（2016）鄂0503民初824号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-14
案件名称
宜昌合田物业有限责任公司与钱利物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌合田物业有限责任公司,钱利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0503民初824号原告宜昌合田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号。法定代表人李郑云，该公司总经理。委托代理人李荆，该公司员工。特别授权代理。被告钱利，男，1970年4月5日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称合田物业公司）与被告钱利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由审判员闫刚于2016年6月27日适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告合田物业公司的委托代理人李荆，被告钱利到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告合田物业公司诉称，2005年3月28日，原告合田物业公司与宜昌市经济适用住房开发管理中心签订了《都市田园前期物业服务合同》，该份前期物业服务合同约定2005年4月1日至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后二个月止。2012年都市田园小区正式成立业主委员会，并于同年8月25日与原告合田物业公司签订了为期三年的服务合同。2014年12月8日，原告与该业主委员会续签了《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，约定物业服务从2015年1月1日至2020年12月31日止，合同对物业费、其他费用的收取、付费时间及违约责任等均作出了约定。被告从2009年1月1日起一直未交纳物业服务费，原告多次催收，被告仍拒绝交纳。特提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付2009年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费5118.9元、环卫费432元、违约金1121元，合计6672元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。被告钱利辩称，1、原告所提出的物业管理，我一直在提前如数交纳。从原告出示的欠费明细中，2011年1月至2011年12月的物业费用，由于原告自身原因，错将公用水电费800多元计算在我名下，原告的工作人员在上门收取时曾承诺免收我一年的物业费。2、我自2005年4月入住小区以来，只与物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，应按照该合同约定的每月0.35元／平方米收取，我在2014年按该标准交费时，原告称已涨价而拒收。是原告违约，而非我违约。3、原告与业主委员会签订《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，是本末倒置，业主委员会成了经营者。业主委员会为非法成立的，未经业主大会表决通过。其行为损害全体业主的利益。原告无权擅自提高相关费用的收费标准。4、原告不能提供良好的物业服务，小区内各种问题频发，可以说原告只收费、无服务。5、关于本案诉讼费用的承担问题，因原告未尽协商、调解义务，不与业主真诚沟通，一张告示了事。我不是不交费，而是按我所签的合同来交。原告径行起诉，浪费司法资源，诉讼费应由原告承担。请求依法判决。经审理查明，2005年3月28日，原告合田物业公司与宜昌市经济适用住房开发管理中心签订《“都市田园”前期物业服务合同》，宜昌市经济适用住房开发管理中心是都市田园小区的开发建设单位，原告合田物业公司从事该小区的物业管理服务，期限自2005年4月1日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后2个月止。2006年3月1日，原告合田物业公司与被告钱利签订《前期物业管理服务协议》，被告钱利的房屋位于宜昌市伍家岗区桔城路3号9栋2单元601号，建筑面积230.59平方米，协议期限自2005年4月1日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后2个月止，物业服务费标准为每月每平方米0.35元。2012年，都市田园小区成立业主委员会，并进行了公示。2012年8月25日，原告合田物业公司与都市田园小区业主委员会签订《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》，该业委会将小区共有部分委托给原告合田物业公司进行物业管理，物业建筑面积63606平方米，由原告合田物业公司向业主收取物业管理费等及代收水费等其他相关费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元向业主收取物业管理费，业主按每年每户54元另交纳环卫费，合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。2014年12月8日，原告合田物业公司与都市田园小区业主委员会续签订《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元向业主收取物业管理费，业主每次预交半年，每半年中的第一个季度必须交齐。代收代交的其他相关费用同前次合同内容。同时查明，被告钱利欠交物业管理费时间为2011年全年、2014年1月至今，另外，被告钱利一直未交环卫费。原告合田物业公司经向被告钱利催收，被告钱利对其收费标准存疑，双方发生纠纷。上述事实，有当事人的陈述，《“都市田园”前期物业服务合同》，《前期物业管理服务协议》，《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》，《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，物业费催缴单张贴照片，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告合田物业公司与被告钱利签订了《前期物业管理服务协议》，此后，原告合田物业公司与都市田园小区业主委员会签订《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》和《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，其行为和合同内容均不违反法律、法规强制性规定，本院依法予以确认。当事人必须按照合同全面履行各自的义务。被告钱利应当按照合同约定的标准交纳物业服务费和相应的环卫费等。原告合田物业公司主张的物业服务费5118.90元，其中2014年全年计算标准错误，被告钱利实欠4704.04元（2011年全年、2014年全年，230.59平方米×0.35元／平方米·月×12个月×2＝1936.96元；2015年1月至2016年12月，230.59平方米×0.50元／平方米·月×24个月＝2767.08元），应予支付。关于原告合田物业公司主张的违约金，其虽有催收费用的行为，但催收的时间特别是调整收费标准后，并不明晰，且在被告钱利对其调整收费标准提出疑义后，双方未能进行有效沟通。原告合田物业公司的收费工作并不完备，其违约金之请求本院不予支持。原告合田物业公司主张的环卫费，应自有合同约定时起才有权代收。实际数额为270元（2012年1月至2016年12月，54元／户·年×5年）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告钱利支付原告宜昌合田物业有限责任公司物业服务费4704元，环卫费270元，合计4974元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告钱利负担。本判决为终审判决。审判员 闫刚二〇一六年十月十四日书记员 汪丽 来源：百度搜索“”