目前正在使用，没有损坏，成新率采用上限计算是合理的。经质证，原告认为洋井系违法开采地下水，不予认可，其余部分无异议。被告认为评估报告不公正、不客观，不予认可，但洋井部分愿意放弃，不再要求原告补偿。两第三人对评估报告未提出异议。综合上述举证、质证，本院认证如下：原告提供的租赁合同、书面通知、记账凭证、发票、工程预算书，本院委托评估机构出具的估价报告等证据内容真实，来源合法，且与本案存在关联，能够证明案件事实，可以作为证据使用，对其证明力亦予认可。被告提供的预算报告及其陈述虽符合证据形式，但系其单方制作，形成时间为2014年，无法反映被告固定资产价值，故对其证明力不予认可。经审理查明，2005年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于仪征市东园南路垃圾中转站南侧、仪征市人民医院对面，约654㎡的场地租赁给乙方经营洗车美容等业务，租期六年，自2004年12月30日至2010年12月29日。租金为5000元/年，乙方必须于每年12月1日付清当年租金，否则甲方有权终止合同，收回土地，乙方所有损失自负。该土地规划用途为洗车点，乙方不得从事任何汽车美容以外的其他经营业务，也不得在现状基础上搭建其他建筑物，如果需要建造临时建筑物，必须报甲方同意后，方可实施。乙方在2005年10月1日之前，分两次付清甲方前期建设围墙所投入的费用。租赁期满后，乙方可续租4年，租金为5000元/年，4年期满后，乙方享有优先承租权，租金另定。租赁期满后，乙方投资的洗车场全部资产由甲方按本市有资质的权威财产评估机构的评估价收购，收购价款一次性付清给乙方。双方还就其他权利义务和违约责任进行了约定。合同签订后，原告如约将场地交付被告使用，但被告一直未付租金。合同到期后，双方如约将续租了四年，但被告仍未支付租金。2014年12月8日，原告向被告发出书面通知，提出2014年12月29日租赁期间届满后，将收回场地，不再续签合同，要求被告做好腾让准备。被告经营人胡礼科在通知上签名，但并未在2014年12月29日搬出。另查明，1、原告前期投资建设租赁场地围墙费用为33000元；2、租赁场地北面汽车修理厂部分为第三人仪征市义洋汽车修理厂占有使用，西南角沉淀池旁门卫房为第三人仪征市真州镇长松棋牌室占有使用。以上事实，有原告提供的租赁合同、书面通知、租赁协议、记账凭证、发票、工程预算书，本院委托评估机构出具的估价报告及当事人的陈述等证据予以证明。本案的争议焦点为：1、被告及两第三人是否应搬离涉案场地；2、被告是否应支付原告租金、围墙建设费和场地占用费；3、原告是否应支付被告资产折价费，如应支付，折价费为多少。本院认为，一、被告及两第三人应搬离涉案场地。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，原、被告双方合同期限已届满，被告作为承租人应将承租的场地返还原告。两第三人虽系从被告处取得土地使用权，但其对场地的占有和使用并无法律依据，现其自愿腾让，依法应予许可。故原告要求被告及两第三人搬离仪征市东园南路84号的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持；二、被告应支付原告租金、围墙建设费、场地占用费。被告作为承租人，应按约定的期限支付租金，原告要求被告支付自2004年至2014年租金50000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对被告提出的以垃圾桶购置费和垃圾中转站门窗修理费等费用折抵租金的主张，因其既未提供证据证明该费用的存在，也未提供证据证明原告同意以此抵扣租金的事实，故不予支持。对围墙建设费，因双方已明确约定由被告于2005年10月1日之前付清，本院予以支持。合同期满后，被告未尽返还租赁物的义务，仍故意占用原告场地，应赔偿原告因此所受损失，损失标准可按原租赁合同约定的租金标准进行计算，即每月417元。三、原告应支付被告资产折价费208707元，并取得资产所有权。根据原、被告租赁合同第五条第4项，租赁期满后，被告投资的全部资产由原告按本市有权威的财产评估机构的评估价收购。江苏慧源房地产土地价格评估有限公司是原、被告在司法鉴定程序中共同随机选择的财产评估机构，该公司出具的苏慧评报（2016）第028号房地产评估报告程序和内容均符合法律规定，应作为确定被评估资产价格的计算依据。被评估资产中洋井一项，原告以其为非法开采地下水为由不同意补偿，被告也自愿放弃补偿要求，故依法予以扣除。原告需补偿被告208707.31元（209607.31元-900元），苏慧评报（2016）第028号房地产评估报告中所载资产归原告所有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告仪征市东升装饰装璜工程部、第三人仪征市义洋汽车修理厂、第三人仪征市真州镇长松棋牌室于本判决生效之日起30日内搬离仪征市东园南路84号，并于搬离时将场地交付给原告仪征市环境卫生服务中心；二、被告仪征市东升装饰装璜工程部于本判决生效之日起30日内给付原告仪征市环境卫生服务中心租金50000元、围墙建设费33000元及场地占用费（自2015年1月起至实际腾让之日，按每月417元的标准计算）；三、原告仪征市环境卫生服务中心给付被告仪征市东升装饰装璜工程部资产折价费208707元，被告投资的苏慧评报（2016）第028号房地产评估报告中所载资产归原告所有，由被告于本判决生效之日起30日内交付原告。案件受理费2018元，资产评估费4083.5元，鉴定人员出庭作证费600元，合计6701.5元，由被告仪征市东升装饰装璜工程部负担2700元，由原告仪征市环境卫生服务中心负担4701.5元，被告负担部分原告已垫付，由被告在本判决生效之日起30日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费2018元（江苏省扬州市中级人民法院开户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