（2016）渝01民终5644号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-11-08

案件名称

物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

汤正强,重庆广开物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2016）渝01民终5644号上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：汤正强，男，1972年4月28日出生，汉族，户籍所在地，现住重庆市长寿区。被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，组织机构代码：79353048-1。法定代表人：吴金席，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司经理，住。上诉人汤正强因与被上诉人重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院作出的（2016）渝0155民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月11日开庭进行了审理。上诉人汤正强、被上诉人的委托代理人熊小林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汤正强上诉请求：1、撤销重庆市长寿区人民法院（2016）渝0155民初1012号民事判决，重新审理，公正审判；2、判令被上诉人赔偿未履行合同约定的义务给上诉人造成的所有经济损失28697.50元，或对造成的损坏进行处理；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、广开物业公司没有提供为业主汤正强服务的相关证据；2、广开物业公司不履行物业合同约定的职责，违约在先，迫于无奈暂停缴纳物业费是履行正当的抗辩权；3、一审法院作出酌情下浮30%服务费的判决无凭无据；4、物业费的结算时间，应该按照广开物业公司提交的业委会同意其撤场的材料显示的时间，即2015年7月2日，并非一审法院认定的2015年8月31日；5、无论出于什么原因造成下水管的什么部位堵塞，根据物业合同第二章第三条第二款，始终属于广开物业公司的职责范围；6、广开物业公司没有对外墙进行过维修，广开物业公司有义务对外墙漏水进行维修、养护、查验，渗水导致的损失是因物业公司未进行必要的维修与养护造成；7、物业服务合同未报送备案不合法，是无效合同，一审法官在判决中没有提及且未对此作出裁定。广开物业公司辩称，1、上诉人汤正强从2014年6月1日至2015年10月9日欠缴物业费合计1907.10元；2、公司在2014年、2015年与小区业委会签订了物业服务合同，并有服务、维护、保养小区的相关材料，证明公司对小区进行了维护和保养，为全体业主提供了物业服务；3、根据《重庆市新建商品房质量保证书》和《重庆市新建商品房使用说明书》之规定，外墙渗水质保期为5年，窗台渗水质保期为1年，在质保期内出现渗水由开发商负责维修并赔付，物业公司负责联系开发商进行维修处理。窗边渗水属于专有部分，超过保质期，根据《重庆市物业管理条例》第七十一条规定，由产权人自行承担维护，物业公司只能对公共部位维修养护；4、物业公司只能对主下水管道疏通，支管堵塞由业主自行处理，上诉人在装修时将厨房主下水管道进行了包装，导致物业公司无法检查。2014年11月，上诉人未经物业公司和其他业主同意，严重违规操作，私自强行安装管道，导致楼上积水造成自家厨房的损失，应自行承担；5、按照《物业管理条例》规定，撤场应提前三个月向全体业主公示，并向有关部门报告。物业公司于2015年10月10日撤场。广开物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即交纳2014年6月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费共计1907.10元，并从欠交之日起按每日千分之三的标准支付违约金。汤正强向一审法院反诉请求：广开物业公司赔偿因未履行物业服务合同义务给反诉人所造成的经济损失28697.50元。一审法院认定事实：被告汤正强系重庆市长寿区凤城街道平湖路6号金凤新城小区1幢1单元4-1号房屋业主，房屋建筑面积127.03平方米。2007年12月10日，原告与重庆裕达房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为金凤新城小区服务。2013年1月1日，原告与金凤新城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由其为金凤新城小区提供物业服务，服务期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月23日，双方续签《物业服务合同》，约定由原告为金凤新城小区提供物业服务，服务期限从2014年1月1日起至2014年12月31日。