（2016）粤1973民初3591号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2018-07-14
案件名称
孙焰文与李慧军、许运福房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙焰文,李慧军,许运福,东莞市乐陶居房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初3591号原告孙焰文，男，汉族，1981年4月14日出生，住所地为江西省景德镇市浮梁县，委托代理人张瑶，安徽君智律师事务所律师。被告李慧军，女，汉族，1972年7月24日出生，住所地为广东省东莞市，被告许运福，男，汉族，1970年1月28日出生，住所地为湖北省十堰市茅箭区，两被告共同委托代理人袁云富，广东凡立（东莞）律师事务所律师。第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓5-203号。法定代表人欧阳晃荣，经理。委托代理人胡田，1986年3月24日出生，住所地为湖北省咸丰县，系第三人员工。委托代理人姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。原告孙焰文诉被告李慧军、许运福及第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称“乐陶居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员汤文锋适用简易程序独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告孙焰文及其委托代理人张瑶，被告许运福及两被告的共同委托代理人袁云富，第三人乐陶居公司的委托代理人姜文娜及胡田，均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案于2016年7月15日转为普通程序，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员曾想祯、人民陪审员朱萍秀共同组成合议庭，于2016年8月26日再次公开开庭进行了审理。原告孙焰文及其委托代理人张瑶，两被告的共同委托代理人袁云富，第三人乐陶居公司的委托代理人胡田，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙焰文诉称，李慧军与许运福是夫妻关系。2015年11月3日，通过乐陶居公司，双方签订一份房屋买卖合同，约定：李慧军及许运福将座落在东莞市风岗镇凤深大道旁兴贸广场一座十四楼A（93.85平方米）的房屋出售给孙焰文；作价56万元，购房定金5万元，在签订合同当日付1万元，3日内付余款4万元；李慧军及许运福提供相关办理按揭贷款所需手续办理按揭。合同签订后孙焰文按照全部约定履行合同，李慧军及许运福却一直不能提供全办理按揭手续，后李慧军及许运福就违约不同意卖房。这期间孙焰文通过中介及发通知并发律师函，李慧军及许运福仍不愿意履行合同。孙焰文为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、李慧军及许运福继续履行房屋买卖合同，提供办理按揭相关手续、交付房屋、办理过户手续；二、许运福、李慧军承担按房价余款的千分之一每日支付违约金；三、许运福、李慧军承担本案的诉讼费。原告孙焰文对其上述主张提供的证据材料有：房地产买卖合同、房屋权属证明、房款收据（2份）、中国建设银行转账凭条、广发银行客户对账单、交中介费收据、通知、律师事务所函、邮单、快递查询单、结婚证、聊天记录。被告李慧军及许运福共同辩称，本案中完全是孙焰文违约造成的，主要的违约事实有三点：第一，根据房地产买卖合同第三条的约定，孙焰文已经审查核实李慧军及许运福的所有资料；第二，房地产买卖合同附件第2条第三款约定，签订本协议后孙焰文应在30日内到银行办理按揭贷款申请，但到现在为止，孙焰文并未办理相关手续；第三，根据双方签订的房地产买卖合同的附件第一条第二款第2项，双方约定首期款跟定金应由买方一次性直接支付给卖方，但是孙焰文支付定金的时间是2015年11月3日，而付首期款的是时间是2016年2月18日，已经逾期76天，其中在2015年的12月中旬至2016年1月中旬，孙焰文和中介方一直与李慧军及许运福联系，李慧军及许运福在短信中已经明确告知孙焰文违反了合同规定，并说明最后协调的时间是2016年1月22日，但是孙焰文还是没有付款，直至2016年2月18日才付首期款；第四，根据双方签订的房地产买卖合同附件第2条第3款，买方办理银行贷款手续是不需要李慧军及许运福的身份证、结婚证、户口本的证据材料，同时李慧军及许运福在签订合同时已经将所有的资料提供给中介公司，所有的违约行为是孙焰文造成的。