（2016）苏01民终3686号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-29
案件名称
艾扬与丁金红、南京仟佰间房地产经纪有限公司、周巧菊确认合同无效纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
艾扬,丁金红,周巧菊,南京仟佰间房地产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3686号上诉人（原审原告）：艾扬，女，1958年5月31日生，汉族。上诉人（原审原告）：丁金红，男，1965年4月8日生，汉族。委托诉讼代理人：艾扬（系丁金红妻子），住南京市鼓楼区虎丘路*号。被上诉人（原审被告）：周巧菊，女，1980年11月1日生，汉族。委托诉讼代理人：余刚。被上诉人（原审被告）：南京仟佰间房地产经纪有限公司，住所地南京市玄武区安将军巷4号105室。法定代表人：秦丽明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王垒，该公司员工。上诉人艾扬、丁金红因与被上诉人周巧菊、南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间公司）确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人艾扬、上诉人丁金红的委托诉讼代理人艾扬、被上诉人周巧菊的委托诉讼代理人余刚、被上诉人仟佰间公司的委托诉讼代理人王垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾扬、丁金红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据南京市住房和城乡建设委员会明确要求在全市自2012年1月1日起执行宁建产监字[2011]1259号、宁建产监字[2011]1333号两个规范性文件精神，仟佰间公司作为经纪机构，应当向丁金红、周巧菊提供从网上平台打印的南京市存量房交易合同文本，而非居间合同文本，本案仟佰间公司提供的《房地产买卖合同》不具有合法性、正当性及有效性。二、仟佰间公司居间行为不符合网签操作流程，至目前，仟佰间公司既未与丁金红签订经纪委托合同，也未在网上发布房屋出售信息。三、仟佰间公司作为经纪委托合同的当事人，应当详细了解房屋的实际状况、察看房主提供的身份信息和房产信息等，在签订经纪委托合同前应当向出卖方提供告知书，而仟佰间公司未能提供。四、仟佰间公司与周巧菊串通欺骗丁金红，当时艾扬要求买房人现金支付，不同意银行贷款，而仟佰间公司与周巧菊以房产证权利人为丁金红为由，不让艾扬参与房屋的买卖。综上，涉案《房地产买卖合同》应属无效。请求二审法院支持其上诉请求。周巧菊辩称，上诉人艾扬、丁金红的上诉请求没有事实及法律依据。一、上诉人在交易过程中实际将房产证等权属证书寄放在仟佰间公司，房屋整个交易过程双方均在仟佰间公司代理下进行，周巧菊为此也支付了中介代理费，双方在事实上对仟佰间公司均有委托行为。二、上诉人提到的有关文件，并没有禁止房屋网上交易前，买卖双方及中介方不得签订房地产买卖居间合同，法无禁止则允许，上诉人认为涉案《房地产买卖合同》无效，应当指出该合同违反法律条文的相关依据。三、涉案《房地产买卖合同》是三方共同公开签署，意思表示真实，不存在仟佰间公司和周巧菊共同胁迫、欺骗丁金红行为，且三方已经履行完除房屋交付外的全部义务。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。仟佰间公司辩称：一、上诉人主张其与仟佰间公司不存在委托行为的意见，无论从事实委托还是从网签合同签订来看，均与事实不符。二、涉案《房地产买卖合同》签订之后，在办理银行贷款审批手续时，由丁金红、艾扬夫妻双方共同签字，应当视认为夫妻双份均认可该房屋的交易，并且夫妻双方都办理了相关流程，在整个合同交易过程中，一直由艾扬与仟佰间公司、周巧菊进行沟通联系和签字确认，上诉人该理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。艾扬、丁金红向一审法院起诉请求：确认丁金红与周巧菊、仟佰间公司签订的《房地产买卖合同》无效，并由周巧菊、仟佰间公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：艾扬、丁金红系夫妻关系。坐落于南京市鼓楼区山阴路25号302室房屋（建筑面积为52.37平方米，以下简称案涉房屋）原登记的所有权人为丁金红。