（2016）黔0603民初388号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2018-08-24
案件名称
以下统称原告）与商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜仁市万山区人民法院
所属地区
铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
以下统称原告）
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省铜仁市万山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0603民初388号原告（反诉被告，以下统称原告）：遵义蓝雁置业有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路路岛花园副楼1-101号。法定代表人：王文登，系该公司总经理。委托代理人：赵文静，北京市天理律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区万山镇解放街A349号。法定代表人：饶正慧，系该公司经理。委托代理人：任立锋，贵州驰铭律师事务所律师。委托代理人：胡昌明，系该公司员工。原告遵义蓝雁置业有限责任公司（以下简称蓝雁置业公司）与被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司（以下简称隆鑫荣盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，被告隆鑫荣盛公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝雁置业公司法定代表人王文登及委托代理人赵文静、被告隆鑫荣盛公司委托代理人任立峰、胡昌民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝雁置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告员工工资、办公费等费用及损失308000元及截止到诉前的同期中国人民银行贷款利息12833元；2、被告支付原告截止到目前所销售房产的销售提成77880元；3、被告返还原告履约金50000元；4、被告支付违约金50000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月7日，原告（乙方）与被告（甲方）经友好协商签订了”汞都公寓”《房地产代理销售合同》，约定原告为被告位于铜仁市××××二厂的汞都公寓项目进行房产销售代理。合同第二条约定，原告负责该项目营销策划文案、推广活动文案、广告包装文案以及DM单设计；第三条约定，被告负责项目推广的相关广告费用、现场办公费用、DM单费用；第四条约定，销售期为被告办理完预售许可证后的3个月内完成90%，完成被告所提供（住宅）总房源90%的销售任务；总房源为住房67套，门面443平方米。第六条第3项约定，原被告若一方违约，违约方须向守约方支付违约金50000元；原告向被告交纳合同履约金50000元，完成销售任务后3日内全额退还原告所交纳的合同履约金。合同签订后，原告为被告配备了专业代理销售团队，并按约定完成了68套房屋认购意向书，超额完成合同约定任务。被告却迟迟不予退还履约金，员工工资也一直拖欠不发。后经原告多次请求，被告核实确认后，向原告出具欠条，确认被告欠原告工资及相关费用、损失共计人民币308000元。被告隆鑫荣盛公司辩称，《”汞都公寓”房地产销售合同》没有约定被告支付原告员工工资，员工工资应由原告自行支付。合同没有约定利息，原告提出利息的请求无事实依据。原告提出办公费等费用属于诉讼请求不明确。合同第三条明确约定”甲方（隆鑫荣盛公司）责任：1、向乙方（蓝雁置业公司）提供售房部（含装修）及所需办公用具、电话、饮水机、谈判座椅、空调等物品，电话费、水电费由甲方承担。”根据合同约定，办公费由原告承担，原告没有产生办公费。被告没有向原告出具任何欠条之类的单据，原告出示的欠条系被告的法定代表人饶正慧在醉酒状态下签的字，并且所盖公司的印章系饶正慧用的假章。公司的印章在朱正芸手里，朱正芸系被告所在万山”汞都公寓”项目的全权负责人。朱正芸出具欠条并不能证明系欠原告的工资，原告没有证据证明工资册上的员工系原告公司的员工。2、原告主张的销售提成77880元无事实依据，房屋根本没有销售出去。3、原告应当完成销售任务后，被告才应当予以退还，原告违反合同约定，没有销售房屋，被告不应该支付原告履约金。4、被告无任何违约行为，且原告也没有证据足以证明原告有违约行为，原告主张50000元违约金无事实依据。