（2016）闽02民终2904号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-12-26

案件名称

王献国、郑金花、马忠华与厦门海翼资产管理有限公司及宾娟、厦门思明宾娟口腔诊所房屋租赁合同纠纷一案二审判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王献国,郑金花,马忠华,厦门海翼资产管理有限公司,宾娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终2904号上诉人（原审被告，反诉原告）：王献国，男，1968年9月25日出生，汉族，住福建省邵武市。委托代理人：胡雨洁，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑金花，女，1988年5月2日出生，汉族，住江西省上饶市。上诉人（原审被告）：马忠华，女，1978年12月26日出生，汉族，住安徽省颍上县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许清松、洪秋华，福建闽翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：厦门海翼资产管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路668号海翼大厦B座26层2606。法定代表人：曾晨阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾涛、马万辉，福建东方格致律师事务所律师。原审被告：宾娟，女，1973年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区。原审被告：厦门思明宾娟口腔诊所，住所地厦门市思明区莲岳路***号之2。诉讼代表人：宾娟，经营者。上诉人王献国、郑金花、马忠华因与被上诉人厦门海翼资产管理有限公司（以下简称海翼公司）及原审被告宾娟、厦门思明宾娟口腔诊所房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王献国上诉请求：1、请求判令撤销（2016）闽0203民初2414号民事判决，依法驳回海翼公司对王献国的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由海翼公司承担。事实和理由：一审法院判决要求王献国分别与郑金花、马忠华共同向海翼公司支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，请求贵院依法改判。首先，1、租赁合同到期前王献国虽然向海翼公司承租案涉房屋，但是王献国并未实际占有使用该房屋，案涉房屋一直由郑金花、马忠华、宾娟实际转租使用；2、无论是王献国与海翼公司的租赁合同还是王献国与郑金花、马忠华的转租合同均于2015年12月31日到期；3、除了宾娟通过招标直接向海翼公司承租案涉房屋外，郑金花、马忠华在租赁合同到期后，仍然持续占有使用该房屋。因此原审法院判决要求王献国支付占有使用费没有事实依据。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原审判决明确写明本案适用该司法解释，但从该司法解释看，并未明确应支持承租人与次承租人共同向出租人支付占有使用费。海翼公司辩称，因王献国转租涉案房屋给郑金花、马忠华，他们之间转租合同期限届满后，郑金花、马忠华拒不归还房屋，我们认为王献国应共同负有归还义务、支付占有使用费。最高院司法解释第18条并没有免除王献国作为承租人应负有的义务。王献国上诉没有法律和事实依据，应该驳回其上诉请求。郑金花、马忠华辩称，第一，王献国没有依照其与海翼公司2009年签订的租赁合同的约定按时交纳租金，王献国作为合同的相对方违约应承担相应的责任，和答辩人郑金花、马忠华无关。我们未拖欠王献国的租金。第二，王献国隐瞒案涉房屋的实际产权人、未有转租权的事实。致使我方对案涉房屋投入数十万的装修、转让费等。导致了后续腾房的纠纷。王献国应向海翼公司独自承担相应的责任。宾娟述称，对于王献国的上诉没有意见。郑金花、马忠华上诉请求：1、请求判令撤销（2016）闽0203民初2414号民事判决第二项对郑金花的判决，改判郑金花无需承担任何支付责任，驳回海翼公司对郑金花的一审诉讼请求；2、撤销（2016）闽0203民初2414号民事判决第三项对马忠华的判决，改判马忠华无需承担任何支付责任，驳回海翼公司对郑金花的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用均由王献国、海翼公司承担。事实和理由：1、本案系因王献国隐瞒其无转租权引发的纠纷，应由王献国承担全部的房屋占有使用费。