（2016）辽01民终10663号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人贾淑芳与被上诉人杨明文、沈阳市铁西区鑫勃钧房产中介所房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾淑芳,杨明文,沈阳市铁西区鑫勃钧房产中介所
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10663号上诉人（一审原告）：贾淑芳，女，1943年1月28日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张宇（贾淑芳儿子），男，1965年8月24日出生，汉族。被上诉人（一审被告）：杨明文，男，1958年6月6日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吴玉华（杨明文妻子），女，1960年2月4日出生，汉族。被上诉人（一审被告）：沈阳市铁西区鑫勃钧房产中介所，住所地沈阳市铁西区赞工街**号（1-1-2-2）。经营者：王艳秀。上诉人贾淑芳因与被上诉人杨明文、沈阳市铁西区鑫勃钧房产中介所（以下简称“中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初4159号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月27日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾淑芳上诉请求：1、撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判；2、上诉费用由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定本案事实错误。我方与杨明文在中介所签订定金收条，约定买卖房屋，但双方并没有对看房及查验房证事宜作出约定。合同签订时因上诉人年事已高并因房屋拆迁急需购房等原因，在中介及杨明文的误导下只是查看了该单元一楼的房型，当时中介及杨明文都说该房的户型与杨明文家户型一致（因房屋当时正在出租）。后得知该户型有较大差别，加之杨明文和中介所并没有向我方出示产权证原件，遂双方产生纠纷并报警。一审认定“原告虽然没有看到所购房屋，但已经现场查看了相同户型的房屋”与事实不符，一审法院认定事实错误。杨明文和中介所是在隐瞒事实真相的情况下诱导年事已高的我方签订该定金收条，并且在履行过程中针对必要的查看房证，看房等事项都遮遮掩掩，使我方的合法权益受到实质损害，请求二审法院在查明事实的基础上，发回重审或依法改判。被上诉人杨明文二审答辩称：同意一审判决。贾淑芳的上诉主张有部分不属实。2016年4月12日当日是贾淑芳给承租人1000元，让承租人冒雨搬走的。贾淑芳当时表示坚决要购买这个房子，贾淑芳自己说不用和儿女商量，自己能做主，当时中介所的人也在场，都听到贾淑芳说的这些话，所以不存在我方欺骗贾淑芳购房的情况。诉讼期间，也有其他中介所给我打电话，说有人要买房子，我不敢卖，也不敢出租，结果房子空了好几个月，造成我方损失是挺大的，所以不同意返还定金。被上诉人中介所二审未到庭。贾淑芳一审起诉称：诉讼请求：1、请求法院判令第一被告退还定金5,000元；2、判令第二被告返还中介费3,000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年4月12日，原、被告三方签订定金收条一份，房屋总价款20万元，原告当天要求看房，被告以种种理由没让原告看房，2016年4月13日原告再次要求看房并出示房证，均遭到第一被告拒绝，至今原告也未看到被告房子和房证，第二被告中介有帮助原告审查房证的义务，中介严重不负责，造成原告白跑了两次。请求法院依法判决。杨明文一审答辩称：不同意原告的诉讼请求。他说的不符，原告于4月12日看房后交的定金5,000元，当时原告说过一周给我一半房款95,000元，更名过户后再给10万元，因为当初租房子的人不在，我没有钥匙，看的是一楼同户型的房子，当时看完房子后，我跟租房子的人联系开车过来后原告给他拿了1,000元赔偿损失让他搬家，租房人当天就搬了，第二天看房时我把房证给了中介。中介给我打电话说原告要求看房，然后说5点之前拿不来房证看不到房子就不要了，然后我回家取的房证。因为我没有钥匙原告就没看到房子，原告和中介吵吵起来了，报的110,110协调说让起诉，被告爱人拿着钥匙来后，原告也不看了。被告在此期间也不敢出租、出售该房屋，也有损失。中介所一审未答辩。一审法院查明：2016年4月12日原、被告签订定金收条，收条内容为“房屋座落地址：铁西区保工街十一路531，收到买方定金伍仟元整。中介费：叁仟元整由乙方承担。一、甲方责任：甲方收到定金后，如果违约双倍赔偿。二、乙方责任：如果乙方违约定金不退。三、中介：如果甲乙双方如有一方违约，中介费一律不退，由违约方承担。备注：甲乙双方同意保工十一5-3-1南北单成交价贰拾万元整。壹周后付玖万伍仟元整。剩余房款更名过户后全部付清。甲方签字杨明文，乙方签字贾淑芳，中介签字并加盖公章。”原告与被告于当日看房，因被告没有房屋钥匙，双方未能进入所购房屋，至一楼相同户型查看。2016年4月13日，原告要求查看被告房屋所有权证及到现场看房，被告没有按照原告的要求时间出示房屋所有权证及进入房间查看，双方产生矛盾并报警。以上事实，有当事人的陈述，定金收条，经庭审质证，予以确认。一审法院认为：原、被告虽然签订的是定金收条，但对于房屋的地址，房屋价格及履行时间已经做出了明确约定，该定金收条已经属于房屋买卖合同。