（2016）鲁17民终1777号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-28
案件名称
刘姗与曹县嘉宁房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司曹县支行商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹县嘉宁房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司曹县支行,刘姗
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终1777号上诉人（原审被告）：曹县嘉宁房地产开发有限公司。委托代理人：陆长安，山东陆直律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司曹县支行。委托代理人：刘进安，该行风险管理部主任。被上诉人（原审原告）：刘姗。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司因与上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行、被上诉人刘姗商品房销售合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2016）鲁1721民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司委托代理人陆长安，上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行委托代理人刘进安，被上诉人刘姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘姗诉称，2014年1月2日，其与被告曹县嘉宁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告曹县嘉宁房地产开发有限公司开发建设的环岛花园三期第**座**单元**号商品房，合同约定：首付款217596元，余款按揭408000元，交付期限为2015年11月30日前。同时约定如逾期超过60天，乙方有权解除合同。并申请解除与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行签订的房屋贷款合同。合同签订后，原告交付首付款，并作为借款人和抵押人、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司作为保证人，共同与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为408000元。至今，曹县嘉宁房地产开发有限公司一直无法交付该商品房。原告多次找曹县嘉宁房地产开发有限公司协商，要求解除《商品房买卖合同》未果。请求判令：1、解除原告与被告曹县嘉宁房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》；2、被告曹县嘉宁房地产开发���限公司返还原告已付首付款219756元，及起诉日期内交纳房贷本息每月2996.78元；3、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司支付原告房款0.7%违约金。4、解除原告与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行的《个人购房借款/担保合同》；5、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司向被告中国工商银行股份有限公司曹县支行返还原告就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息。6、诉讼费用由被告曹县嘉宁房地产开发有限公司负担。原审被告曹县嘉宁房地产开发有限公司辩称，1、本案原告所诉不是同一法律关系，应依法驳回起诉，待其确定同一法律关系和诉讼请求后另行提起诉讼。其理由是原告与被告曹县嘉宁房地产开发有限公司存在商品房销售合同关系，与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行存在借款合同关系，商品房买卖合同于借款合同是原告与不同被告之间的两项法律关系，其在同一诉讼中作为两项诉讼请求对两个不同的被诉主体提出诉讼，案由不确定，不符合民诉法第119条的起诉条件，应依法驳回起诉。2、原告所诉第1项请求，要求解除与被告曹县嘉宁房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，因商品房至今没交付，是由于建筑商未能在建设工程施工合同约定的施工期限内将涉案商品房竣工并验收，非因被告曹县嘉宁房地产开发有限公司的原因所造成，不符合商品房买卖合同第8条约定的合同解除条件，其诉请应依法驳回。3、假设涉案商品房买卖合同应当解除但因合同约定的单价及首付款与原告所主张的请求2的数额不符，如法院判决解除合同被告曹县嘉宁房地产开发有限公司只能返还其实际缴纳的部分。4、原告与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行签订的借款合同在本案中不应合并审理。原审被告中国工商银行股份有限公司曹县支行辩称，借款合同不应解除，原告与被告曹县嘉宁房地产公司签订买卖合同后又签订的贷款合同，不应解除。原审法院经审理查明，2014年1月2日，刘姗（买受人）与曹县嘉宁房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘姗向曹县嘉宁房地产开发有限公司购买环岛花园三期第**座**单元**号商品房。房屋建筑面积为174.96平方米，每平方米建筑面积单价3588元，该房屋的总房价款为627756元。买受人首付219756元，余款按揭408000元。出卖人定于2015年11月30日前将该房屋交付给买受人，除不可抗力外，出卖人如未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，每逾期一天，对买受人的已付款按同类银行存款利息的标准支付违约金。逾期超过60天，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖应当自买受人解除合同��知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.7%向买受人支付违约金。合同签订后，刘姗于2014年1月2日向曹县嘉宁房地产开发有限公司支付了首期购房款219756元，并于2014年1月16日与中国工商银行股份有限公司曹县支行（贷款人）、曹县嘉宁房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款担保合同》，约定贷款金额为408000元，贷款期限为30年，自2014年1月16日起至2044年1月15日止。借款人应将借款用于购置环岛花园三期第**座**单元**号商品房房产。贷款人将贷款资金划入曹县嘉宁房地产开发有限公司名下账户。贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。曹县嘉宁房地产开发有限公司为本合同项下刘姗的全部债务提供阶段性连带保证担保。双方共同去房管局办理抵押登记手续。2014年2月4日，中国工商银行股份有限公司曹县支行发放贷款408000元。刘姗自2014年3月4日起逐月向中国工商银行股份有限公司曹县支行归还贷款本息至今。因曹县嘉宁房地产开发有限公司未能于2015年11月30日前交房，刘姗诉至原审法院，请求判令：1、解除原告与被告曹县嘉宁房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》；2、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司返还原告已付首付款219756元，及起诉日期内交纳房贷本息每月2996.78元；3、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司支付原告房款0.7%违约金。4、解除原告与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行的《个人购房借款/担保合同》；5、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司向被告中国工商银行股份有限公司曹县支行返还原告就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息。6、诉讼费用由被告曹县嘉宁房地产开发有限公司负担。庭审中，原告提供2013年11月30日《环岛国际VIP卡办理协议》一份，及被告曹县嘉宁房地产开发有限公司出具的2013年11月30日5万元收据及2014年1月2日219756元收据各一份，拟证明二次共向被告曹县嘉宁房地产开发有限公司缴纳首付款现金269756元。被告曹县嘉宁房地产开发有限公司对二份收据真实性均未否认，但认可只收到原告5万元，2014年1月2日219756元的收据是为了得到银行贷款出具，并提供其与张建朴（单价3040.98元）、赵东（单价3000元）、王兴亚（单价2979.3元）、郭爱凤（单价2979.3元）、杨素萍（单价2895.15元）签订的商品房买卖合同，拟证明与原告签订的商品房合同中约定的房屋单价非真实价格，实际价格为2958.66元。对此，原告认为房屋楼层、户型不同，则价格不同，且原告购买的为复式房屋、高层项楼，价格相应较高。对于首付款合同约定为219756元，为何未将先前交纳的5万抵扣，又交纳219756元，原告解释：当时开发商资金紧张，提出不抵扣其5万元订金，若其再购房时给予优惠，所以就同意了。原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，案涉合同及收据系原始证据、直接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相对于传来证据、间接证据具有较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质，亦即，除在有相反证据之情形，推翻书面证据之证明力应属例外，故应认定原告与曹县嘉宁房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定价格为交易价格，曹县嘉宁房地产开发有限公司主张实际交易房屋单价为2958.66元，未提供相反证据，原审法院��予支持。被告曹县嘉宁房地产开发有限公司否认收到首付款219756元，但未提供有效证据证明，且原告持有首付款219756元的收据，与《商品房买卖合同》约定的付款方式相印证，予以认定，即原告已支付首付款219756元；原告持有5万元购房订金收据，未在首付款中扣除，原告称是再购房时享受优惠的条件，则与案涉商品房买卖合同非同一法律关系，原告可另行主张权利。原告与曹县嘉宁房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。曹县嘉宁房地产开发有限公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，曹县嘉宁房地产开发有限公司应当在2015年11月30日前向刘姗交付房屋，逾期超过60天，刘姗有权单方面解除本合同。现曹县嘉宁房地产开发有限公司逾期交房已超���60日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，刘姗据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，刘姗要求解除其与中国工商银行股份有限公司曹县支行签订的《个人购房借款/担保合同》，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。涉案商品房买卖合同解除后，曹县嘉宁房地产开发有限公司应按约将刘姗支付的房款返还，并赔偿原告因此所产生的损失。因此刘姗要求曹县嘉宁房地产开发有限公司返还已付购房首付款219756元及已向中国工商银行股份有限公司曹县支行所还贷款本金，赔偿利息损失（按银行同期定期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止）和已向中国工商银行股份有限公司曹县支行所还贷款利息，于法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。刘姗要求曹县嘉宁房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司曹县支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，予以支持。依据上述法律规定及《中华人民共和国��事诉讼法》第一百三十四条为规定，判决如下：一、解除原告刘姗与被告曹县嘉宁房地产开发有限公司于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告刘姗与被告中国工商银行股份有限公司曹县支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告刘姗已付首付款219756元及已付贷款本息（以被告中国工商银行股份有限公司曹县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告刘姗逾期交房违约金4394.29元（627756×0.7%）；五、被告曹县嘉宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内向被告中国工商银行股份有限公司曹县支行返还原告刘姗就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金（以被告中国工商银行股份有限公司曹县支行于判决生���当月出具的还款明细清单为准）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10077元，减半收取5038元，由被告曹县嘉宁房地产开发有限公司负担。