（2016）鲁0203民初375号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-11-30

案件名称

陈光先与王义光、于芬芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市市北区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈光先,王义光,于芬芳,王义柱,王义伦,王秋菊,王义根

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款

全文

山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初375号原告：陈光先。委托诉讼代理人:徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李松颖，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：王义光法定代理人：田芳。被告：于芬芳。被告:王义柱。被告：王义伦。被告：王秋菊。被告：王义根。原告陈光先与被告王义光、于芬芳、王义伦、王义柱、王秋菊、王义根房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人徐迎伏、李松颖，被告王义光及法定代理人田芳，被告于芬芳、王义柱、王义伦、王秋菊、王义根到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原告申请追加于芬芳、王义柱、王义伦、王秋菊、王义根作为共同被告参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将位于青岛市市北区浮山后五小区23号楼1单元*户房屋过户至原告陈光先名下（涉案房产现地址为青岛市市北区某某路718号23号楼1单元*户）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原、被告于2005年3月7日签订《房地产买卖契约》一份，约定被告将位于青岛市市北区浮山后五小区23号楼1单元*户（该房产现地址为青岛市市北区某某路718号23号楼1单元*户）、面积为54.61平方米的房产出售与原告，原告已依约足额支付所有房款，一直居住至今整整十余年。尽管原告多次要求被告履行过户义务，被告皆以各种理由拒绝，原告为此诉至本院。被告王义光对原告的诉讼请求和事实理由不予认可。理由如下：双方于2005年3月7日签订的《房地产买卖契约》违反我国法律规定，没有房产证，根本无法办理过户手续。1、原浮山后434号房屋系被告父母王展仁和于芬芳的夫妻共同财产，王展仁死亡后，王展仁所享有的房产份额为遗产，应由六被告依法共同继承，在法律规定继承关系存续期间，未经其他房屋共同共有人同意，未经依法诉讼继承确权分割前，王义光没有处分权，原、被告双方在没有房产证、没有继承诉讼确权分割前，不能证明是王义光的财产，王义光不是法律规定的主体。2、根据原告与我签订的房地产买卖契约补充条款、房屋证明材料第3条、浮山后改造工程拆迁安置协议书、崂山区土地使用证等以上证据足以证明，原告签订涉案房屋购买合同时，应明知土地使用权人（即产权人）为王展仁，应知道王展仁死亡后存在其他继承人这一事实。3、涉案房屋至今无法办理房产证，正在依法诉讼继承确权，没有房产证无法办理过户手续。4、原、被告双方在签订房屋买卖合同时，原告此涉案房屋材料内容是知道的，应明知涉案房产系王展仁的，更应该知道涉案房屋产权人王展仁已故，存在其他继承人这一事实，没有房产证系房产产权不明这一事实。在法律规定上原告购买此涉案房产，不能构成善意，价格也远低于当时市场均价。5、原、被告自签订合同时就已经侵害了其他房屋共有人的合法权益，应属于无效合同，未经其他房屋共有人同意追认属于无效合同，原、被告签订的房屋买卖合同侵害了房屋共有人的合法权益，没有房产证不能办理过户手续，应依法驳回原告的诉讼请求。被告于芬芳、王义柱、王义伦、王秋菊、王义根对原告的诉讼请求和事实理由不予认可。理由如下：1、原浮山后村434号房屋系于芬芳及其丈夫王展仁的夫妻共同财产，王展仁死后，王展仁所享有的份额为遗产，依法应由于芬芳及五个子女共同继承。2、原告与被告王义光在其他共同共有人并不知情的情况下，于2005年3月7日签订的《房屋买卖协议》侵害了其他共有人的合法权益，王义光出售涉案房屋前没有得到其他共有人的授权，事后也没有得到追认，系无权处分，也无法取得涉案房屋的所有权，王义光不是法律规定的合格主体。3、原告在购买房屋时明知产权人是王展仁、王展仁已故存在其他继承人、该房屋没有产权证，明知购买该房屋依法应征得其他房屋共有人事前授权或事后追认方可有效，在其他有人不知情的情况下，原告与王义光签订的买卖契约侵害了其他共有人的合法权益。原告购买房屋前，应对该房屋的所有证明材料审视得很清楚，原告主观存在恶意，不构成善意取得，价格也远低于当时的市场价值。4、未经其他房屋共有人授权追认，被告王义光也不可能取得处分权，更不可能办理物权所有权转移，王义光不是法律规定的合格主体。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，并依法判决归还物权所有权人的房屋，停止侵权行为，维护法律的尊严。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审查明，本院予以确认事实如下：一、被告之间的关系。被告于芬芳的配偶王展仁于1995年3月7日死亡，二人共生育五名子女即本案被告王义柱、王义根、王义伦、王秋菊、王义光。二、涉案房屋的来源。坐落于青岛市市北区某某路718号23号楼1单元*户房屋（原门牌号为青岛市市北区浮山后五小区23号楼1单元*户），系拆迁安置所得：原告与其丈夫王展仁原有坐落于浮山后434号房屋一处，2003年拆迁。2003年11月27日被告王义光作为被拆迁使用人与拆迁单位青岛城市建设集团股份有限公司签订浮山后村庄改造工程拆迁房屋安置协议书，协议书载明，土地使用人王展仁已故，由其子王义光办理有关拆迁的一切手续，如出现任何纠纷，由王义光及家人自行解决。该房屋拆迁安置所得房屋即涉案房屋。三、涉案房屋买卖过程。