（2016）鄂0624民初98号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-12-30

案件名称

徐丽与南漳县同兴房地产开发责任有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

南漳县人民法院

所属地区

南漳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐丽,南漳县同兴房地产开发责任有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

湖北省南漳县人民法院民事判决书（2016）鄂0624民初98号原告徐丽（反诉被告），无固定职业。委托代理人孙华海，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为调解等。被告南漳县同兴房地产开发责任有限公司（反诉原告）。地址：城关便河北路37号。法定代表人马杰，该公司董事长。委托代理人俞卫东，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、反驳诉讼请求、提起反诉，代为调解等。原告徐丽与被告南漳县同兴房地产开发有限责任公司（以下简称同兴房地产公司）为合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告徐丽的委托代理人孙华海、被告同兴房地产公司的法定代表人马杰及其委托代理人俞卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐丽诉称，原告在南漳县看守所原址有一套住房。2012年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋置换合同》。合同约定：甲方保证在合同签订之日最迟20个月内将新建房交付给乙方。置换后的新房产证由甲方办理，费用由甲方承担；办理与交付时间与其他购房户一致，不得无故拖延办证时间。违约方应向守约方承担50000元违约金等等。合同签订后，乙方如约迁出，履行了全部义务。2013年5月16日，甲乙双方再次签订了《“同兴家年华”还迁房屋确认协议书》。协议书约定了具体的房屋、面积、差额款支付、违约责任等。约定的交房期限内，被告没有交付房屋。直至2014年7月被告才将房屋钥匙交与原告，延期交房八个月。至今仍没有为原告办理房屋相关证件，亦没有完善相关配套基础设施使小区达到居住的基本条件。被告延期交房、拒不办理证件和完善相关配套基础设施违反了法定和约定义务，属违约行为。被告违约后，原告多次要求被告支付违约金50000元。被告拒不承认自己的违约行为，亦不支付违约金。故请求判令被告支付违约金50000元。原告徐丽为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、原、被告于2012年3月8日签订的《房屋置换合同》一份。拟证明：原、被告双方就房屋置换的面积、补偿、交房期限、违约责任等达成一致意见；交付最晚时间为2013年11月28日；违约金标准为50000元；2、原、被告于2013年5月6日签订的《还迁房确认协议书》一份。拟证明：原、被告双方就具体房屋、补偿金额与期限进行确定；双方在协议中另约定违约金为50000元；3、补充协议书一份。拟证明差价补偿款由2013年8月29日延迟至2013年10月19日，原告保留追究被告违约责任的权利。被告同兴房地产公司辩称，一、原告诉状中所述的事实与客观实际不符，答辩人不存在违约行为，不应承担违约金。1、合同中20天的搬家时间不包含在约定的交付期限内，应当从交房最后期限往后顺延。2、2014年6月14日房屋全部完工的当天，答辩人已通知原告等住户前来办理房屋移交手续，但原告等人接到通知后一直拖延办理房屋接收手续，恶意拒绝办理移交房屋，故意造成答辩人延迟交房的违约假象，答辩人认为6月14日之后的时间不能视为答辩人延期交房。3、2012年3月8日至2014年6月14日之间一共有252天雨雪冰冻天气，根据合同约定和合同法规定，属于不可抗力的情形，严重影响答辩人开发房屋的正常施工和进度，对该252天雨雪冰冻天气应当从交付最后期限中往后顺延。4、2013年11月4日南漳县金漳国际大酒店建筑工地发生了特大建筑房屋垮塌事故，同年11月20日前后，南漳县建筑安全生产监督站以及本工程的监理机构武汉华胜工程建设科技有限公司均向工地下达了停工通知，责令南漳县在建的所有项目立即停止施工，直到2014年5月8日答辩人开发的这个工地才复工，对该6个月的停工时间也应当扣除，从交付最后期限予以顺延。故答辩人没有逾期交付房屋，不应当承担逾期交房的违约责任。二、原告所述其他几个不属实的内容。1、原告诉称合同签订后如约迁出，履行了全部义务不属实。双方合同签订后，原告时隔三个月才搬出房屋，实际上原告从腾退房屋的20天时间就严重违约了，应向答辩人承担违约金，答辩人保留反诉或者另案起诉原告违约之诉。2、原告拒绝按双方还迁房确认协议书第三条约定向答辩人缴纳5000元房屋测量误差押金，并拒绝答辩人从补偿款中抵扣，行为违约，应承担违约金，答辩人保留反诉或者另案起诉原告违约之诉；同时该协议还约定购房合同款项结算，多退少补。