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，一、原审法院适用简易程序审理本案程序违法。本案不应适用简易程序。二、原审判决认定被上诉人购买的商品房单价为3588元错误。涉案合同约定的单价是被上诉人为了少交首付款而与上诉人原投资人协商签订的虚假合同。涉案商品房的实际单价为2958.66元，被上诉人实际只支付了首付款5万元。上诉人为被上诉人出具的219756元的首付款收据也是因为被上诉人为了少交首付款而与上诉人签订的虚假合同并出具的虚假收据。被上诉人没有提供证据证明其大额交易的真实性。三、原审判决认定上诉人逾期交房属于违约行为并有权行使合同解除权错误。上诉人逾期交房的原因系建筑方未能如期竣工造成的，并非上诉人的违约行为所致，属于不可抗力。被上诉人行使合同解除权应当提前一个月通知上诉人，但被上诉人没有履行通知义务，不符合合同的约定。四、涉案合同约定，上诉人按照累计已付款的0.7%向被上诉人承担违约责任。原审判决查明被上诉人已付219756元。而被上诉人在银行的贷款大部分尚未支付，既然借款担保合同已经解除，被上诉人未支付的银行贷款由上诉人支付，被上诉人不再支付，该部分款项就不应视为被上诉人的已付款。上诉人即使承担违约责任，也应当以219756元为基数计算。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人中国工商银行股份有限��司曹县支行不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，一、原审适用简易程序审理错误。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”。上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行对涉案房屋享有抵押权，具有独立的请求权，但未提出诉讼请求，原审法院将《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》合并审理错误。三、原审判决未查清被上诉人的首付款数额。四、应当判令被上诉人刘姗承担返还借款本息的义务，中国工��银行股份有限公司曹县支行承担连带责任。五、原审判决仅判令中国工商银行股份有限公司曹县支行返还贷款本金，而未判令返还利息错误。请求撤销原判，予以改判或发回重审。被上诉人刘姗答辩称，同意原审判决。本院二审审理期间，上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司提交该公司原会计郑康铭2014年1月份对被上诉人所作涉案房屋优惠价格计算的详单一份，以证明其对被上诉人实行了单价优惠政策。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证实与本案有关。本院经审查认为，该证据的真实性无法核实，且无被上诉人的签字，对该证据的证明效力不予认可。本院二审审理查明的其他事实和原审法院判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：��、被上诉人支付首付款数额的认定；二、被上诉人刘姗是否有权解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》；三、原审判决上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司分别返还被上诉人刘姗首付款219756元及已付贷款本息、违约金4394.29元，返还上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行剩余贷款本金是否正确。关于焦点一，被上诉人提交了上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司出具的首付款单据219756元，该证据与双方签订的《商品房买卖合同》的约定相互印证，证实了被上诉人缴纳的首付款为219756元。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司虽主张涉案商品房买卖合同约定的单价及首付款、首付款单据虚假，但其没有提供该公司的账目等充分的证据予以证实，该主张本院不予支持，应当认定被上诉人刘姗支付的首付款数额为219756元。关于焦点二，首先，上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司没有按照商品房买卖合同约定于2015年11月30日前交付房屋，逾期已超过了60天，被上诉人刘姗有权按照合同约定要求解除《商品房买卖合同》。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因此，被上诉人刘姗有权诉请解除《个人购房借款/担保合同》。上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行上诉主张，其没有提出诉讼请求，不应将《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》合并审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定的情形是担保权人就借款担保合同提出独立的诉讼请求时应当与商品房买卖合同合并审理，并非是指商品房买受人不能要求解除商品房担保借款合同。该主张没有法律依据，本院不予支持。关于焦点三，首先，上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司没有按照合同约定交付房屋，应当承担逾期交房违约金。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司主张，逾期交房的原因是建筑方未能如期竣工，属于不可抗力，该主张没有法律依据，本院不予支持。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司收到的被上诉人首付款和银行贷款是627756元，其应当承担的违约金基数是627756元。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司收受了上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行的银行贷款，除去被上诉人已经偿还的本金及利息，剩余的本金应当予以返还。由于是一次性偿还，不存在着返还剩余本金产生的利息问题。综上，原审判决结果并无不当。另外，原审适用简易程序审理并无不当。综上，上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司、上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15877元，由上诉人曹县嘉宁房地产开发有限公司负担10077元，上诉人中国工商银行股份有限公司曹县支行负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长 路凤娟审 判 员 李冠军代理审判员 于 辉二〇一六年十月十四日书 记 员 王 婷 关注微信公众号“”