2013年8月5日，丁金红（卖方）与周巧菊（买方）经仟佰间公司（经纪方）居间签订了《房地产买卖合同》，约定由周巧菊购买丁金红名下的案涉房屋；房屋总价款为177万元，本次交易发生的所有税费由周巧菊承担；双方同意房屋交付使用的时间为2014年1月20日前，双方应在收房当天一并到场查验房屋；双方约定的具体付款方式为，定金5万元由周巧菊于2013年8月6日支付给丁金红；首期房款98万元于2013年9月15日前以资金托管的方式解交监管账户；第二期房款72万元，周巧菊须在合同签订后20天到银行办理按揭贷款申请，提交贷款所需资料，同时丁金红必须提供协助，贷款银行批准按揭金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入丁金红在该银行开设的账户内；尾款2万元由周巧菊于双方房屋交验当日直接支付丁金红；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行合同义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费35000元；本合同与此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准等等。该合同补充条款另约定，177万元为净得价，丁金红承诺此房不满五年；此房为力学小学、29中本部学区房，房主承诺无人占用此学籍；此房现无户口，周巧菊待拿到产权证后方可迁入户口；买卖双方约定以120万元交易价格向房产局申报交易过户等等。次日，周巧菊支付丁金红定金5万元。2013年8月15日，丁金红与周巧菊、仟佰间公司签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定周巧菊购买案涉房屋，房屋转让款为120万元，其中定金5万元，尾款2万元；周巧菊于2013年9月15日前将首付款35万元解交监管账户；丁金红同意周巧菊向贷款银行申请个人住房抵押贷款，金额为78万元，用于支付房屋转让价的余额；周巧菊承担的税种为契税、营业税、个税、交易相关手续费；双方定于2014年1月20日正式交付该房屋，丁金红在正式交付房屋前腾空该房屋等等。在合同履行过程中，因周巧菊贷款预审未能如期完成，丁金红（卖方）与周巧菊（买方）另于2013年9月23日在仟佰间公司的见证下签订了《补充协议》，约定：双方同意于2013年9月27日前进行交易过户，买方向卖方支付滞纳金1万元；若2013年9月27日贷款未能审批，买方改变原合同交易付款方式，以现金方式购买此房，2013年9月27日买方支付首付款98万元，出件当日，买方再次支付72万元，尾款按原合同处理；若2013年9月27日贷款如期审批完成，则双方须积极、及时配合对方按照原合同规定流程履行双方的权利和义务，若因双方未能及时办理，则算未及时方违约，按原合同违约条款执行；若2013年9月27日前，买方未能如期办理交易过户手续及支付房款，则视为买方违约，卖方定金不予退还，解除合同等等。2013年9月25日，北京银行股份有限公司南京分行向南京市房屋置业担保有限公司（以下简称南京置业担保公司）提供贷款审批意见书，同意向周巧菊发放案涉房屋按揭贷款，借款金额78万元，期限为20年。2013年9月26日，丁金红与周巧菊、仟佰间公司及南京置业担保公司签订了《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，约定：丁金红、周巧菊签订《南京市存量房交易合同》，丁金红将案涉房屋出售给周巧菊，交易房价款为120万元，其中定金为5万元，尾款2万元，首付为35万元，贷款为78万元；双方同意对除定金、尾款外的全部房款113万元进行监管和划转。同日，周巧菊向丁金红支付了57万元购房款及1万元滞纳金，该款直接转入丁金红个人账户，周巧菊另转账35万元至资金监管账户。同日，丁金红、周巧菊共同至房产部门办理了案涉房屋过户送件手续。2013年10月24日，贷款银行向周巧菊正式发放贷款78万元。至此，周巧菊实际已向丁金红支付购房款175万元（含定金5万元）和滞纳金1万元，合计176万元。2013年10月28日，案涉房屋的所有权转移登记至周巧菊名下，但当时未领取案涉房屋的产权证件。2014年7月8日，丁金红向税务机关进行了纳税申报，丁金红应支付的税款总计为79200元，《房地产交易纳税申报表》上载明营业税和个人所得税（纳税保证金）计税依据为120万元。该税款实际由周巧菊交纳。同日，周巧菊也就契税纳税向税务机关进行了申报，《南京市市区契税纳税申报表》上载明成交（申报）价格为120万元，计征契税初估价格为120万元，计税价格为120万元，计征税额为12000元，实征税额为12000元。