郑金花、马忠华无需承担支付责任。王献国隐瞒案涉房屋的实际产权人及其没有转租权的重要事实，欺骗、承诺郑金花、马忠华到期完全可以续租房屋，致使郑金花、马忠华在案涉房屋上投入数十万的装修费用和转让费。王献国的过错才导致后续的逾期腾房纠纷的发生。且根据合同相对性，对海翼公司负有腾退房屋的义务的人是王献国。因此，王献国应对该房屋占有使用费承担全部责任，郑金花、马忠华无需承担责任。2、即使郑金花、马忠华需要与王献国共同支付占有使用费，一审判决以竞价招租的租金标准200元／平方米／月的租金标准计算房屋占有使用费是显失公平的、不合理的。竞标价因竞标者个人的实力、经营行业、利润空间的情形不同而高低不一，甚至相去甚远，只要竞价者自身经济能力强，多高的价格都能提出。若有人提出支付500元／平方米／月的竞价，难点可以案中案这个超高的标准要求次承租人支付房屋占有使用费吗？实际上，宾娟高价竞拍的200元／平方米／月的租金标准远高于当时尚未到期的海翼公司与王献国之间的100元／平方米／月的租金标准，远高于王献国转租给郑金花、马忠华的价格，也远高于案涉房屋所处地段的市场租金标准。另一方面，海翼公司与宾娟签订2016年1月1日之后的《房屋租赁合同》只是海翼公司的片面之词，并不代表海翼公司实际上可获得该合同的200元／平方米／月的租金收益。因此，一审判决以此价为计算标准是错误的。3、王献国与郑金花、马忠华签订的《房屋租赁合同》无效，应以王献国与海翼公司签订的《房屋租赁合同》里的100元／平方米／月的租金标准计算房屋占有使用费。海翼公司在一审时确认：王献国未取得转租权，系擅自转租，不同意王献国转租。在隐瞒该事实的情况下。王献国与郑金花、马忠华签订的《房屋租赁合同》无效。王献国过错致使该合同无效，因此对房屋占有使用费的计算应参照王献国与海翼公司签订的《房屋租赁合同》里的100元／平方米／月。综上，一审判决认定以200元／平方米／月的标准计算房屋占有使用费，并由郑金花、马忠华与王献国共同承担的判决结果错误。海翼公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。1、本案是由于郑金花、马忠华、王献国在租赁合同到期后不腾退房屋、不支付租金及占有使用费索引器的。海翼公司与王献国之间的《房屋租赁合同》明确约定未经同意不得转租。王献国在转租过程中对次承租人的承诺与海翼公司无关。在租赁期届满的情况下，王献国、郑金花、马忠华负有腾退房屋、支付占有使用费的义务。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。郑金花、马忠华以合同相对性为由否认其腾退房屋、支付占有使用费的义务，毫无根据，且郑金花、马忠华在一审时同意支付占有使用费。3、王献国、郑金花、马忠华在租赁期届满后拒不腾退房屋，必然造成海翼公司公司无法获得租金收益。宾娟以200元／平方米／月的价格获得新的承租权，完全是通过公开的竞标方式获得的，完全符合该房屋所处地段的市场价格。郑金花、马忠华所经营行业是否有能力承担此价格与海翼公司无关。4王献国与郑金花、马忠华签订的《房屋租赁合同》不存在无效的情形。王献国、郑金花、马忠华是《房屋租赁合同》到期后继续占有使用房屋，导致海翼公司无法向新承租人交付房屋。郑金花、马忠华主张按100元／平方米／月的标准计算占有使用费，没有依据。王献国辩称，第一，海翼公司的前身早前就向工商局出具一个证明，确认海翼公司当时知道案涉房屋被分割为三个部分进行经营并且转租给他人使用。《关于最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷的司法解释》规定，其没有在六个月之内提出异议，应视其同意。王献国在转租过程中，与所有次承租人签订的合同均未超过和海翼公司签订的租赁期限，其转租合同履行过程中，王献国不存在任何过错。在王献国和次承租人约定的租赁期限到期后，次承租人仍然非法占有案涉房屋是由于各次承租人过错导致的，和王献国无关。第二，原审判决认定王献国需与次承租人共同负担付款没有法律依据。最高院的司法解释第18条也没有明确规定王献国存在共同付款的义务。宾娟述称，对于王献国的上诉，我没有意见。海翼公司向一审法院起诉请求：1、王献国立即向海翼公司支付所欠租金52580元（2015年10月1日至2015年12月31日）及违约金（以应付款额为基数从应付款之日起至2016年4月20日止按日1‰计算为11269.98元，并以52580元为基数自2016年4月21日起至实际付款之日止按日1‰计算）；2、马忠华按200元／平方米／月的标准向海翼公司支付2016年1月1日至2016年4月1日期间的逾期腾房占有使用费60666.67元（100平方米），王献国承担共同付款责任；3、郑金花按200元／平方米／月的标准向海翼公司支付2016年1月1日至2016年4月2日期间的逾期腾房占有使用费30666.67元（50平方米），王献国承担共同付款责任。