（2016）沪0109民初7956号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-02-14
案件名称
易诗洋与董杏英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易诗洋,董杏英,上海国启房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初7956号原告易诗洋，男，1981年2月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。被告董杏英，女，1950年4月14日出生，汉族，住上海市。第三人上海国启房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人童来军，总经理。委托代理人武佩豪，男。原告易诗洋与被告董杏英，第三人上海国启房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告易诗洋及其委托代理人徐嘉妮，被告董杏英到庭参加诉讼。第三人上海国启房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告易诗洋诉称，2015年5月6日原告与被告、第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定：原告购买被告位于本市虹口区万安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，购买价款为130万元，被告承诺自该房屋权利转移(送件并取得收件收据)之日起3日内迁出该房屋内的户口，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出止。2015年5月7日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告按约履行了付款义务，并于2015年8月13日取得《上海市房地产权证》。合同签订时，被告曾承诺系争房屋内无户籍，但在合同签订后，原告才得知系争房屋内有两个户籍。之后原告多次要求被告按照约定迁出系争房屋内户口，但被告均置之不理。故原告诉讼法院，要求被告按房价款130万元的日万分之五向原告支付自2015年8月1日起至实际迁出户籍之日止的违约金。被告董杏英辩称，当初被告仅委托其妹妹董龙英挂牌出售系争房屋，但未授权董龙英签署任何协议。当被告得知董龙英擅自与原告就系争房屋签订买卖合同后，被告表示不予认可。嗣后，被告与原告重新签订了《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同中未就户籍问题进行过任何的约定。对原告所谓的居间合同不予认可，被告从未与原告签订过居间合同，即使在双方重新签订买卖合同时，原告及第三人也从未向其出示过居间合同。关于户籍问题，系争房屋内现有的户籍系被告购买系争房屋时上家遗留下来的，该情况被告曾告知过原告，而原告明确表示户口问题没有关系，并坚持要求购买系争房屋，且双方达成一致，被告就户口问题押1万元，待户口迁移后返还被告。另外，原告在买卖过程中存在延期付款的违约行为，但被告未予追究，前提是原告不追究房屋内的户口问题。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海国启房地产经纪有限公司述称，签订居间协议之前，第三人曾询问过关于系争房屋内的户口问题，当时被告一方说系争房屋内没有户口。签订合同后的第二、三天，第三人去查询了系争房屋的户口情况，发现系争房屋内有两个户口，遂向被告核实，而被告称该两个户口是其在购买系争房屋时上家遗留下来的。为了此事，第三人与原、被告进行过协商，当时被告表示不出售系争房屋了，而原告一定要购买系争房屋，之后原、被告双方达成口头协议，即户口问题押1万元，户口何时迁出，原告何时将1万元支付给被告。上述事实已推翻了居间协议的约定，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月7日，董龙英以被告名义与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告(乙方)以110万元购买被告(甲方)名下的系争房屋；甲、乙双方同意，甲方于2015年07月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年06月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；本合同签定后，乙方于2015年05月06日前支付全部房价款的1.818182%计人民币20,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2015年05月12日前支付人民币280,000元；乙方于2015年06月20日前支付人民币790,000元；乙方于2015年07月31日前支付人民币10,000元。2015年7月1日，被告对上述买卖合同予以确认，并签名确定已收房款119万元。另查明，2015年5月6日，董龙英以被告名义与原告、第三人签订《房地产买卖居间协议》约定：系争房屋总价款为人民币130万元整，该房屋若有维修基金，管理费押金、电话初装费、水、电表安装费或押金、煤气初装费、有线电视申请费等，均包含在该房价款中；原、被告双方签订买卖合同当日，原告支付给被告房款人民币2万元整作为首付款(含定金)；5月12日原告向被告支付首付款人民币28万元整；双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，支付房款人民币99万元整(6月20日)；交付房屋被告取得房地产权证时，支付房款人民币1万元整；被告承诺自该房屋权利转移(送件并取得收件收据)之日起3日内迁出该房屋内的户口(若有)，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止。庭审中，原告称，与被告妹妹董龙英签订《房地产买卖居间协议》时，被告的妹妹董龙英未告知原告其是被告的妹妹，当时董龙英说其就是被告。直到2015年7月1日被告本人来签买卖合同时，原告才知道真相，并得知系争房屋内有户籍。因原告已经支付了大部分房款，故要求继续履行买卖合同，并与被告口头约定，待系争房屋内的户口迁出后，再支付被告房款1万元。此外，虽然签订居间协议后，2万元定金和28万元房款的收据最初都是被告妹妹董龙英签字出具的，但收款账户均是被告的账户，且被告事后补签买卖合同及收据的行为，是对董龙英最初代理行为的追认。被告则表示对居间合同不予认可，并表示原、被告双方口头约定被告出售系争房屋的到手价为120万元，原告支付的其余款项是原告应付的税费及上下家的中介费，现原告已支付了119万元房款，还有1万元为户口押金在原告处。审理中，原告及第三人均认可被告出售系争房屋的到手价为120万元，且均确认被告未在《房地产买卖居间协议》上签字。上述事实，有原告提供的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、原告付款收据、售房发票、户籍摘抄，以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，及双方就系争房屋户口迁移问题所达成口头协议即被告将系争房屋内户口迁出后，原告向被告支付尾款1万元，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。2015年5月6日的《房地产买卖居间协议》未经被告追认，对被告无约束力，故原告要求被告按照《房地产买卖居间协议》的约定承担户口未迁移的违约责任，无事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告易诗洋要求被告董杏英支付未迁移户籍违约金的诉讼请求。本案受理费2,718元，减半收取1,359元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李梅芳二〇一六年十月十四日书记员 许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 关注公众号“”