被告李慧军、许运福对其上述主张提供的证据材料有：手机短信内容、律师函和邮件快递单号。第三人乐陶居公司陈述称，乐陶居公司已经促成合同成立，按照法律规定，乐陶居公司完成了居间义务并有权按照居间合同收取费用，请双方把乐陶居公司的费用主张在自己的权利当中。第三人乐陶居公司未提供任何证据材料。经审理查明，孙焰文与张红艳为夫妻关系，李慧军与许运福亦为夫妻关系，位于东莞市××大道××广场××楼Ａ的房屋于2009年3月19日登记为李慧军所有（未显示有登记共有人），另有一处位于东莞市××大道××广场××楼××房屋于同日登记为李慧军所有（未显示有登记共有人），各方确认该两套房屋已经打通连在一起。2015年11月3日，孙焰文（买方）与李慧军（卖方）及乐陶居公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》（编号为1502693，以下简称《合同》）及《附件》，《合同》主要内容为：买卖双方委托经纪方就买卖位于东莞市××大道××广场××楼Ａ之物业提供居间服务，经三方协商一致签订协议；该物业建筑面积为93.85平方米，以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的产权情况及现状且无异议，该物业现状是附带家私电器（见清单或备注）；买卖双方同意该物业总楼价为56万元整，有关付款方式详见附件或相关备注；卖方合法持有《房地产权证》（编号为粤房地证字第C7195964号），买方已核查卖方提供的相关资料（包括但不限于产权资料、身份证资料）；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款当天，双方应在收楼当天一并到场查验房屋，签妥《房屋交接确认书》并交付全套钥匙视为房屋转移占有（提前交付钥匙的除外），同时卖方应保证及时迁出户口）；卖方应在该物业正式交付使用前，结清该物业名下发生的所有欠款及应付费用（如银行贷款、税费……等），但买方同意支付的部分除外；若物业成交前或成交后被法院查封或第三人主张权利而导致交易不能进行的，则合同相对方有权依据本合同关于违约责任约定要求卖方承担赔偿责任；因买方或卖方违反本合同约定拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房屋、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按照楼价余款的千分之一每日支付违约金，合同履行过程中如因房管局或银行等第三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；买卖双方同意在签订本合同当天按约定向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理总金额的千分之五支付违约金至付清之日止，在本合同履行中，任何一方履行合同的或因一方因素导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方；买卖双方可根据需要备齐交易所需的全部资料后公证委托予经纪方或相关（按揭）公司办理交易过户手续，基于经营范围所限，经纪方不对交易的时间、贷款成数、评估价格、税费等作任何的承诺或担保；经纪方已就本合同所有条款向买卖双方做出详尽解释，合同双方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议；本合同未经三方协商同意，不得擅自终止或解除，否则将承担相应法律后果，未尽事宜可协议补充。孙焰文与李慧军于签署《合同》时签署的《附件》约定：本次交易金额为56万元，其中定金5万元，买方在签订合同当日支付定金1万元，签订合同后3日内补交定金余款4万元，首期楼款10万元（合同在继续履行过程中定金将抵减部分首期楼款）由买方直接一次性支付卖方（注：《合同》条款中未显示有约定首期楼款的付款期限，该条款中用于填写支付期限的位置为空白），楼价余款46万元按揭付款（贷款银行实际批准金额；若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度严重不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款），在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，经纪方不代收代付楼款（定金除外）；买卖双方应于签