（2016）粤06民终4996号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
佛山市金Ｘ行物业服务有限公司与刘Ｘ坤租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市金Ｘ行物业服务有限公司,刘Ｘ坤
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终4996号上诉人（原审原告）：佛山市金X行物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁津燊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈华昌，广东商融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘X坤，男，汉族，住广东省广州市芳村区。委托诉讼代理人：王朋广，广东国声律师事务所律师。上诉人佛山市金X行物业服务有限公司（以下简称金X行公司）因与被上诉人刘X坤租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金X行公司上诉请求：撤销一审判决，支持金X行公司的一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。涉案的仓库并非涉案商铺的附属设施。除涉案商铺内设有楼梯通道，通往涉案仓库其他位置也设有楼梯通道，涉案仓库可单独使用和出租。2012年4月30日的《商铺租赁合同》约定的租赁面积为1399平方米（其中仓库面积250平方米），由此可见，2015年2月3日的《商铺租赁合同》约定的租赁面积956平方米不包括涉案仓库。涉案商铺实际使用面积约850平方米，加上公摊面积100平方米，该租赁面积与956平方米相对应。涉案仓库自2015年1月1日起一直由刘X坤占有使用，双方存在不定期租赁关系。（二）一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百二十六条，一审判决适用《中华人民共和国民法通则》第四条错误。刘X坤辩称，同意一审判决，合同约定的租赁物包括仓库在内。金X行公司向一审法院起诉请求：1.确认金X行公司、刘X坤关于位于南海区大沥镇黄岐宏威路8号B区仓库（实测面积为665.7平方米）租赁关系自2016年2月20日解除；2.刘X坤向金X行公司支付2015年1月1日起至实际返还仓库期间的仓库使用费（每月每平方米32元，共665.7平方米，暂计至2016年2月25日为298233.6元）；3.刘X坤立即清理场地并将仓库交还金X行公司。一审法院认定事实：2012年4月30日，佛山市金彩阳物业管理有限公司（以下简称金彩阳公司）（甲方，出租方）与刘X坤（乙方，承租方）签订一份《商铺租赁合同》和《管理协议书》，约定：甲方将B03、B04号商铺租赁给刘X坤经营鞋业；租赁面积约1399平方米（建筑面积）；租赁期限自2012年4月30日起至2014年12月30日止；每月租金13800元、商铺投资返还41400元、商铺装修返还41400元、管理费41400元，每月租赁费用合计138000元。2015年2月3日，金彩阳公司（甲方，出租方）与刘X坤（乙方，承租方）重新签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将金海湾商铺租赁给刘X坤经营鞋包；租赁面积约956平方米（建筑面积）；租赁期限自2015年1月1日起至2017年11月30日止；每月租金28500元。2015年5月1日，金彩阳公司和金X行公司向刘X坤发出《商铺租赁合同》权利义务转让通知，认为刘X坤承租的B03、B04铺金海湾鞋城（面积约956平方米）物业由于出租方金彩阳公司与金X行公司签订合同权利义务转让协议，从2015年5月1日起至合同期满商铺租赁合同的一切权利义务及附属合同的权利义务由金X行公司承继，原商铺租赁合同除租赁期限变更为2015年5月1日起至2017年11月30日之外，其他合同内容不变。2015年5月1日，金X行公司、刘X坤签订一份《商铺租赁合同》和《管理协议书》，约定：金X行公司将B03、B04金海湾铺租赁给刘X坤开展商业经营活动；租赁面积约956平方米；刘X坤经营范围为鞋、服；租赁期限自2015年5月1日起至2017年11月30日止；每月刘X坤应交纳租金34200元、商铺投资返还76000元、商铺装修返还62700元、管理费17100元，每月租赁费用合计190000元。2016年3月7日，金X行公司提起本案诉讼。诉讼中，金X行公司申请对刘X坤承租的商铺和仓库进行面积测绘。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。金X行公司、刘X坤于2015年5月1日签订的租赁合同中，虽然约定的租赁面积为956平方米，而刘X坤每月应交纳的租赁费用为190000元，金彩阳公司与刘X坤在2012年4月30日签订的租赁合同虽约定租赁面积为1399平方米，但刘X坤每月应交纳的租赁费用为138000元。由此可见，刘X坤承租的商铺并非简单按合同约定的租赁面积计算租赁费用，而是根据刘X坤实际使用租赁物现状计收租赁费用。