原告在答辩人处多领取31460.44元房屋补偿款，答辩人多次催要，但原告拒绝退还。原告该行为违反协议约定，应当承担违约责任。3、原告诉称答辩人没有为其办理房产权证书不属实。原告拖延缴纳办证所需的契税，并非答辩人不为其办证。且双方合同中没有约定办理房产权证书期限。原告认为答辩人没有办理证件的行为违约无事实和法律依据。4、原告诉称答辩人没有完善相关配套基础设施使小区达到居住的基本条件，以及其他全部理由也无事实和法律依据，该主张不能成立。三、答辩人即使存在违约情形，根据法律规定也存在免责事由，不应向原告承担违约责任。1、本案中雨雪冰冻天气以及政策原因造成答辩人所开发的房屋顺延交付期限，属于不可抗力因素造成，而且也符合双方合同约定的顺延和免责条款，即使答辩人存在违约情形，也有免责事由，不应承担违约责任。2、即使答辩人存在逾期交房的行为，但是没有给原告造成经济损失，根据《合同法》解释（二）的规定，本案中约定的50000元属于过分高于造成的损失。因此，对原告的主张也不应支持。根据上述答辩意见，特提出反诉，请求1、依法责令反诉被告徐丽立即返还在反诉原告处多领取的房屋补偿款31460.44元；2、依法责令反诉被告徐丽向反诉原告支付违约金50000元。被告同兴房地产公司为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、《房屋置换合同》、《还迁房确认协议书》各一份。拟证明20天搬迁时间应予顺延及遇到雨雪冰冻天气可顺延；协议书约定置换房屋比例为1：1.12，还迁面积应为148.96平方米，原告实际选择的房屋面积为137.50平方米，相抵后，被告应当补偿原告房屋面积为11.46平方米。由于双方的疏忽，导致按照22.72平方米对原告进行补偿，多补面积11.26平方米，即多补金额31460.44元；原告一直未交5000元房屋测量误差押金，行为违约；2、晴雨表、天数表各三份及南漳县气象局证明一份。拟证明从2012年3月8日至2014年6月14日雨、雪、冰冻天气的天数为252天；3、关于全县在建各工地实施停工的紧急通知、工程暂停令、工程复工报审表、工程复工令各一份。拟证明2013年11月4日，“金漳国际大酒店”发生垮塌事件，同年11月20日，南漳县建筑安全生产监督站下达停工通知，责令全县工地停工，直至2014年5月8日南漳县同兴家年华商住楼工程才复工；4、交房通知一份。拟证明被告于2014年6月14日接到建筑商楚天建设工程有限公司交房通知后，遂通知户主办理交房手续；5、徐丽出具的领条一份。拟证明原告在被告处多领房屋面积补偿款31460.44元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议。本院对其真实性予以采信。对被告提交的证据，原告提出异议的是：1、被告至今未提供工程竣工验收报告，原、被告至今亦未签订房屋买卖合同、置换核实结算，不存在补多补少问题；2、该晴雨表及南漳县气象局证明，对外不具有效力，且下雨是否达到不能施工条件，被告并未提交相关证据，对本案无意义；3、施工单位只要安全措施到位即可复工，政府检查不属于不可抗力，施工单位停工14个月不属于不可抗力的事由造成的；4、楚天建设工程有限公司交房通知，不能证明被告履行通知义务。本院认为，原、被告签订的补充协议上已明确载明原告保留追究被告违约责任的权利，能够证明被告存在违约的事实。且施工单位停工14个月不完全属于不可抗力。为此，本院对原告提出的异议予以采纳，但针对施工单位停工实际事由，本院予以酌情考虑被告的违约责任。根据上述有效证据，并结合庭审中原、被告的一致陈述，本院查明以下案件事实：2012年3月8日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《房屋置换合同》。合同约定，一、甲方拟置换乙方位于南漳县公安局原看守所处的房屋一套，乙方同意置换，并同意搬迁出现居住的房屋。二、房屋置换后的搬迁补偿安置方案：1、双方同意此次房屋置换面积按照1：1.12的比例进行置换。置换后如果超出部分的面积乙方同意按照甲方新建房屋开盘价补齐；置换后的新房如果面积不足，对不足部分的面积甲方同意按照新建房屋开盘价对乙方补偿；补偿时间为开盘后3个月以内补偿到位。2、……。3、甲方同意对乙方一次性补偿装修款陆万元；补偿时间为签订本合同的当日内补偿到位。4、乙方迁出费用由甲方在签订本合同的当日内一次性支付壹仟元。5、房屋搬迁面积的认定，经甲乙双方现场测量，一楼两户，每套面积为133平方米；二至五楼共八户，每套面积为143平方米。6、临时安置补助费，即乙方搬迁腾退现有住房后，由甲方每月按照600元的标准进行补偿，一次性补足15个月，合计玖仟元，并在合同签订的当日补偿到位；甲方并保证在合同签订之日最迟20个月（20天搬家时间不含在内）内将新建房交付给乙方（如遇不可抗力的自然灾害等因素影响正常施工，顺延交付时间）；如果提前交付房屋据实扣减临时安置补助费。7、置换后的新房产证由甲方负责办理，费用由甲方承担；办理和交付时间与其他购房户一致，不得无故拖延办证时间。8、乙方的搬迁时间：乙方保证在签订本合同以后最迟在20日以内搬迁完毕。9、……。10、……。三、违约责任：本合同签订以后双方应共同遵守不得违反，否则视为违约。违约方应向对方承担伍万元违约金。