（2016）京03民终10605号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-28
案件名称
董小征上诉史敬岩房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董小征,史敬岩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10605号上诉人（原审原告、反诉被告）：董小征，女，1987年2月1日出生。委托诉讼代理人：佟仰华，北京市中满律师事务所律师。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：史敬岩，女，1978年7月2日出生。委托诉讼代理人：王茅，上海市邦信阳律师事务所北京分所律师。上诉人董小征因与被上诉人史敬岩房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董小征之委托诉讼代理人佟仰华、米保平，被上诉人史敬岩之委托诉讼代理人王茅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董小征上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令史敬岩返还定金20万元；3.一审、二审诉讼费用由史敬岩承担。事实和理由：1.一审判决认定董小征根本违约与事实不符，且证据不足；2.网签是办理房屋转移登记的必要手续,一审判决将网签与办理房屋转移登记割裂；3.一审判决对《买卖合同》与《补充协议》的引用属于断章取义。史敬岩辩称，同意一审判决，不同意董小征的上诉请求和理由。其理由为：1.双方签订的《补充协议》已明确约定，《补充协议》与《买卖合同》不一致，应以《补充协议》为准；2.上述合同均合法有效，未约定网签是付款的必要条件，且有中介操作，董小征应依约付款。董小征向一审法院起诉请求：判令史敬岩返还定金20万元。一审法院认定事实：2013年10月10日，董小征通过中介公司与史敬岩签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。董小征购买史敬岩在朝阳区永安里东路2501室楼房一套，建筑面积202.57平方米，购房总价款为10470000元。《买卖合同》载明房屋的抵押情况为：已设定抵押。同日，双方签订《补充协议》。《补充协议》第一条第2款约定：具体付款方式及期限：（1）乙方（董小征）于2013年10月10日向甲方（史敬岩）支付购房定金20万元；（2）乙方于2013年10月25日向甲方支付第二笔购房定金400万元；（3）乙方于2013年12月10日向甲方支付购房款627万元。第5款约定：自合同签订之日起70日内，甲、乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。第三条约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方出现下列情形之一构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行补充协议第一条约定的义务超过5日的。乙方出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起5日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。第四条约定：《补充协议》与《买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准。当天，董小征向史敬岩支付了定金20万元。在本案中，董小征称史敬岩要求其支付首付款500万元，董小征则提出网签合同是支付首付款的前提条件，必须先进行网签合同，再支付首付款，同时办理抵押权解除手续。由于史敬岩不同意进行网签合同后再付首付款。最后史敬岩单方解约，将房屋卖给了第三人。因此，董小征认为史敬岩隐瞒了重大事实，未提前告知房屋具体的抵押情况，又拒绝网签合同，将房屋一房二卖，存在重大过错。因此，要求史敬岩返还定金20万元。史敬岩则称由于董小征逾期支付400万元，构成根本违约，所以史敬岩解除房屋买卖合同，除20万元定金外，另要求董小征支付违约金30万元。在审理中，董小征、史敬岩均认可史敬岩以董小征逾期付款构成根本违约为由解除了双方之间的《买卖合同》。史敬岩未退还董小征已支付的定金20万元。庭审中，史敬岩申请陈亮出庭作证，陈亮主要证明内容为董小征拒不支付第二笔房款400万元系自己的资金出现了问题。史敬岩把解除房屋通知书交给了买方母亲。史敬岩最终通过向市建委、朝阳建委投诉反映情况，才解决《买卖合同》已进入网签草拟阶段的问题。董小征对该证言不予认可。另，经史敬岩申请，法院到北京市朝阳区房屋管理局登记管理科进行查询。经查询，涉诉房屋仅有一条网签记录，为2014年4月23日史敬岩与案外人签订网签合同，并将该房屋出售给案外人。另，经法院释明，董小征当庭表示如果认定其构成违约，要求酌情较少违约金。史敬岩自述其再次出售房屋价格为1030万元。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《买卖合同》及《补充协议》、定金收条、解除合同通知书等证据在案佐证。一审法院认为，董小征与史敬岩签订的《买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，系有效合同。双方当事人均应严格按照合同约定履行合同。在本案中，双方在《补充协议》中明确约定了400万元的付款期限，且并未附加合同必须先网签的付款条件。因此，网签仅是双方《买卖合同》及《补充协议》履行过程中应当履行的必要手续而已，除非双方明确约定，否则不应视为付款的前提条件，董小征以合同应先网签为由拒绝支付400万元并无合同依据。至于抵押事宜，在《买卖合同》中已告知该房屋设定有抵押，关于抵押解除事宜，是在房屋过户之前应当予以解决的事项，双方可以通过合同约定予以解决即可。如果解押事宜导致未能如期过户，则卖方需承担违约责任。因此，董小征认为抵押事宜未告知构成欺诈明显不能成立。根据本案证据，董小征的行为已构成根本违约，史敬岩解除双方之间的买卖关系，并将涉案房屋再次出售并不构成违约。史敬岩可以依据双方约定要求董小征承担违约责任。现史敬岩要求扣除定金20万元外，董小征另行承担违约金30万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。在本案中，史敬岩自述其再次出售房屋导致其房款损失17万元，其扣除的定金已可弥补损失。因此，对于董小征要求返还定金20万元的请求，法院予以驳回。同时，法院不再另行判决董小征给付违约金。但诉讼费均由董小征负担。一审法院判决：一、驳回董小征的诉讼请求；二、驳回史敬岩的反诉请求。一审本诉案件受理费4300元，由董小征负担（已交纳）；反诉案件受理费2900元，由董小征负担（史敬岩已交纳，董小征于判决生效后七日内给付史敬岩）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。史敬岩提交其与案外人张睿签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E09149691），欲证明史敬岩将涉案房屋再次售卖导致其房款损失17万元。董小征对于上述证据的真实性不予认可，其理由为该合同没有公章，不能证明系由他人居间完成。对于一审法院查明的其他事实，当事人均无争议，本院予以确认。上述事实，有当事人二审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同对签订合同各方均有约束力，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，董小征与史敬岩签订的《买卖合同》及《补充协议》合法有效，董小征与史敬岩应按上述合同约定履行各自义务。在《补充协议》第四条中约定，《补充协议》与《买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准。故董小征应按照《补充协议》第一条第2款的约定于2013年10月25日向史敬岩支付第二笔购房定金400万元，而其并未按期支付该笔款项，故董小征的行为已经构成根本违约，一审法院根据董小征的违约情节，综合考虑其已交付定金的数额和史敬岩再次出售房屋的损失情况等因素，认定违约金与定金相折抵，对董小征要求返回定金20万元的请求未予支持正确，本院予以维持。综上所述，董小征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由董小征负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 薛 妍代理审判员 陈文文代理审判员 吴强兵二〇一六年十月十四日书 记 员 孙亚男书 记 员 张晶晶 更多数据：