考虑到金X行公司在本案中主张权利的仓库仅为商铺的附属设施，2015年1月1日之前刘X坤与金彩阳公司也并未就仓库单独形成租赁合同关系，刘X坤此前从未就仓库单独支付过使用费，刘X坤辩解金X行公司、刘X坤于2015年5月1日签订的租赁合同中租赁物已包括仓库的意见合情合理。金X行公司主张刘X坤没有合同依据从2015年1月1日一直占用仓库，未支付任何费用，该意见也与情理不符。一审法院认定金X行公司、刘X坤并未就仓库单独形成租赁关系，金X行公司主张确认该仓库租赁关系于2016年2月20日解除没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因金X行公司、刘X坤在2015年5月1日签订的商铺租赁合同中租赁物已包括了本案金X行公司主张权利的仓库，现金X行公司请求刘X坤另行支付该仓库自2015年1月1日起使用费和刘X坤清理场地将仓库交还给金X行公司没有事实和法律依据，一审法院依法也不予支持，并对金X行公司请求对仓库面积进行测绘的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回金X行公司全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2886.75元，财产保全费1970元，合计4856.75元（金X行公司已预交），由金X行公司负担。本院二审期间，刘X坤向本院提交客户申请表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金X行公司没有提交新证据。经审查，金X行公司对刘X坤提交的客户申请表真实性无异议，本院对刘X坤提交的证据的真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据金X行公司的上诉请求和刘X坤的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：（一）金X行公司诉请解除其与刘X坤之间就涉案仓库形成的租赁合同关系能否得以支持；（二）金X行公司诉请刘X坤向其支付涉案仓库的租金能否得以支持；（三）刘X坤应否向金X行公司返还涉案仓库。关于第一个争议焦点。本案中，由于金X行公司、刘X坤均未能提供证据证明涉案仓库的建设已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，金X行公司与刘X坤就涉案仓库形成的租赁合同无效。金X行公司上诉请求解除该租赁合同关系，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。金彩阳公司与刘X坤于2012年4月30日签订《商铺租赁合同》，约定由刘X坤承租B03、B04号商铺，每月租金138000元，后金彩阳公司将B03、B04商铺以及涉案仓库交付给刘X坤占有使用，刘X坤按照合同约定的租金标准138000元／月向金彩阳公司支付租赁费用。该合同到期后，金彩阳公司与刘X坤续签《商铺租赁合同》。之后，金彩阳公司将该合同项下的权利义务转让给金X行公司，并由金X行公司于2015年5月1日与刘X坤另行签订《商铺租赁合同》。上述在后签订的两份《商铺租赁合同》亦约定由刘X坤承租B03、B04号商铺，每月租金190000元。而在该两份合同签订后，刘X坤仍然占有使用B03、B04商铺以及涉案仓库，并依然按合同约定的租金标准支付租赁费用。而在金X行公司提起本案诉讼前，金彩阳公司和金X行公司对于刘X坤一直占有使用涉案仓库且未另行支付仓库租赁费用没有提出过异议。由此可见，上述《商铺租赁合同》约定的租赁物均包括涉案仓库。由于金X行公司是根据租赁物的现状计收租赁费用，涉案《商铺租赁合同》约定的租金标准中已包括了涉案仓库的租赁费用，金X行公司与刘X坤并未就涉案仓库单独约定计收租金。因此，金X行公司上诉请求刘X坤另行支付涉案仓库使用费，理据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。由于金X行公司与刘X坤之间就涉案仓库形成的租赁合同关系无效，刘X坤继续占有使用涉案仓库缺乏法律依据，金X行公司请求刘X坤将涉案仓库返还给金X行公司，本院予以支持。综上所述，金X行公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4047号民事判决；二、被上诉人刘X坤应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市金X行物业服务有限公司返还位于佛山市南海区大沥镇黄岐宏威路8号金太阳购物广场的B区仓库；三、驳回上诉人佛山市金X行物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2886.75元，财产保全费1970元，合计4856.75元，由上诉人佛山市金X行物业服务有限公司负担3856.75元，被上诉人刘X坤负担1000元。二审案件受理费5773.50元，由上诉人佛山市金X行物业服务有限公司负担4573.50元，被上诉人刘X坤负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一六年十月十四日书 记 员 赖敏婷 来源：