订本合同后个工作日内书面委托经纪方或相关按揭公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需全部资料及应交纳之公证、交易费用等，委托人委托按揭公司办理交易手续的，委托人与按揭公司之争议依其约定进行，若卖方在办妥公证委托后又收回相关资料原件的，视为卖方单方撤销委托，由此引起的一切责任由卖方自行承担；买方应于本合同签订后30天内到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需要全部资料及支付所需要费用；在产权资料齐全并具备过户情况下买卖双方应在十个工作日内备齐材料到房管部门办理递件手续（特殊情况除外）；本合同在履行过程中需要提交的资料、办理手续、产生的费用等均以相关部门实际要求及发生的为准（尤其是签约时预算的金额可能会与实际缴付存在差异）；本人已知悉并同意按照上述约定执行。2015年11月3日，张红艳（买方）与李慧军（卖方）及乐陶居公司（经纪方）就李慧军名下位于东莞市××大道××广场××楼Ｂ的房屋签订了一份《房地产买卖合同》（编号为1502693）及《附件》，合同及《附件》条款与前述《合同》及《附件》的内容一致，只是交易价格有不同，该笔交易的金额为60万元，其中定金为5万元、首期楼款为13万元（含定金）、楼价余款为47万元。同日，李慧军及许运福各出具一份《房款收据》，分别确认收到孙焰文2万元整及8万元整。同日，乐陶居公司出具《收据》，确认收到孙焰文支付用于购买案涉两套房屋的中介费合计8千元整。孙焰文主张，其签订《合同》后已按约定履行合同义务，并委托乐陶居公司在2015年11月18日向广发银行申请按揭贷款，银行已告知贷款审批通过，但需要卖方提供有效证件完成办理按揭手续及后续办理过户手续，因许运福身份证丢失且为部队人员，一直不能提供相关身份证明及补办结婚证导致合同履行迟延，后李慧军及许运福就违约不同意卖房，经书面通知及律师函催告后仍不愿意履行合同，期间孙焰文账户已于2016年2月19日向李慧军转账付清了首期款合计13万元（其中张红艳名义购买的案涉房屋首期款8万元、孙焰文名义购买的另一房屋首期款5万元），且从孙焰文名下的广发银行客户对账单可知孙焰文及张红艳完全有履行合同的能力并已准备好履行合同。为此，孙焰文提供了前述证据材料拟以证实。其中，《通知》和《安徽君智律师事务所函》显示，孙焰文及张红艳曾于2016年2月20日向李慧军书面告知已交清购房定金及首付款并催告在收到通知后十日内提供所需的材料并履行合同义务，否则将通过法律手段解决（包括追究违约金、诉讼费、律师费等损失）；快递单及查询结果显示，前述通知及律师函于次日由李慧军本人签收；张红艳与李慧军的聊天记录显示，张红艳于2016年2月19日告知李慧军已支付首期款13万元，但李慧军于当天回复称“都说了房子不卖了”并于次日回复称“不要给我联系了”；乐陶居公司的员工余婷与许运福的聊天记录显示，许运福于2016年3月9日告知余婷“那边说证明过期了，就不能补开结婚证”并于次日告知余婷“买方委托律师给我们发了律师函，我们也委托了律师全权处理此事”。李慧军及许运福则抗辩主张，买方未按合同约定按期足额一次性付清首期款已构成逾期付款的违约情形，且买方及乐陶居公司在2015年12月中旬至2016年1月中旬期间一直与李慧军及许运福联系，李慧军及许运福在短信中已明确告知买方违反了合同规定并说明最后协调的时间为2016年1月22日，但买方直至2016年2月18日才付首期款已违约在先；买方办理银行贷款手续不需要李慧军及许运福的身份证、结婚证、户口本等材料，且李慧军及许运福在签订合同时已将所有的资料提供给乐陶居公司，许运福也已按乐陶居公司的要求两次开具并提供身份证明，所有的违约行为都是买方造成的，故李慧军及许运福不同意继续履行合同。为此，李慧军及许运福提供了许运福与乐陶居公司员工陈科杰的手机短信内容拟以证实，该内容显示许运福于2016年1月15日向陈科杰表示“我房子不卖了，是谁的责任由谁负责。……除解除协议，其它我不想听”，并于次日称“签订的协议上没有付全款之说，如需变更要征得我们同意且重新签订协议……”并明确拒绝三方面谈，许运福还于2016年1月18日回复“特别告知：2016年1月22日12时为协调解除协议的最后期限”。此外，李慧军及许运福主张，其在2015年11月3日至2016年2月19日期间有电话通知孙焰文和乐陶居公司限期支付首期款，但未书面通知，孙焰文及乐陶居公司均表示未收到李慧军及许运福的电话通知。另外，李慧军及许运福主张，其曾于2016年3月11日向孙焰文发律师函，告知孙焰文案涉合同已因孙焰文违约而解除，但李慧军及许运福同时确认因本人外出邮件被退回，即该函实际并未成功送达给孙焰文；孙焰文反驳称，李慧军及许运福明知孙焰文及张红艳长期在东莞做生意不在老家，而往孙焰文及张红艳的老家邮寄律师函，且该律师函是在孙焰文及张红艳付清首期款后明显为了规避违约而为。