被告隆鑫荣盛公司提起反诉称：1、请求解除隆鑫荣盛公司与蓝雁置业公司签订的《”汞都公寓”房地产销售合同》；2、判令蓝雁置业公司支付隆鑫荣盛公司违约金50000元。事实及理由：《”汞都公寓”房地产销售合同》第四条约定：”1、本楼盘代理周期从（从开盘之日起）2012年12月15日起，销售期为甲方办理完销售许可证后3个月内完成90%，完成甲方所提供住宅总房源90%的销售任务。房源：主楼的一层及主楼全部。”隆鑫荣盛公司于2014年12月18日取得《商品房预售许可证》之后，于2015年4月23日，原告便向被告送达《关于遵义蓝雁置业有限责任公司报告回函》，要求被告尽快安排人手进场销售房屋事宜，并告知若不如约履行将解除合同。之后隆鑫荣盛公司分别于2016年1月13日、2016年3月27日向铜仁日报登报通知蓝雁置业公司进场售楼，在2016年4月11日，又向其邮寄送达履约合同通知。然蓝雁置业公司拒绝履行，其行为已严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，给原告带来巨大经济损失。蓝雁置业公司对隆鑫荣盛公司提起的反诉辩称，被告的反诉请求无事实依据，合同签订后，原告已经按照约定进场，但被告迟迟没有按照约定将预售许可证办下来，导致原告的员工一直处于闲置状态，无奈之下，为留住原告，被告便与原告协商，达成一致意见由被告支付原告人员的工资，以弥补办不下预售许可证拖延而给原告造成的损失。当时是由被告的全权授权委托代表人朱正芸签字确认的，并有原告的经理可以作证，事后又由其公司的法定代表人饶正慧进行追认，被告所称饶正慧醉酒、用假章的辩解，没有任何事实和法律依据。原告完成了68套房屋认购意向书，已经按照约定顺利完成销售任务，不存在任何违约行为，被告应退还履约金。蓝雁置业公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《”汞都公寓”房地产销售合同》，拟证实双方在合同中约定，1、由原告负责该项目营销策划文案、推广活动文案、广告包装文案以及DM单设计；2、被告负责项目推广的相关广告费用、现场办公费用、DM单制作等费用；3、原告向被告交纳合同履约金人民币50000元，完成销售任务后3日内全额退还原告所交纳的合同履约金。2、收款收据，拟证实原告向被告支付了履约金50000元，被告向原告出具了收款收条。3、汞都公寓VIP发放明细表及会员认购申请，拟证实在《”汞都公寓”房地产销售合同》签订后，原告按照约定履行了销售代理义务，签署意向客户68个，共销售房源68套，超额完成合同约定的销售任务。4、工资表及工资欠条，拟证实原告于2012年12月25日正式进场，积极配备销售人员开展工作，从2014年1月至12月共支出员工工资、现场办公费用合计228400元，工资单有公司代表人朱正芸签字确认，并附有朱正芸所打的工资欠条。5、授权委托书，拟证实朱正芸为被告公司的全权委托代表人，其在欠条上签字的行为代表公司的行为。6、报告，拟证实原告已经按照合同约定完成了销售任务，被告没有按照约定退还履约金50000元，且不肯支付员工工资228400元及其他费用与原告损失。7、欠条，拟证实被告确认公司共欠原告2014年12月至2015年8月的员工工资及相关费用、损失共计人民币308000元。8、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，拟证实原告公司的基本情况。9、卜美珍的证人证言，拟证明：1、被告违约在先，没有按照约定时间开盘，是被告要求原告继续守盘，承诺后面的员工工资由被告自行支付；2、被告出具的欠条是经朱正芸签字按印；3、登报通知进场，公司销售部没有接到任何电话或登报通知；4、原、被告一直处于谈判沟通状态。隆鑫荣盛公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、营业执照，拟证实被告隆鑫荣盛公司的法人登记情况。2、授权委托书，拟证实被告将汞都公寓的事宜全权委托给朱正芸。3、《”汞都公寓”房地产销售合同》，拟证实1、原告违反了合同第四点第一条的规定；2、原告主张的工资不在合同约定范围内；3、原告主张的销售提成是虚假的，不是事实，按照合同约定要签订售房合同，原告没有证据证实已经签了售房合同；4、根据第六条第三项，原告应向被告支付违约金50000元。4、《商品房预售许可证》，证实被告已按合同约定办理预售许可证。5、关于遵义蓝雁置业有限责任公司报告回函、铜仁日报告知函及通知、履行合同通知邮寄回单，拟证实被告根据合同约定已经履行催告义务，要求其履行合同。6、汞都公寓VIP会员申请表，拟证实原告没有购房户，也没有按照合同和任何一个购房户签订售房合同。7、隆鑫荣盛公司”汞都公寓”项目专用印章，拟证实汞都公寓只能用此章，其他的章不予认可。