2014年7月15日，案涉房屋的国有土地使用权转移登记至周巧菊名下。本案一审法院另查明，2013年11月，周巧菊因丁金红拒绝配合办理案涉房屋新所有权证的出件手续，以丁金红为被告另案诉至一审法院，请求判令丁金红继续履行合同，配合办理出件手续，并支付违约金。一审法院经审理于2014年6月10日作出（2013）鼓民初字第6860号民事判决书，判令丁金红协助周巧菊办理案涉房屋出件手续，并支付周巧菊逾期违约金。丁金红不服该判决，提出上诉。2014年10月15日，本院作出（2014）宁民终字第3836号民事裁定书，以二审出现新的事实为由，发回一审法院重审。2014年11月12日，周巧菊撤回该案的起诉，一审法院于2014年11月12日作出（2014）鼓民初字第5747号民事裁定书，准许周巧菊撤回起诉。2014年12月26日，丁金红以与周巧菊签订的《南京市存量房交易合同》并非其真实意思表示，合同中约定的交易价格与实际交易价格不符，周巧菊的行为构成欺诈等为由另案诉至一审法院，请求判决确认双方之间签订的《南京市存量房交易合同》无效。一审法院经审理于2015年6月15日作出（2014）鼓民初字第245号民事判决书，确认丁金红与周巧菊、仟佰间公司于2013年8月15日关于案涉房屋签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（合同编号为2013128748）中房屋转让价款为120万元的条款无效，其他部分有效。丁金红不服该判决，提出上诉。本院在该案二审期间，以丁金红经传票传唤，无正当理由拒不到庭为由，于2015年12月23日作出（2015）宁民终字第4570号民事裁定书，按丁金红撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。2014年12月26日，周巧菊因丁金红未按约将案涉房屋腾空并交付为由，另案诉至一审法院，请求判决丁金红立即将案涉房屋腾空后交付周巧菊，并向周巧菊支付迟延交房违约金。一审法院经审理于2016年1月14日作出（2015）鼓民初字第247号民事判决书，判令丁金红于判决生效之日起七日内将案涉房屋腾空后交付周巧菊；周巧菊于丁金红交付案涉房屋时，一次性向丁金红支付购房尾款20000元；丁金红于判决生效之日起七日内给付周巧菊迟延交房违约金（以177万元为基数，自2014年1月21日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之零点五的标准计算）。丁金红不服该判决，提出上诉，该案尚未审结。2016年1月20日，艾扬、丁金红以签订《房地产买卖合同》受到欺骗等为由，诉至一审法院即本案，请求判如所请。2016年1月20日，艾扬、丁金红因签订的《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》中内容存在造假为由，另案诉至一审法院，请求判令《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》无效。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，艾扬、丁金红认为周巧菊、仟佰间公司存在合谋串通，为达到规避网上平台备案监督、逃避资金监管、逃税等目的，欺骗丁金红签订两份合同，导致丁金红签订《房地产买卖合同》时意思表示不真实，该合同应属无效，艾扬、丁金红对此应当承担证明责任。根据查明的事实，丁金红与周巧菊、仟佰间公司在签订《房地产买卖合同》中，明确约定本合同与此前任何一方谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同约定为准，如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准等，该约定为有效约定。并且艾扬、丁金红对于其主张的理由未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故丁金红与周巧菊、仟佰间公司签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，艾扬、丁金红主张合同无效的理由不能成立，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回艾扬、丁金红的诉讼请求。一审案件受理费减半收取337.5元，由艾扬、丁金红负担。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明：1.