（2016）京03民终11013号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-26
案件名称
周晶晶上诉广东康景物业服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周晶晶,广东康景物业服务有限公司北京分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终11013号上诉人（原审被告）周晶晶，女，1982年10月24日出生。委托代理人曹佳琦（系周晶晶之夫），1984年1月10日出生，北京泰豪集团副总经理。被上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南Ｂ110ｅ。负责人陈日群，总经理。委托代理人张蝶，女，1988年10月15日出生，广东康景物业服务有限公司北京分公司职工。上诉人周晶晶因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0102民初14832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周晶晶的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回康景物业公司一审中的全部诉讼请求；2.康景物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、康景物业公司提出的物业费请求已经过了诉讼时效，此案件为合同纠纷，康景物业公司在知道或应当知道权利被侵害时就应该主张，且康景物业公司提交的证据不足以证明其有催缴、通知到业主，按照合同相关规定，物业费的收缴日期应于每年合同约定支付时间计算，康景物业公司的服务质量和水平存在瑕疵，法律意识不强，且在之前已交纳物业费的服务中就已违约，故请求驳回康景物业公司的诉讼请求。2、周晶晶提交的证据可证明康景物业公司在服务上存在严重瑕疵，以至于影响业主的基本生活质量，但一审只做10%的减免，明显有偏袒之嫌疑。3、前期物业服务合同期限于2015年5月30日终止，周晶晶无需支付终止之后的费用。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审查明事实。康景物业公司辩称：我方服从一审法院判决，不同意对方的上诉请求。关于周晶晶所称诉讼时效的问题，康景物业公司每年都催缴物业费，对方该项主张不成立。康景物业公司向一审法院起诉请求：1.周晶晶支付2012年2月14日至2016年12月31日的物业费18338.4元；2.周晶晶支付上述期间的违约金1833.84元；3.周晶晶承担本案诉讼费。一审法院认定事实：周晶晶系1001室的业主，该房屋的建筑面积为126.27平方米。2010年10月13日，周晶晶（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至一审法院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前上述案件尚未审结。本案一审审理过程中，周晶晶认可其未交纳2012年2月14日至2016年12月31日的物业费。一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与周晶晶于2010年10月13日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2012年2月14日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，周晶晶理应交纳相应的物业费。对于周晶晶辩称的康景物业公司物业服务存在诸多问题一事，根据周晶晶所提供的照片以及一审法院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故一审法院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2012年2月14日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）至2016年12月31日的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终审理结果将影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费一审法院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。综上，判决：一、周晶晶给付广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一二年二月十四日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币一万一千一百二十八元二角三分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。一审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，周晶晶与康景物业公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行各自的义务。根据本案的证据及双方各自的陈述来看，康景物业公司于2012年2月14日至2015年5月30日期间确向周晶晶提供了相应的物业服务，周晶晶接受了康景物业公司提供的物业服务，故周晶晶应当向康景物业公司支付相应的物业服务费。考虑到康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院结合案件情况对康景物业公司主张的违约金不予支持并对上述期间的物业费予以酌减，该处理并无不当。关于周晶晶二审期间提出的诉讼时效问题，康景物业公司主张已通过口头催缴、电话催缴、张贴缴费通知等方式向周晶晶主张权利，且康景物业公司自2010年至2015年一直为涉案房屋所在小区提供持续性物业服务，周晶晶并无证据证明康景物业公司明显怠于行使权利，另外，周晶晶在一审中并未以诉讼时效进行抗辩，故周晶晶关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。但是应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上，周晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由周晶晶负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 京审 判 员 金园园代理审判员 张海洋二〇一六年十月十四日书 记 员 苗振跃书 记 员 高明晓 来自