1、2005年3月7日被告王义光（甲方）持拆迁安置协议、土地使用证等与原告陈光先（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落在青岛市市北区同兴路南，劲松五路东房屋出卖给乙方，房屋建筑面积50平方米，出卖价格为净价25万元，办证、领房费由乙方承担；乙方于合同签订之日支付甲方1万元作为购房定金，办理委托公证后当日乙方支付甲方20万元，分房拿钥匙后乙方付给甲方3万元，办证过户时乙方付给甲方押金2万元；甲方应于2005年分房时，将房屋交付乙方。合同还约定了双方的其他权利义务等。2、2005年3月7日，被告王义光出具委托书，称王义光在本市浮山后434号有房屋一处，已由拆迁单位拆除，签订拆迁安置协议，拆迁安置协议约定按照一套五十平方米左右和八十平方米左右房屋各一套，王义光全权委托陈光先办理安置房屋中五十平方米左右房屋的分房抓阄手续、签订定位协议、领取房屋钥匙、办理收房手续、办理产权手续、办理房产证等。2005年3月8日，被告王义光对该授权委托书进行公证。2005年10月29日由原告抓阄确定安置房屋位于青岛市市北区浮山新区五小区23号楼1单元*户（现门牌号为青岛市市北区某某路718号23号楼1单元*户房屋），建筑面积54.61平方米。3、2005年11月8日，原告与被告王义光告另行订立补充协议，约定就房屋实际建筑面积超出合同约定建筑面积的4.61平方米，每平方米4000元，对应价款18440元，由原告陈光先向被告王义光再支付超面积购房款等，当日被告王义光在该协议上出具收条证明收到原告支付领房款48440元。后被告王义光以急用钱为由，向原告索要合同约定办理产权证时再支付的押金，原告于2007年5月21日向被告王义光支付3000元，2010年12月26日支付17000元。至此，原告向被告王义光付清全部购房款。4、涉案房屋于2005年3月份分配钥匙，由原告领取钥匙、接收房屋，该房屋自分配以来一直由原告居住使用。四、就涉案房屋产生的争议过程。1、2013年11月22日，六被告经青岛市市北区浮山新区街道浮山后社区居民委员会人民调解委员会调解达成人民调解协议书，内容为：一、青岛市浮山后五小区23号楼1单元*户房屋归于芬芳所有；二、青岛市浮山后五小区23号楼3单元*户房屋归于芬芳所有。2013年12月于芬芳与其五名子女向本院申请确认人民调解协议书，本院经审查，于2013年12月23日作出（2014）北民调确字第1号确认人民调解协议裁定书，确认于芬芳与其五名子女达成的上述人民调解协议符合法律规定，对该人民调解协议予以确认。2014年1月22日诉争房屋产权登记至于芬芳名下。房地产权证号为青房地权市字第××号。2、2014年8月许同连、陈光先因不服（2014）北民调确字第1号确认人民调解协议裁定，向本院申请再审，本院审查后作出（2014）北民监字第7、8号民事裁定，裁定该案由本院另行组成合议庭再审、再审期间中止原裁定的执行。经再审审理，本院作出（2014）北民再字第3号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2014）北民调确字第1号确认人民调解协议裁定；二、驳回原审申请人王义光、于芬芳、王义柱、王义伦、王秋菊、王义根的申请。3、2015年1月陈光先以青岛市国土资源和房屋管理局为被告，以王义光、于芬芳、王义柱、王义根、王义伦、王秋菊为第三人向本院提起行政诉讼，请求依法撤销青岛市国土资源和房屋管理局为于芬芳颁发的青房地权市字第××号房地产权证。本院审理后作出（2015）北行初字第19号行政判决书，判决撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局登记核发青房地权市字第××号《房地产权证》的行政行为。4、2015年于芬芳、王义柱、王义伦、王秋菊、王义根以王义光、陈光先为被告向本院提起民事诉讼，要求确认王义光、陈光先就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，本院审理后作出（2015）北民初字第1781号民事判决书，确认该房屋买卖合同有效，判决驳回五原告的诉讼请求。该五原告不服判决，上诉至青岛市中级人民法院，该院审理后作出（2015）青民一终字第2089号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，被告王义光提交青岛市市北区××人联合会的证明，内容包括王义光系精神二级××人，第一次办理××证的时间为1998年7月6日，被告王义光以此证明其在卖房时就有精神××。原告认为该联合会无权出具该证明，根据规定只有××人证办理的主管机关中国××人联合会才有权利出具××证明。青岛市中级人民法院作出的（2015）青民一终字第2089号民事判决书中已确认，该被告未能证明在2005年买卖房屋时的精神状态，因此对该被告的主张未予采信。上述事实，有原、被告提交的证据及当庭陈述在案为凭，所有证据均已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案相关事实的有效证据。本院认为，涉案房屋由被告于桂芬及配偶王展仁的夫妻共同住房浮山后434号房屋2003拆产安置所得，因王展仁去世，拆迁事宜由被告王义光办理。被告王义光与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给原告，原告已经依约支付全部房款，涉案房屋自2005年交付至今一直由原告居住使用，王展仁的继承人即本案六被告在长达十余年的时间里均未提出异议，上述房屋买卖合同经法院已生效的民事判决书确认合法有效，因此原告要求继续履行合同约定，将涉案房屋的权属登记过户至原告名下的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：被告王义光、于芬芳、王义伦、王义柱、王秋菊、王义根自本判决生效之日起十日内协助原告陈光先将青岛市市北区某某路718号23号楼1单元202户房屋的权属登记手续过户至原告名下。案件受理费7853元，由被告王义光承担，原告已预交，被告王义光于本判决生效之日给付原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审　判　长　　周　敏人民陪审员　　于建芝人民陪审员　　张惠琴二〇一六年十月十四日书　记　员　　卢　翔 关注公众号“”