王献国向一审法院提起反诉，请求：1、海翼公司立即向王献国返还保证金22860元；2、海翼公司立即向王献国支付违约金22860元。一审法院认定事实：本案讼争的厦门市思明区莲岳路183号第一层房屋（建筑面积248.02平方米）登记在海翼公司（原名称为厦门国能投资有限公司）名下。2009年12月3日，海翼公司与王献国签订一份《房屋租赁合同》，海翼公司将讼争房屋出租给王献国使用。合同约定：月租金为22860元；租赁期限为2010年1月1日至2015年12月31日；合同签订时，王献国应向海翼公司缴纳金额为一个月租金的保证金，合同期满，如王献国无违约情形，海翼公司将保证金无息退还给王献国；房屋租金每月缴纳一次，以租赁期限开始之日起算，王献国应在每月的5日之前向海翼公司支付该月租金；如王献国逾期三日未交租金，则从第四天起，每天按应交租金的千分之一收取违约金，若逾期十五天未交租金，海翼公司有权解除合同，无论海翼公司选择解除合同或选择不予解除合同，均不再退还王献国已经支付的租赁保证金；房屋租赁合同期满后，王献国仍需续租，应于合同期满前一个月向海翼公司提出书面申请，经海翼公司同意后重新签订房屋租赁合同。上述合同签订后，海翼公司将讼争房屋交付给王献国使用，王献国向海翼公司交付保证金22860元，并支付租金至2015年9月30日。自2015年10月1日起至今，王献国未向海翼公司支付租金及占有使用费。另查明，王献国向海翼公司承租讼争房屋后，将讼争房屋分别转租给被告郑金花（约50平方米）、马忠华（约100平方米）、宾娟（约100平方米），月租金分别为5800元、12000元、8000元。截至2015年12月31日，郑金花、马忠华、宾娟均有部分租金或占有使用费未支付给王献国。2016年4月20日，宾娟代王献国向海翼公司支付了2015年11月、12月的租金各8000元，王献国认为宾娟代付租金未经其同意。郑金花于2016年4月2日搬离讼争房屋，马忠华于2016年4月1日搬离讼争房屋，两者均未向王献国或海翼公司支付2016年1月1日至搬离之日的占有使用费。又查明，2015年8月20日，海翼公司向王献国发出一份《通知》，通知在讼争房屋租赁期满后，海翼公司将进行新一轮公开竞价招租。2015年8月24日，海翼公司再向王献国发出一份《通知》，通知公开竞价招租的时间为2015年9月7日下午15：30，详情可登录厦门国资委网站查询。王献国知道上述招租信息后，告知马忠华、宾娟，但未告知郑金花。后马忠华、宾娟诊所参加了公开竞价招租，王献国、郑金花未参加公开竞价招租，最终宾娟诊所竞得讼争房屋的承租权。2015年9月17日，海翼公司与宾娟诊所签订一份《房屋租赁合同》，海翼公司将讼争房屋出租给宾娟诊所使用。合同约定：租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日；第一、二年租金标准为49604元／月（200元／平方米×248.02平方米），第三年起每年月租金递增5%。2016年1月21日，海翼公司经厦门市公证处公证，分别向王献国、郑金花、马忠华、宾娟、宾娟诊所邮寄律师函，通知海翼公司与王献国的租赁期限届满，要求王献国等人返还讼争房屋并结清相关费用。一审法院认为，海翼公司与王献国就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王献国未依合同约定按时足额支付租金，已构成违约，海翼公司诉请王献国支付拖欠的租金52580元（22860元／月×3个月－16000元）及违约金，符合合同约定，应当予以支持。违约金的计算方式如下：以22860元为基数从2015年10月9日起至2016年4月20日止按日1‰计算；以22860元为基数从2015年11月9日起至2016年4月20日止按日1‰计算；以22860元为基数从2015年12月9日起至2016年4月20日止按日1‰计算；以52580元为基数自2016年4月21日起至实际付款之日止按日1‰计算。海翼公司与王献国约定的租赁期限届满后，王献国未将讼争房屋返还海翼公司，应向海翼公司支付逾期腾房占有使用费。王献国将讼争房屋转租给郑金花、马忠华，海翼公司要求被告郑金花、马忠华支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。因海翼公司已另行将讼争房屋以公开竞价招租的方式出租给被告宾娟诊所，租金标准为200元／平方米／月，故海翼公司要求以该标准计算逾期腾房占有使用费，本院予以支持。据此，海翼公司诉请郑金花、王献国共同支付2016年1月1日至2016年4月2日期间的逾期腾房占有使用费30666.67元（200元／平方米／月×50平方米×3个月零2天），马忠华、王献国共同支付2016年1月1日至2016年4月1日期间的逾期腾房占有使用费60666.67元（200元／平方米／月×100平方米×3个月零1天），本院予以支持。