（2016）冀09民终4348号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-20
案件名称
武红焕与沧州市万润房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武红焕,沧州市万润房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终4348号上诉人（原审原告）：武红焕。被上诉人（原审被告）：沧州市万润房地产开发有限公司。法定代表人庄宗循，董事长。组织机构代码：××住所地：河北省沧州市运河区西环中街82号委托代理人姜振东，该公司总经理。委托代理人杨增明。该公司经理。上诉人武红焕与被上诉人沧州市万润房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沧州市运河区人民法院（2013）运民初字第970号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人武红焕上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、原审适用法律错误，应适用商品房买卖的有关规定。3、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2、本案属于房屋拆迁安置补偿纠纷，上诉人房屋属于回迁房屋，且根据双方签订的房屋拆迁补偿协议内容，该案不属于商品房买卖纠纷。双方所签协议对于安置面积及其误差有明确约定即多退少补，按照实测面积计算房屋价款，符合合同约定及法律约定。武红焕向一审法院起诉请求：请求法院依法判令沧州市万润房地产开发有限公司履行其和武红焕签订的拆迁安置协议，向武红焕交付已建成的安置房屋，停止对武红焕的侵权行为；沧州市万润房地产开发有限公司向武红焕支付因其违约给武红焕造成的经济损失19571.82元，精神损害抚慰金20000元。一审法院认定事实：2009年10月20日，原、被告双方签了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，原告为被拆迁人，被告为拆迁人，约定：双方根据《万润绿景园一期项目平房拆迁补偿安置实施办法》的规定，达成以下协议：原告自有住宅一套，房屋有证面积为61.05平方米，原告要求回迁安置，产权调换，原告可置换房屋面积为67.63平方米，原告选择万润绿景园小区7号楼2单元503室，面积为139.22平方米，原告应个人购买的面积为71.59平方米（139.22平方米-67.63平方米），原、被告按所选房型的建筑面积及房价结合补偿协议总额互找差价后，被告应给原告的差价一次性结清，原告应给被告的差价待安置楼交付使用时一次性结清。产权调换时，所置换房屋面积，其不可独立分割部分超出折算拆迁安置面积10平方米（含10平方米）以内的执行安置价格，超出折算拆迁安置面积10平方米至20平方米（含20平方米）以内的执行优惠价格，其余面积执行市场价格。由原告自找过渡房，过渡期限为自2009年10月20日至2011年10月20日。过渡费按照合法土地面积每月每平方米6元计算。该协议订立后的2012年10月18日原告接到被告通知办理入住手续，因原合同约定面积为139.22平方米，而实际交房面积为159.04平方米，多出19.82平方米；被告要求原告需交差价款324604.12元（按结算单139.22平方米，原告应交差价款266491.88元（安置价2932元每平方米×10平方米＋优惠价3432元每平方米×10平方米＋市场价3932元每平方米×51.59平方米=266491.88元）；按实测面积159.04平方米，原告应交差价款324604.12元（159.04平方米-139.22平方米=19.82平方米，19.82平方米×安置价2932元每平方米＋266491.88元=324604.12元），原告不予认可，遂以上述主张提出以上诉讼请求。一审法院认为，原、被告双方订立的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是一份平等主体之间的民事合同，其内容不违反我国法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格遵守执行。原、被告双方的争议焦点为被告方是否存在违约行为及能否适用最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》由被告承担违约责任。对此，本院认为，应首先在准确理解双方所订合同内容的前提下，再确定违约责任。对于双方合同约定的房屋面积问题，虽然双方约定了安置面积为139.22平方米，但是根据原、被告双方订立的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第七条及《万润绿景园一期项目平房拆迁补偿安置实施办法》第十条第（三）项中又明确约定，“房屋建筑面积暂按图纸计算，回迁安置时，安置房屋的建筑面积以房屋产权管理部门的确权面积为准进行结算。”显然，约定该条款的原因即是因为订立该拆迁补偿安置协议时，安置房屋尚未建成和实际精确测量，实际交付的房屋面积和139.22平方米可能会有出入，而给原告实际安置的房屋面积即实际测量的数据确为159.04平方米，也就是多出的19.82平方米按什么价格结算双方没有约定。对此，本院认为，此种情况不属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中的“房屋实际面积大于约定面积的”情况。原告不能以此主张误差比在3%以内的房屋价款由原告补足，超出3%部分所有权归原告所有。对于超出的19.82平方米，应按照公平原则的精神予以处理，原告可以按照不高于安置价2932元／平方米的价格购买。而对于被告延期交房原告主张赔偿损失，对此，本院认为，对于被告逾期交房应按照《沧州市城市房屋拆迁管理实施办法》执行，该办法第四十六条明确规定，由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期的，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十。因此，因被告延期交房，应以此标准给付过渡费，被告交房时间为2012年10月18日而原告拒绝接受，故逾期过渡费应自2011年10月20日计算到2012年10月18日前。原告主张精神损害抚慰金20000元，理据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十七条及相关法律规定，判决如下：一、被告沧州市万润房地产开发有限公司给付原告武红焕房屋过渡费6043.95元（计算方法为：合法土地面积61.05平方米×每平方米6元×增加系数1.25×6个月＋合法土地面积61.05平方米×每平方米6元×增加系数1.5×6个月），限自判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告武红焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4461元，由原告武红焕、被告沧州市万润房地产开发有限公司均担。经本院审理查明的事实与原审一致。本院审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，双方当事人在《城市房屋拆迁安置补偿协议》中均签字或盖章，且上诉人对其真实性不持异议，故本院予以认定。关于本案是否适用商品房买卖有关法律规定，本院认为，在《城市房屋拆迁安置补偿协议》条款中，涉及到该协议的依据之一系《万润绿景园一期项目平房拆迁补偿安置实施办法》（以下简称实施办法），可以认定上诉人对实施办法的确认，故一审依据该实施办法的条款计算多出的面积无误。上诉人称应适用商品房买卖有关规定不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武红焕负担。本判决为终审判决。审判长 张 梅审判员 纪俊阁审判员 高宝光二〇一六年十月十四日书记员 张雅君 关注公众号“”