8、铜仁市房屋面积测绘报告，拟证实该测绘面积与预售许可证上的面积相吻合。9、龙金元出具的收条，拟证明所收取的意向认购金已经退还，未签订购房合同。10、中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书，拟证明隆鑫荣盛公司具备房地产开发资质，饶正慧是2014年10月30日成为该公司的股东。庭审质证及本院对证据的分析认证。（一）对原告蓝雁置业公司提交的证据的质证情况及本院对证据的分析认证。对原告提交的1、2、5号证据，被告质证意见为没有意见，并认可原告向被告交了50000元履约金。对原告提交的3号证据，被告质证意见为意向客户不是购房合同，不能证实原告履行了合同，意向客户没有真正的购房户，认购金也全部退还。对原告提交的4号证据，被告质证意见为，根据原被告签订的合同，工资并不在被告的承担范围之内，合同没有约定由被告支付原告的员工工资，欠条没有公司的印章，不能代表是公司的行为，且也未明确是欠原告工资，是欠销售部，达不到原告的证明目的。对原告提交的6号证据，被告质证意见为，不予认可，是原告的单方行为，与被告无关。对原告提交的7号证据，被告质证意见为，没有原件真实性无法核实，根据合同约定，工资不是由被告支付，欠条与本案无关；原告出示的第5号证据已说明汞都公寓已经全权委托朱正芸，法定代表人饶正慧的行为与委托书相冲突。欠款人处公司的印章与汞都公寓项目的印章不符，对该欠条不予认可，与本案无关。对原告提交的8号证据，被告质证意见为，公章认可，营业执照没有原件不予认可。对卜美珍的证言，被告质证意见为，证人与原告有人身依附性，有利害关系，证言可信度低，撤盘后一直没有回来，原告有违约行为。原告提交的1、2、5号证据，被告没有意见；3、4号证据，被告对其真实性无异议；7、8号证据，本院责令原告提交原件后，经本院核对，复印件与原件一致。原告提交的1、2、3、4、5、7、8号证据以及卜美珍的证言，与本案有关联性，故本院予以采用，但上述证据应结合全案证据材料进行综合认定。原告提交的6号证据，本院审查认为，该报告系原告单方制作，且被告不予认可，对该证据本院不予采信。（二）对被告隆鑫荣盛公司提交的证据的质证情况及本院对证据的分析认证。对被告提交的1号证据，原告的质证意见为，真实性没有意见，对证明目的有意见，公司法定代表人是饶正慧，不是朱正芸，应以营业执照为准。对被告提交的2号证据，原告的质证意见为，真实性没有意见，证明目的有意见，该委托书系被告公司与朱正芸之间的内部委托协议，饶正慧是被告的法定代表人，朱正芸是项目的被授权委托人，饶正慧的行为代表公司行为，朱正芸履行汞都公寓项目行为也代表公司行为。对项目自负盈亏及债权债务的承担问题，应由被告对外承担，其内部的约定与本案没有关联性。对被告提交的3号证据，原告的质证意见为，真实性无意见，证明目的有意见，该合同不能反映合同实际履行，不能达到原告违约的证明目的；没有约定工资由哪方承担，但是约定了现场的办公费用，原告入驻前工资原告自己承担，入驻后由被告承担，有朱正芸的签字确认；原、被告双方没有在合同中约定是意向销售还是实际销售，原告签订68套，超额完成任务；合同不能证明原告违约，原告无需支付违约金。对被告提交的4号证据，原告的质证意见为，真实性没有意见，证明目的有意见，预售许可证为23套，根据合同约定，总房源为67套，被告提供的仅为部分房源，证明了被告没有按照合同约定办理预售许可证；代理销售合同签订日期为2012年12月7日，预售许可证的颁发日期为2014年12月18日，证明被告拖延办理预售许可证达两年，使得原告无法正式签订房产预售合同，导致被告为了留住原告而自愿承担工资及相关损失的事实。对被告提交的5号证据，原告的质证意见为，回函系被告单方制作，真实性无法分辨，被告没有办理完预售许可证，被告存在违约，与其称述的内容不符；邮件回单，上面邮戳不清楚，原告没有收到该通知；告知函和通知，达不到证明的事实，被告没有办理预售许可证；双方一直在商谈，并没有拒绝履行，达不到证明目的。对被告提交的6号证据，原告的质证意见为，真实性没有意见，对证明目的有意见，合同没有约定是签订意向性合同还是销售合同，对被告称原告没有完成销售任务不予认可，未签销售合同系被告拖延办理预售许可证，且截至开庭前被告没有办理完67套房屋的预售许可证，被告违约在先，原告已经完成销售任务。对被告提交的7号证据，原告的质证意见为，真实性无法确认，证据的签字经过比对与被告法定代表人饶正慧的签字是一致的，可以证明原告出具的欠条系饶正慧本人确认签字并加盖公章，法定代表人饶正慧的行为代表公司的行为，饶正慧作为公司法定代表人在欠条上加盖公章是合法有效的。