（2016）京03民终10060号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-21
案件名称
北京珠江世纪物业管理有限公司上诉马耘物业服务合同纠纷一案
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京珠江世纪物业管理有限公司,马耘
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终10060号上诉人（原审原告）：北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602室。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：刘娜，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张蝶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：马耘，女，1966年12月4日出生。委托诉讼代理人：顾诚俊（马耘之夫），住北京市朝阳区。上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江世纪公司）因与被上诉人马耘物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人珠江世纪公司的委托诉讼代理人刘娜、张蝶，被上诉人马耘的委托诉讼代理人顾诚俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江世纪公司上诉请求：1.依法改判一审判决；2.判令马耘支付2012年11月1日至2013年12月31日以及2015年1月1日至2015年12月31日的物业费13050.08元；3.判令马耘支付上述期间的违约金1305.01元；4.本案诉讼费用由马耘承担。事实和理由：马耘系珠江愉景家园小区4号楼201室业主，珠江世纪公司为该小区提供物业管理服务。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的滞纳金。”但马耘却违反双方签订的协议，无故拖欠珠江世纪公司2012年11月1日至2013年12月31日以及2015年1月1日至2015年12月31日的物业费13050.08元，经珠江世纪公司多次催要，仍不支付。马耘的上述行为，严重侵害了珠江世纪公司及广大业主的合法权益，并给珠江世纪公司运营造成不利影响。一审法院在事实不清，证据不足的情况下，并未释明任何原因即对珠江世纪公司所主张的物业费进行大幅减免，严重侵害珠江世纪公司的合法权益，现恳请法院支持珠江世纪公司的诉讼请求，依法改判，判令马耘支付无故拖欠的物业服务费及违约金。马耘辩称，服从一审判决，不同意珠江世纪公司的上诉请求。由于珠江世纪公司管理不到位，小区存在很多问题，诸如在非商业性住宅内开设超市，马耘家的门锁无故被封，窗户被破坏等，给业主造成了极大的损失，珠江世纪公司没有对业主尽到责任。珠江世纪公司向一审法院起诉请求：要求马耘支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业费24090.40元，并支付违约金2409.04元。一审法院认定事实：珠江世纪公司系北京市朝阳区珠江愉景家园小区的物业服务企业，自小区建成时即开始为该小区提供物业服务。马耘系涉案房屋所有人，该房屋建筑面积为174.28平方米。马耘与珠江世纪公司订立有《前期物业服务协议》，约定珠江世纪公司为马耘提供房屋共用部位及公共设施的日常管理维护、卫生、保安、停车管理、消防等服务，马耘按照房屋建筑面积每月每平方米2.88元标准按季度交纳物业费。现马耘欠付珠江世纪公司部分物业费未交。珠江世纪公司起诉要求马耘支付自2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业费24090.40元，并支付违约金2409.04元。马耘称珠江世纪公司提供的物业服务存在公共区域设施维护不到位、小区内监控失效、小区内私设违建、保安管理不到位等诸多问题，并就此提交了公共区域照片等证据佐证。珠江世纪公司不认可马耘主张的物业服务问题。另，马耘称其已经交纳了2015年之前的全部物业费，并提交了2014年度物业费交费发票佐证，珠江世纪公司对该证据予以认可，但称马耘仅交纳了2012年1月至10月期间以及2014年全年的物业费，不认可马耘相应主张。经一审法院询问，马耘未能就其主张的交费情况进一步举证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，珠江世纪公司与马耘就涉案房屋物业服务问题订立了《前期物业服务协议》，约定了珠江世纪公司为马耘提供物业服务的具体内容以及马耘向珠江世纪公司交纳物业费的具体数额及方式，双方均应当依照合同约定及时履行自己的义务。根据本案查明的事实及现有证据，马耘拖欠珠江世纪公司的物业费用未及时交纳，马耘存在违反合同约定的行为，对于珠江世纪公司要求马耘交纳物业费之请求，一审法院应予支持。考虑到珠江世纪公司为马耘所提供的物业服务亦存在诸多问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免马耘所负担的物业费数额，具体数额，一审法院结合双方合同约定及珠江世纪公司实际提供物业服务的内容酌情予以判定。对于珠江世纪公司要求马耘支付违约金之请求，基于上述原因，一审法院不予支持。对于马耘辩称已经交纳了2015年前全部物业费的意见，因其未能就此充分举证，一审法院无法予以采信，具体交费期间以现有证据反应情况为准。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、马耘于判决生效后7日内向珠江世纪公司支付2012年11月1日至2013年12月31日期间以及2015年1月1日至2015年12月31日的物业费8483元；二、驳回珠江世纪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马耘系涉案房屋珠江愉景家园小区4号楼201室业主，其主张该小区4号楼101室即涉案房屋楼下自2009年开设便利店进行经营，造成了环境污染、噪音污染，严重影响其日常生活，珠江世纪公司未对此进行管理。珠江世纪公司认可4号楼101室改造成便利店进行经营，并认可该房屋性质为住宅，应不允许变更成经营场所使用。但同时珠江世纪公司表示当时开发商向业主承诺一层房屋可进行商业使用，珠江世纪公司曾口头告知业主不应当进行经营，但其无权干涉业主的行为。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，马耘和珠江世纪公司之间存在物业服务合同关系，珠江世纪公司向马耘提供了物业服务，马耘应当向珠江世纪公司交纳物业费。双方当事人对于一审法院认定的马耘欠缴物业费的期间不持异议，本院亦予以确认，马耘应当向珠江世纪公司交纳该期间内的物业费。关于物业费的交纳标准，考虑到珠江世纪公司为马耘所提供的物业服务存在诸多问题，未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，尤其是本案中涉案房屋楼下长期开设便利店，必然对于马耘的日常生活造成一定的影响，珠江世纪公司作为物业管理服务公司，对其管理区域内相关事项具有管理职责，即对于业主的不当行为负有一定的管理义务，以保证小区内全体业主的利益，其虽然主张口头告知了业主不应进行经营，但并未提交证据予以证明，故本院对其主张不予采信，应当认定其未尽到相应的管理义务；因此，一审法院基于珠江世纪公司提供的物业服务存在瑕疵的情况，对于马耘应交纳的物业费数额予以适当减免，并无不当，本院予以维持。因马耘并非无故不交纳物业费，故对于珠江世纪公司要求马耘支付违约金之请求，一审法院未予支持，亦无不当。另，本院认为，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，而非以拒绝交纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。综上所述，珠江世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京珠江世纪物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 杜丽霞代理审判员 王天水二〇一六年十月十四日书 记 员 矫冰玉书 记 员 刘 畅 来自