本院针对（2015）鼓民初字第247号民事判决的上诉案件，于2016年5月25日作出（2016）苏01民终2212号民事判决：驳回上诉，维持原判。2.2016年1月20日，艾扬、丁金红因签订的《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》中内容存在造假为由，另案诉至一审法院，请求判令《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》无效，一审法院于2016年3月21日作出（2016）苏0106民初700号民事判决：丁金红与周巧菊、仟佰间公司、南京市房屋置业担保有限公司于2013年9月26日签订的《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》中关于交易房价款总额为120万元的条款无效，其他部分有效，后艾扬、丁金红不服该一审判决向本院提起上诉，本院于2016年7月28日作出（2016）苏01民终3687号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审中，艾扬、丁金红向本院提交南京市城镇房屋权属登记条例、房地产经纪管理办法、关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知、南京市存量房网上交易实施细则、南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则、南京市房地产经纪机构备案即经纪人员注册管理细则、南京市存量房交易合同（经纪机构版）示范文、房地产经纪委托合同、存量房网上交易流程图，以及涉案房屋买卖居间过程中相关合同、抵押、贷款等材料，以证明仟佰间公司未按照网签流程进行操作，涉案《房地产买卖合同》应属无效。周巧菊质证认为，艾扬、丁金红提交的上述证据材料不能达到其证明目的，涉案房屋的买卖、居间过程都经过房产部门的审核，如其认为不合法，应走行政诉讼解决。仟佰间公司质证认为，对上述材料的真实性不持异议，相关的条例对于网签的确有流程的规定，在前述买卖及居间过程中，卖方都是夫妻二人过来，签订合同时，卖方也将房产证、土地证放在仟佰间公司，卖方委托的意愿是真实存在的，不存在隐瞒及疏忽。以上事实，由（2016）苏01民终2212号民事判决书、（2016）苏0106民初700号民事判决书、（2016）苏01民终3687号民事判决书、本案二审开庭笔录、南京市城镇房屋权属登记条例、房地产经纪管理办法、关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知、南京市存量房网上交易实施细则、南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则、南京市房地产经纪机构备案即经纪人员注册管理细则、南京市存量房交易合同（经纪机构版）示范文、房地产经纪委托合同、存量房网上交易流程图、涉案房屋买卖居间过程中相关合同、抵押、贷款材料等予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，上诉人以仟佰间公司不应提供房地产买卖合同、而应提供规范的存量房交易合同文本，仟佰公司违反政府部门相关文件规定为由，主张涉案《房地产买卖合同》无效。对此，本院认为，相关政府部门虽出台相关文件规定房地产经纪机构促成交易的，应当提供存量房交易合同，但该规定并不属于法律和行政法规，纵然仟佰间公司违反政府部门相关政策规定，也不必然导致涉案房地产买卖合同无效，且仟佰间公司在涉案房地产买卖合同签订后，也实际组织买卖双方签订了存量房交易合同，故本院对上诉人此项上诉意见不予采纳。上诉人还提出仟佰间公司在居间过程中不符合网签合同操作流程，存在未与其签订书面经纪委托合同、未在网上发布房屋信息、未对房屋产权信息进行了解及履行告知义务等行为，违反政府相关文件规定的意见，但仟佰间公司是否按网签合同操作流程履行居间义务，也不影响涉案房地产买卖合同效力的认定。本案审理过程中，上诉人无任何证据证明涉案合同签订时，周巧菊与仟佰间公司之间存在欺诈、胁迫或恶意串通行为。故上诉人主张涉案房地产买卖合同无效缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，艾扬、丁金红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人艾扬、丁金红负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 白文虎二〇一六年十月十四日书记员 郭旭冬 来自