2014年12月25日，双方再次续签《物业服务合同》，约定由原告为金凤新城小区继续提供物业服务，服务期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止；合同对原告提供物业服务的主要内容及双方的权利义务进行了约定，其中约定原告对物业共用部位、共用设施、设备进行维护、养护和管理，具体包括房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、共用的给排水管道、落水管、污水管等；原告应根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；业主应按月于10日前向原告按房屋建筑面积0.85元/平方米交纳物业管理费，并按户每月交纳公共照明、用水等公摊费9元；逾期未交纳物业费用的，按照欠费金额每日千分之三计收违约金等内容。原告在2015年10月9日撤出金凤新城小区。被告未交纳2014年6月1日至2015年10月9日期间的物业服务费、公摊费。原告于2015年9月12日向被告通过邮政挂号信催收2014年6月1日至2015年8月31日期间的物业服务费、公摊费。另查明，原告在为被告小区提供物业服务时，对公共部分清洁卫生、安全管理、设施设备维护等确有服务不到位的地方。被告家从2013年1月起多次因厨房地漏返水而找人疏通，该地漏返水导致其家中门套及墙角损失。2014年11月30日，被告自行安装厨房落水管道。被告所在1幢1单元的5-1号房屋于2015年4月10日渗水导致被告家橱柜、墙壁浸泡开裂，顶棚龙骨锈蚀。被告家次卧飘窗、墙壁渗水，致使墙面脱落、墙纸开裂。一审法院认为，关于本诉部分，原告广开物业公司与被告汤正强所在的金凤新城小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告也享受了物业服务，应当交纳物业服务费等相关费用。原告在服务中确有瑕疵，酌情下浮30%的物业服务费，对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因原告无证据证明其向被告书面催收或催告被告在合理期限内缴纳2015年9月以后的物业服务费，故对原告请求的2015年9月以后的物业服务费不予支持。经核算，被告拖欠原告从2014年6月1日至2015年8月31日期间的物业服务费1133.74元（127.03平方米×0.85元/月/平方米×15月×70%）及公摊费135元（9元/月×15月），共1268.74元。关于反诉部分，从物业服务合同的约定看，反诉被告具有对共用的给排水管道、落水管、污水管等进行维护、疏通的义务，也有对外墙的维护维修义务。反诉被告履行合同约定的维护疏通义务是为防止管道堵塞，降低返水发生机率，但因地漏返水产生原因较多，发生地漏返水时并不能当然地认定系物业服务企业未履行管道疏通义务所致，而地漏返水是造成反诉原告财产损失的原因，故其仍需对地漏返水的原因举示依据，但反诉原告在庭审中仅就地漏返水造成的损害结果进行了举证，而未对地漏返水原因、管道是否堵塞、堵塞形成原因等举示充分证据加以证明，致使责任人难以明确，故一审法院对其该部分主张不予支持。但反诉原告与该栋其他业主或物业使用人具有共同合理使用厨房落水管道之义务，若其他业主或物业使用人不当使用该落水管致其损失，反诉原告可另案起诉主张权利。反诉原告改道所产生的费用系其自行改道，并不能证明系反诉被告原因所致，故亦不支持。反诉原告诉称的外墙渗水问题，虽举示其遭受了窗套霉烂、墙面起层掉皮、墙纸发霉外翻等损失，但渗水可能系房屋质量问题抑或其他，反诉原告未能举示证据证明上述损失系反诉被告未尽到物业服务义务所致。因此，反诉原告关于主张被告没有履行物业服务导致其遭受28697.50元损失的证据不足，对其反诉请求不予支持。判决：一、被告汤正强在本判决生效后7日内向原告重庆广开物业管理有限公司交纳2014年6月1至2015年8月31日期间的物业服务费1133.74元及公摊费135元，共计1268.74元；二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告汤正强的诉讼请求。二审中，汤正强提交了一份从网络上下载的邮件复印件，邮件字号为长寿信箱[2016]412，发布单位为长寿区政府，来信内容为“关于已经终止半年的合同，再进行备案的是否合法的咨询”，办理单位为区国土房管局，办理结果是区国土房管局回复了来信人，回复内容为：“根据《重庆市物业管理条例》第七十七条规定，未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款。4月1日，区国土房管局向重庆广开物业管理有限公司送达了书面责令整改通知书（长寿国土房管[物业管理责令整改][2016]6号），限期15日内报备。4月13日，广开物业将金凤新城2015年物业服务合同报送区国土房管局申请备案，因要件不全，区国土房管局于4月14日向广开物业送达了《补正通知单》（[2016]1号）。截止4月29日，广开物业未按要求补齐备案要件，区国土房管局于5月5日向其送达《不予受理通知书》（编号：201601）。目前，该案尚在依法调查处理过程中，后续情况您可以随时联系咨询区国土房管局40666876。”