对被告提交的8号证据，原告的质证意见为，真实性不能确认，对证明有意见，该测绘面积报告仅为A栋，不包括其他3栋，合同约定销售面积为8000平方米，测绘报告显示的面积为3382.58平方米，与合同不符，也证明被告没有按照合同办理完预售许可证。对被告提交的9号证据，原告的质证意见为真实性不认可，与本案无关，系被告单方行为，原告已完成了认购任务。对被告提交的10号证据，原告的质证意见为真实性没有意见，但与本案没有关联，也印证从2014年10月30日法定代表人变更为饶正慧，暂定资质证书的有效期是自己用笔添加的。被告提交的1、2、3、4、6、10号证据，原告对其真实性无异议。5号证据，本院审查认为，原告对被告在铜仁日报发出的通知、告知函无实质性异议；报告回函上有”王文登”注明”已签收、2015年4月24日”，原告未对该签名提出异议，以上证据本院予以采信。邮件回单没有收件人签名，且被告不予认可，本院不予采信。7号证据，本院审查认为，该证据系被告单方出具，且原告不予认可，本院不予采信。8号证据，本院审查认为，该证据系国家有关机构出具，本院予以采信。9号证据，本院审查认为，原告对该证据不予认可，且无其他证据佐证，本院不予采信。被告提交的1、2、3、4、5、6、8、10号证据，与本案有关联性，故本院予以采用，但上述证据应结合全案证据材料进行综合认定。根据原、被告提交的证据，结合双方的陈述及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2012年12月7日，原告隆鑫荣盛公司作为甲方与被告蓝雁置业公司作为乙方签订《”汞都公寓”房地产销售合同》，约定：由原告代理销售被告所开发的位于铜仁市××××二厂的汞都公寓项目，占地面积约2200平方米，建筑面积8000平方米。原告负责该项目营销策划文案、推广活动文案、广告包装文案以及DM单的设计。被告负责向原告提供售房部（含装修）及所需办公用具，电话、饮水机、谈判桌椅、空调等物品以及电话费、水电费；销售款项（含签订合同收取房款、定金）由被告办理或由被告派驻的财务人员收取；被告负责项目推广的相关广告费用，即户外、车身的发布及现场办公费用、DM单的费用。楼盘代理周期从（从开盘之日起）2012年12月15日起，销售期为被告办理完预售许可证后3个月内完成90%，完成被告所提供（住宅）总房源90%的销售任务。被告必须授权原告全权代理销售，总房源住房为67套、门面443M2,被告不得另行委托他人销售及自己进行销售，如被告另行销售的，按销售金额的5%向原告支付佣金。客户交纳定金并签订商品房购销合同均视为销售成立，双方商定结算低价为：住1680元/M2。底价含底价以内的销售房款原告按3%提取佣金，超出低价的房款按7:3比例分配。商业部分：主楼一层7180元/M2。底价含底价以内的销售房款原告按3%提取佣金，超出底价的房款按7:3比例分配。原、被告双方同意客户购房有二种付款方式：一次性付款，以付全款付清视合同成立；银行按揭方式以付清30-60%首期款且备齐按揭资料视为合同成立。在此基础上，被告须给原告结算代理佣金，每月结算付款一次。因有关工期与房屋质量问题造成客户与公司纠纷，由此产生客户退房，由被告独自承担。原、被告双方若一方违约，违约方须向守约方支付违约金50000元。原告向被告交纳合同履约金50000元，完成销售任务后三日内全额退还原告所交纳的合同履约金。本合同一式两份，原、被告双方各执一份，双方签章之日起生效。2013年9月22日，朱正芸出具欠条1张，欠条载明：今欠售房部（5-9月）工资75900元（柒万伍仟玖佰元正），特立此据。附工资表5份。2013年11月6日，朱正芸出具欠条1张，欠条载明：今欠售房部10工资柒仟玖佰元正（7900）特立此据，附工资表一份。2013年12月5日，朱正芸出具欠条1张，欠条载明：今欠售房部11月1日-30日工资7600元（柒仟陆佰圆正）。2014年1月5日，朱正芸出具欠条1张，欠条载明：今欠售房部12月份工资（12月1日-12月31日）7700元（柒仟柒佰元整）。在汞都公寓2013年5、6、7、8、9、11、12月工资表的审核处有朱正芸签名，并捺有手印，2013年10月工资表的审核处有朱正芸签名。2015年8月10日，饶正慧出具欠条一张，欠条载明：今欠到遵义蓝雁置业有限责任公司（王文登）从2012年12月至2015年8月在公司开发的万山汞都公寓销售部的工资及相关费用损失共计人民币大写：叁拾万捌仟元整（308000.00元）。并注明欠款人为”贵州隆鑫荣盛房地产开发公司”，并在欠款人处加盖”贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司”印章，签署”饶正慧”。另查明，隆鑫荣盛公司成立于2012年6月12日，2014年10月30日，该公司法定代表人由”朱正芸”变更为”饶正慧”，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经验范围为房地产开发及销售；物业管理；建材销售。