乐陶居公司则主张，案涉《合同》及《附件》的文本为乐陶居公司提供，乐陶居公司认为《合同》及《附件》没有明确约定首期款的具体支付期限，首期款的支付与孙焰文申请银行按揭贷款无先后顺序之分，按照乐陶居公司的惯例，首期款是双方到房管所办理过户手续的当天支付，尾款的支付方式则为银行按揭贷款，乐陶居公司所理解的首期款一次性支付是指首期款不能分期支付，并非李慧军及许运福理解的与定金一起支付；乐陶居公司在2015年11月3日至2016年2月19日期间未收到李慧军及许运福电话催收首期款的通知，李慧军在2016年1月7日有给乐陶居公司员工余婷致电说房子不卖了，但没有说明不卖的具体原因，乐陶居公司是在2016年1月15日收到许运福的短信通知要求解除协议；李慧军放盘到乐陶居公司时只提供了房产证复印件，签《合同》时才提供身份证复印件，但签《合同》时许运福说是身份证丢失了而没有提供身份证复印机，当时乐陶居公司有告知李慧军及许运福提供结婚证及户口本复印件用作申请按揭贷款及办理后续过户，但均未提供；乐陶居公司已协助孙焰文于2015年11月18日向广发银行申请按揭贷款，银行已告知贷款审批通过，在此过程中因许运福称身份证丢失且提供的军官证编号与结婚证上的编号不一致，银行要求许运福重办结婚证或开具两个编号为同一人的证明材料，许运福确实开具过两份证明，但第一次开的证明银行说不行要求重开，而许运福第二次开的证明有效期到2015年12月30日，银行贷款审批通过后的办理过户手续仍需要重新开具证明，故乐陶居公司员工短信告知许运福补开证明或补办结婚证，而许运福拒绝再补开证明或补办结婚证而要求与其委托的律师沟通。另查明，李慧军及许运福确认，案涉房屋已还清贷款，现不存在抵押登记，但主张因孙焰文违约在先而不同意继续履行合同，愿意退还首期款但不愿意返还定金。孙焰文则坚持认为其不存在违约情形，坚持要求继续履行合同，并表示只要李慧军及许运福协助办理过户登记，孙焰文则同意一次性付清购房余款；李慧军及许运福则坚持认为孙焰文逾期支付首期款，即使现在一次性付款亦不同意继续履行合同。此外，孙焰文在庭审中明确，其诉请要求李慧军及许运福提供身份证、结婚证及户口本确定是到房管部门办理房屋过户手续所需，而非办理银行按揭贷款所需；其诉请李慧军及许运福交付房屋则基于如李慧军及许运福依约履行合同的话现在银行已可以放款，到了应该交付使用的时候；其诉请的违约金要求以房价余款即46万元（总价56万元-5万元定金-5万元首期款）为基数、从李慧军及许运福收到孙焰文律师函的2016年2月21日起按《合同》约定的每日千分之一标准计算至李慧军及许运福完全履行合同之日止。李慧军及许运福则主张，孙焰文诉请的违约金过高，要求由本院依据实际产生的损失为依据进行裁决。以上事实，有前述双方提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，孙焰文及李慧军与乐陶居公司签订的《合同》及《附件》，为各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照约定来行使权利并全面履行义务。本案的争议焦点为：一是买卖双方在履行《合同》及《附件》过程中是否存在单方或双方违约的情形，李慧军及许运福以孙焰文违约在先为由主张已通知解除了合同理据是否充足；二是案涉合同应否继续履行，孙焰文诉请继续履行合同并要求办理案涉房产的过户手续理据是否充足；三是孙焰文诉请违约金理据是否充足，该如何计算。针对焦点一。首先，关于孙焰文是否存在逾期付款的违约情形。从《合同》及《附件》的内容可知，双方只明确约定了定金的付款期限，对首期楼款只是明确须一次性付款，并未明确首期楼款的支付期限（相应条款中用于填写支付首期楼款期限的位置为空白），合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限。从乐陶居公司的陈述亦可知，《合同》及《附件》没有明确约定首期款的具体支付期限，首期款的支付与孙焰文申请银行按揭贷款无先后顺序之分，按照乐陶居公司的惯例，首期款是双方到房管所办理过户手续的当天支付，尾款的支付方式则为银行按揭贷款，乐陶居公司所理解的首期款一次性支付是指首期款不能分期支付，并非与定金一起支付。由此可见，孙焰文并无需要在支付定金的同时一次性付清首期款的合同义务。孙焰文已于2015年11月3日按期足额支付定金，并于2015年11月18日经乐陶居公司协助向广发银行申请按揭贷款，即孙焰文已按《合同》及《附件》约定履行了支付定金和及时向银行办理按揭贷款申请的义务，李慧军及许运福对此亦未提出异议。