海翼公司于2015年8月至9月期间以公开竞价招租的方式确定讼争房屋2016年1月1日之后的承租人，并未违反其与王献国的约定，王献国认为海翼公司存在违约不能成立，王献国认为其有权行使后履行抗辩权亦不能成立。因王献国逾期支付海翼公司租金已达十五天以上，海翼公司有权依据双方之间的合同约定不退还保证金，故王献国诉请海翼公司返还保证金22860元并支付违约金22860元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王献国于判决生效之日起七日内向厦门海翼资产管理有限公司支付租金52580元及违约金（按日1‰的标准，分别以22860元为基数从2015年10月9日起计至2016年4月20日止，以22860元为基数从2015年11月9日起计至2016年4月20日止，以22860元为基数从2015年12月9日起计至2016年4月20日止，以52580元为基数自2016年4月21日起计至实际付款之日止）；二、郑金花、王献国于判决生效之日起七日内共同向原告厦门海翼资产管理有限公司支付占有使用费30666.67元；三、马忠华、王献国于判决生效之日起七日内共同向厦门海翼资产管理有限公司支付占有使用费60666.67元；四、驳回反诉王献国的反诉请求。一审本诉受理费1702元，由被王献国、郑金花、马忠华负担；反诉受理费472元，由王献国负担。二审审理期间，除王献国认为其2015年8月20日的通知系与8月24日的通知同时收到的外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。海翼公司明确其提起的为合同之诉。审理中，郑金花、马忠华提交照片，拟证明宾娟就讼争房产于2015年9月17日签订的《房屋租赁合同》并未履行。海翼公司质证认为，对真实性无异议，重新招租系因王献国、郑金花、马忠华未按时返还房屋，导致海翼公司与宾娟的合同未予以全部履行。宾娟仍利用原承租房产继续经营，但租金标准按照200元／平方米／月。王献国、宾娟对该证据无异议。本院经分析认为，各方均确认宾娟与海翼公司并未履行，故予以采信。本院认为，首先，海翼公司系与王献国签订的《房屋租赁合同》。王献国作为合同相对方，负有向海翼公司支付租金，合同期满后及时腾退房产、及逾期支付占有使用费的义务。王献国虽将讼争房产转租给郑金花、马忠华，但不能因此免除上述义务。现王献国并无证据证明其在合同期满将讼争房产腾退给海翼公司，即应支付占有使用费。王献国以未占有讼争房产主张不应承担占有使用费，于法无据，应予以驳回。其次，王献国依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，主张由郑金花、马忠华承担占有使用费。海翼公司二审中明确本案系合同之诉，即基于其与王献国就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》提起本案诉讼。根据合同相对性，王献国作为合同相对方负有支付占有使用费的义务。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，系在缺乏合同依据的情况下，所有权可依该条基于物权保护，直接向实际占有人请求，并不适用本案的合同之诉。郑金花、马忠华关于其不应在本案中承担责任的上诉主张存法律依据，原审判决适用法律有误，应予以纠正。再次，鉴于王献国并未对一审判决适用的占有使用费标准按照200元／平方米／月并未提出异议，且宾娟虽未实际履行与海翼公司签订的租赁合同，但其与海翼公司以该标准签订了《房屋租赁合同》，且无其他证据证明该占有使用费标准过高，故维持原审判决的认定。综上，原审判决适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2414号民事判决第一、四项；二、变更厦厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2414号民事判决第二项为：王献国于本判决生效之日起七日内向厦门海翼资产管理有限公司支付占有使用费30666.67元；三、变更厦厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初2414号民事判决第三项为：王献国于本判决生效之日起七日内共同向厦门海翼资产管理有限公司支付占有使用费60666.67元；四、驳回王献国的上诉请求；五、驳回厦门海翼资产管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费1702元和反诉受理费472元，由王献国负担；，二审案件受理费3404元，由王献国负担。本判决为终审判决。审判长　　曾　聆审判员　　胡林蓉审判员　　章　毅二〇一六年十月十四日代书记员　　潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”