四、本协议系双方真实意思表示，完全自愿，不存在显失公平、重大误解、乘人之危或者欺诈、胁迫等情形；双方当事人也知道本协议的法律后果和利害关系。本协议符合《民法通则》第55条之规定。其内容真实、合法、有效。五、本合同未尽事宜参照《合同法》的有关规定处理，双方可另行签订补偿协议，并与本协议具备同等法律效力。六、……。七、……。八、本协议自双方签字或者盖章之日起生效。合同签订后，原告如约迁出。2013年5月16日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方又签订了《“同兴家年华”还迁房屋确认协议书》。该协议书约定，一、甲方经政府批准，合法取得位于襄阳市南漳县玉凤路土地编号为010504101号的国有土地使用权，性质为商住，甲方在上述土地上开发项目名称为“同兴.家年华”的楼盘。二、乙方自愿选定甲方所属“同兴.家年华”1-1-1003号房。建筑面积约为137.50㎡（最终以房管部门实测为准）。三、双方约定该套房屋购房合同单价按本合同开盘价格2794.00元（不含税）执行，原拆迁面积为133㎡，应还迁面积为148.96㎡（按原《房屋置换合同》约定1：1.12比例计算），差额补偿面积为11.46㎡，差额款于开盘之日起（二0一三年五月十九日）三个月内付清，同时从差额款中扣除五仟元作为房屋测量误差押金，待该套房屋产权面积最终核定后，按本协议以及购房合同结算，多退少补；如乙方无故拖延交款，甲方有权拒绝交房。四、本协议签订后，甲乙双方不得更改房号；原签订的《房屋置换合同》以及本协议待双方签订正式《商品房买卖合同》的同时由甲方收回并失去法律效力。五、本协议有效期至乙方按甲方通知时间签订正式《商品房买卖合同》为止，通知形式甲乙双方默认为电话或手机短信；本协议一经签订，约定房源乙方在本协议有效期内不得更名、转让。六、本协议签订以后双方应共同遵守不得违反，否则视为违约。违约方应向对方承担伍万元违约金。七、本协议未尽事项，可由双方约定签订补充协议；本协议与双方原签订的《房屋置换合同》具备同等法律效力。八、本协议一式叁份，自双方签订之日生效，具有同等法律效力，持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份。协议签订后，被告未按协议约定将房屋差额面积补偿款按期补偿到位。2013年8月19日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方再次签订《补充协议》一份。该协议约定，经双方协商，房屋差额面积补偿款原定于二零一叁年八月十九日一次性给予乙方，因甲方没有到位，在征得了乙方谅解的情况下，日期修订于二零一叁年十月十九日（其他合同内容不变），甲方到时一次性给予乙方补偿款。乙方保留追究甲方违约责任的权利。该补充协议签订后，被告于2013年10月19日支付原告房屋差额面积补偿款63479.00元（按22.72㎡计算）。2014年6月14日，建筑商楚天建设工程有限公司向被告送达交房通知，正式将同兴家年华项目1号楼交付给被告。被告接收工程后先后电话通知相关购房户办理交房手续。另查明，原、被告尚未签订《商品房买卖合同》，亦未办理相关房屋权证。本院认为，原、被告签订的《房屋置换合同》、《“同兴家年华”还迁房确认协议书》，是双方当事人在自愿的基础上订立的合同，且该合同不违反法律、法规的规定，系有效合同。依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了义务，被告却未按照合同约定履行以下义务：1、未如期支付原告补偿款。虽双方签订了补充协议，被告亦按协议约定履行了义务，但该协议同时约定了原告保留追究被告违约责任的权利。事实证明被告已实际违约，原告未放弃追责权利。2、未按期交房。虽被告有客观上未按期交房事由，但被告未及时与原告沟通，未取得原告谅解。原告基于上述理由要求被告承担违约责任，本院予以支持。根据被告违约行为给原告造成的损失大小、被告违约后的补救措施，以及建房过程中客观原因造成停工，导致未按期交房的实际，参照其他个案调解结果，本院酌定违约金17000元。被告以其未从差额款中扣除原告房屋测量误差押金，原告亦未交纳，且原告多领取房屋差额面积补偿款未予退还等理由提起的反诉，因原、被告至今未对置换房屋面积及补偿金额进行核实结算，亦未签订《房屋买卖合同》及办理相关房屋权证，起诉条件未成就，诉称理由不符合合同约定，为此，本院不予支持。经反复调解，双方当事人未能达成协议，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、南漳县同兴房地产开发责任有限公司于判决生效后十日内支付徐丽违约金17000元；驳回徐丽的其他诉讼请求；二、驳回南漳县同兴房地产开发责任有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，反诉费1836元，合计2886元，由南漳县同兴房地产开发责任有限公司负担2000元，徐丽负担886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审　判　长　　秦爱民人民陪审员　　刘厚全人民陪审员　　杨平连二〇一六年十月十四日书　记　员　　乔　荣搜索“”