现原告在诉讼中并未主张解除该合同，且原告也未给被告留出合理的履行期限。原告虽然没有看到所购房屋，但已经现场查看了相同户型的房屋。原告也无证据证明双方事先约定查看时间且被告拒绝原告查看，而且现在也具备看房条件。因此原告要求被告返还定金及中介费的诉讼请求，本院不能支持。被告未能将房产证在签订合同时出示并积极配合原告，导致原告诉讼来院，具有一定责任，诉讼费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：驳回原告贾淑芳的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨明文承担。上诉人贾淑芳二审提交如下证据：证据1：证人郭玉华证言，证人到庭陈述自己和贾淑芳一起去看房，到三楼没有看到要买的房子，后被带到一楼说是和三楼一样的房子，当时下雨天挺黑的，只是沿马路一侧从窗户往屋里看了一下，屋里有一个拱门，其他没有看到，一起回中介后自己有事就先走了。证据2：房屋现场照片，主张证明要购买的房屋与看到的一楼房屋房型不同。本院二审查明：涉案房屋于2010年11月8日起登记为被上诉人杨明文单独所有，本案一审判决后被上诉人杨明文于2016年9月7日将涉案房屋出售给案外人。涉案房屋（5-3-1）建筑面积37.04平方米，一楼房屋（5-1-1）建筑面积31.68平方米。买卖双方签订定金收条时，房屋为出租状态，上诉人承认当日在中介由其给付承租人1,000元补偿让承租人搬离了房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点是上诉人要求退还定金和返还中介费的诉请是否应予支持。上诉人主张其受到卖方和中介所欺骗购房，二审提出因存在重大误解、显失公平，故要求撤销合同。首先，对于上诉人提出一楼房型与所购房屋差别较大的问题。经本院二审到房产部门调查，所购房屋5-3-1建筑面积37.04平方米，同侧一楼房屋5-1-1建筑面积31.68平方米，所购房屋面积更大。通过上诉人二审提交的照片，并不能看出两套房屋户型存在较大差别。根据当事人陈述的看房及签订定金收条的经过，上诉人决定购房并与卖方签订定金收条前，买卖双方曾共同到房屋现场进行查看，因房屋出租卖方没有房门钥匙，故未能进入到所购房屋的屋内查看。在这种情况下，买卖双方到同侧对一楼房屋进行查看，根据陪同上诉人看房的证人郭玉华出具的证言，上诉人在室外从窗户向一楼房屋内观看，也并未实际进入到屋内查看。在此情况下，上诉人仍然选择与卖方在当天签订定金收条，在中介所及卖方表示其是否应当和儿女商量后决定时，仍然坚持其购房决定，并自愿支付中介费和购房定金，视为上诉人认可房屋所在位置、面积及房屋价格，并未过多考虑到屋内户型、装修设施等因素。此外，根据上诉人自述，买卖双方签订定金收条时，房屋为出租状态，上诉人承认当日在中介由其给付承租人1,000元补偿让承租人搬离了房屋，而在承租人已经到场的情况下，上诉人也并未向承租人提出当天到购买房屋看房的要求。因此，上诉人提出其受到欺骗购房缺乏事实依据，本院无法予以支持。其次，对于上诉人提出其年事已高，并因房屋拆迁急需购房，故受到卖方和中介所的误导的问题。合同一经签订，即具有法律约束力。虽然上诉人在购房时已73周岁，但从上诉人参与购房的行为以及在诉讼庭审中的表现看，上诉人系具有完全行为能力的自然人，思维清楚表意明确，故上诉人应当对其签字行为产生的法律后果承担责任。再次，对于上诉人提出卖方和中介所不出示房产证原件的问题。经本院二审到房产部门调查，涉案房屋于2010年11月8日起即登记为卖方单独所有，权属清晰明确，并不存在权利瑕疵。买卖双方签订定金收条时，并未对房产证原件进行查验。双方相约次日看房及查验证件过程中产生纠纷，上诉人报警。对于产生的纠纷，双方本可以通过友好协商予以解决，卖方也在当日提供证件配合看房，上诉人不能以其单方对权属的怀疑及儿女到场后对购房事宜提出意见等原因，就提出不购房的主张。第四，即使上诉人因其自身对房屋状况的误解主张撤销买卖合同，并在报警次日即提起本案诉讼，但上诉人的诉请主张尚不构成合同法规定因重大误解行使撤销权的条件，且客观上造成房屋在诉讼期间长达五个月的闲置状态，卖方一审诉讼期间未对房屋进行处分，必然给卖方造成损失，即使卖方可以另行出租或者出售，也需要一定的期限。因此，上诉人要求退还定金的诉讼请求，无法得到支持。由于定金超过合同金额20%的部分属无效，故买卖双方给付定金5,000元超过房款总额20%的部分，即1,000元应予返还。考虑到中介所仅为买卖双方提供了部分中介服务，未提供后续办理权属转移登记等项服务，且在买卖双方签订定金收条时，并未对未能进入所购房屋实地查看的风险写在书面约定中，在一定程度上为买卖双方日后交易履行过程中产生纠纷埋下隐患，故支持上诉人要求返还中介费的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初4159号民事判决；二、沈阳市铁西区鑫勃钧房产中介所于本判决生效之日起5日内一次性退还贾淑芳中介费3,000元；三、杨明文于本判决生效之日起5日内一次性退还贾淑芳定金1,000元；四、驳回贾淑芳的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（贾淑芳预交），由贾淑芳承担。二审案件受理费50元（贾淑芳预交），由贾淑芳承担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 卓代理审判员 史舒畅审 判 员 王 虹二〇一六年十月十四日书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回重审人民法院重审，或者查清事实后改判； 来源：