汤正强提交该证据拟证明案涉物业服务合同已经政府部门确认是无效的。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、案涉《物业服务合同》是否合法有效；二、汤正强应否支付物业服务费；三、汤正强要求广开物业公司赔偿因未履行物业服务合同约定义务所造成的经济损失28697.50元的请求能否成立。对上述争议焦点，本院分析认定如下：一、关于案涉《物业服务合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，案涉的2013年1月1日、2013年12月23日、2014年12月25日所签订的《物业服务合同》，均系汤正强所在的金凤新城小区业主委员会与广开物业公司所签订，系双方当事人的真实意思表示，且并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。诚然，《重庆市物业管理条例》第四十七条第三款规定：“物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。”该条例第七十七条还规定：“违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门予以处罚：（一）未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款。……”《重庆市物业管理条例》是重庆市地方法规管理条例，旨在规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，强化本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动。依据该条例的上述规定，物业服务企业未将物业服务合同报送备案的，由物业所在地区（县）房地产行政主管部门予以处罚。但并不能据此认定物业服务合同未报送备案就不生效，或者无效。从汤正强在二审中提交的邮件复印件的内容来看，也并不能得出政府部门已确认案涉物业服务合同无效的结论。故，汤正强关于案涉《物业服务合同》不合法、是无效合同的理由不能成立，本院对其该项主张不予支持。二、关于汤正强应否支付物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，案涉《物业服务合同》对业主汤正强当然具有约束力，汤正强应当依照《物业服务合同》之约定支付物业服务费。一审法院认定广开物业公司在物业服务中确有瑕疵，酌情将物业服务费按约定标准下浮30%，且广开物业公司亦无异议，本院予以维持。至于汤正强上诉主张，物业服务费的结算时间应按照广开物业公司提交的业主委员会同意其撤场的时间（2015年7月2日），而非2015年8月31日。经审理查明，广开物业公司于2015年7月2日向金凤新城小区业主委员会发函，决定停止并撤出对金凤新城小区物业管理服务。业主委员会同意后，广开物业公司于2015年10月9日撤出金凤新城小区。汤正强在一审庭审答辩中，也承认广开物业公司是2015年10月9日单方撤场。因此，一审法院认定广开物业公司撤场时间并无不当。汤正强主张物业费结算时间应按广开物业公司提出撤场的时间认定，并无事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予采信。三、关于汤正强要求广开物业公司赔偿因未履行物业服务合同约定义务所造成的经济损失28697.50元的请求能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉《物业服务合同》约定，广开物业公司提供的公共性物业服务的主要内容：物业共用部位的维护、养护和管理，包括非承重结构的分户墙外墙面；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的给排水管道、落水管、污水管等。因此，广开物业公司应当依照物业服务合同约定，对房屋共用部位，包括非承重结构的分户外墙面等，以及对公用设施设备，包括共用的排水管道、落水管等，进行日常管理和维修养护，定期检查或巡查记录，需要维修的，及时组织修复或向业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定组织维修。广开物业公司在一审中举示的证据表明，广开物业公司履行了定期检查或巡查的义务，有相关工作记录，还曾委托专业的建筑劳务公司对金凤新城小区2栋1单元，4栋1、2单元的外墙进行过维修。可见，广开物业公司履行了合同约定义务。至于汤正强反诉称其厨房地漏返水、外墙渗水问题，一审认为其产生的原因可能是多方面，而汤正强并未举出充分证据证明系广开物业公司未履行合同约定义务所致，因此未支持汤正强的诉请并无不当。汤正强上诉要求广开物业公司赔偿经济损失28697.50元的请求，应予驳回。综上所述，汤正强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费566元，由汤正强负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陶旭东审　判　员　　罗登文代理审判员　　陈义熙二〇一六年十月十四日书　记　员　　梁　麟来源：百度搜索“”