2014年12月8日，隆鑫荣盛公司办理商品房预售许可证1份，预售住宅面积为2812.62M2,23套；非住宅为569.96M2，7间。蓝雁置业公司成立于2006年10月24日，法定代表人为王文登，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经验范围为法律法规国务院决定规定禁止的不得经营；......等（房屋买卖、租赁居间、代理；二手房交易代理；房地产咨询......等。）本院认为，原、被告签订《”汞都公寓”房地产销售合同》，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告应按合同约定履行各自义务。1、关于员工工资及相关费用损失。在合同履行过程中，因房屋销售问题，原、被告就工资及相关费用损失进行结算，并由被告隆鑫荣盛公司法定代表人饶正慧出具欠条一张，原告要求被告支付该欠条上的费用308000元，于法有据，应当予以支持。被告认为该欠条系法定代表人饶正慧在醉酒状态下作出、所盖公司印章为假章以及朱正芸为”汞都公寓”全权负责人、饶正慧的行为与委托书相冲突的意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因被告未提交充分证据予以佐证，对该意见本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：”企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，隆鑫荣盛公司应当为法定代表人饶正慧以公司名义作出的民事行为承担责任，隆鑫荣盛公司与朱正芸签订的全权委托协议系公司内部行为，该行为不能作为公司对抗承担对外责任的依据。原告要求被告支付同期中国人民银行贷款利息12833元的请求，因该欠条未约定有利息，也未明确支付日期，原告要求被告支付利息的请求无法律依据，本院不予支持。2、关于解除《”汞都公寓”房地产销售合同》以及合同履约金、违约金。原、被告约定代理周期从（开盘之日起）2012年12月15日起，销售期为甲方办理完预售许可证后3个月内完成90%，总房源住房为67套。2014年12月8日，被告办理的商品房预售许可证中，仅有住宅23套；非住宅569.96M2。至今未办理完总房源住房67套的预售许可证，合同仍处于履行过程中。因此，原、被告均不存在违约行为。被告反诉要求解除与蓝雁置业公司签订的《”汞都公寓”房地产销售合同》，原告亦同意解除该合同，对该请求本院应予以支持。鉴于双方均不存在违约行为，原、被告均要求对方支付违约金50000元的请求，于法无据，本院不予支持。但合同解除后，被告已收取的合同履约金50000元应退还原告。3、关于销售提成。原告完成的”汞都公寓”VIP会员申请表以及客户交纳会员费的行为，仅代表客户有购房的意向，不能视为原告与客户签订了房屋购销合同，原告也未提交充分证据证实”汞都公寓”VIP会员购买了该楼盘房屋。因此，原告要求被告支付房屋销售提成的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告遵义蓝雁置业有限责任公司与被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司于2012年12月7日签订的《”汞都公寓”房地产销售合同》。二、由被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告遵义蓝雁置业有限责任公司欠款人民币308000元。三、由被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告遵义蓝雁置业有限责任公司履约保证金人民币50000元。四、驳回原告遵义蓝雁置业有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4391元，由原告遵义蓝雁置业有限责任公司负担1056元，由被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司负担3335元。反诉费已减半收取525元，由被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司负担。保全费2310元，由被告贵州隆鑫荣盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决书生效之日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 员 姚恺二〇一六年十月十四日代理书记员 刘恋 搜索“”