根据《合同》的约定，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；即使买方存在逾期支付房款的情况，按照《合同》约定，逾期超过十个工作日，守约方负有书面通知违约方并给予合理宽限期的义务，若违约方仍怠于履行义务的，守约方才有权解除合同并要求违约方承担违约责任。现李慧军及许运福主张，其在2015年11月3日至2016年2月19日期间有电话通知孙焰文和乐陶居公司限期支付首期款，但未书面通知，而孙焰文及乐陶居公司均表示未收到李慧军及许运福的电话通知。一来李慧军及许运福并未提供有效证据证明其有电话通知孙焰文限期支付首期款；二来即使有电话通知，该通知方式亦不符合《合同》约定的书面方式；三来李慧军及许运福也未提供证据证明其电话催收首期款且孙焰文逾期超过十个工作日后，其有书面通知孙焰文并给予合理的宽限期。至于孙焰文办理银行按揭贷款的申请手续后，银行贷款的审批进度是孙焰文无法把握的，尤其是银行审批过程中存在需要许运福开具身份证明进行配合的情况下，银行审批过程过长更是孙焰文无法左右的。故本院认定孙焰文于2016年2月19日向李慧军付清首期款并未违反合同约定，不构成逾期付款的违约情形。其次，关于李慧军及许运福在履约过程中是否存在违约以及案涉合同是否已解除的问题。根据《合同》及《附件》的约定，在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在十个工作日内备齐材料到房管部门办理递件手续。李慧军及许运福确认，案涉房屋已还清贷款，现不存在抵押登记；孙焰文及乐陶居公司都确认，目前向广发银行申请的按揭贷款审批已经通过，李慧军及许运福对此亦未提出异议。现孙焰文已经付清了首期款，至此案涉房屋到房管部门办理递件手续以实现过户登记的条件已经成就。但李慧军却在收取孙焰文首期款的前后电话或短信告知孙焰文及乐陶居公司不再卖房，经孙焰文于2016年2月21日成功书面通知及委托律师发律师函催告履约的合理期限（接到通知十日内）后，李慧军仍未予以理睬；许运福也是在乐陶居公司先后催促开具身份证明、补办结婚证以供后续办理递件过户用时表态要求解除合同，并以孙焰文逾期付款违约在先为由拒绝再进行三方面谈协商。由此可见，李慧军及许运福的表态及行为严重违反了双方《合同》及《附件》的约定，已构成了欲单方毁约的违约情形。至于李慧军及许运福主张，其曾于2016年3月11日向孙焰文发律师函，告知孙焰文案涉合同已因孙焰文违约而解除，但李慧军及许运福同时确认因本人外出邮件被退回，即该函实际并未成功送达给孙焰文。故该解除合同的通知既缺乏事实及合同依据，也未实际送达孙焰文，依法不能产生解除合同的效力。针对焦点二。如前所述，案涉合同的履行过程中，孙焰文并不存在逾期付款的违约情形，未出现法定或约定可解除合同的情形，反而是李慧军单方表态不再卖房、拖延甚至拒绝协助办理过户手续构成了严重违约，孙焰文作为守约方有权依据《合同》的约定选择继续履行合同。故孙焰文诉请要求李慧军继续履行合同并要求李慧军协助办理案涉房产的过户登记手续，理据充足，本院予以支持。针对焦点三。如前所述，案涉合同的履行过程中，孙焰文并不存在违约情形，反而是李慧军单方表态不再卖房、拖延甚至拒绝协助办理过户手续构成了严重违约，孙焰文作为守约方有权依据《合同》的约定要求李慧军承担违约金。现孙焰文已于2016年2月21日成功书面通知及委托律师发律师函催告履约的合理期限（接到通知十日内），李慧军理应在2016年3月2日前开始协助孙焰文办理案涉房产的权属转移登记即过户手续。现李慧军至今仍未协助孙焰文办理案涉房产的权属转移登记即过户手续，已构成迟延协助办理过户手续的违约情形，按照《合同》及《附件》的约定，孙焰文有权要求李慧军按照楼价余款的千分之一每日支付违约金。当然，孙焰文应在李慧军协助完办理过户手续的同时或案涉房产经强制执行程序后权属转移登记至孙焰文名下时，将剩余购房款46万元通过申请银行放款的方式或一次性支付的方式及时付清给孙焰文，李慧军则应在收齐所有购房款的同时将案涉房产转移交接给孙焰文使用。孙焰文明确，其诉请的违约金要求以房价余款即46万元（总价56万元-5万元定金-5万元首期款）为基数、按《合同》约定的每日千分之一标准计算，符合双方意思自治原则，合法合理，但违约金应自2016年3月3日起计算至李慧军协助完成协助转移登记之日或案涉房产经强制执行程序后权属转移登记至孙焰文名下之日止，且总额不超过房价余款46万元为限。对孙焰文诉请违约金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。鉴于许运福并非《合同》及《附件》的当事方，案涉房产亦登记在李慧军个人名下（未显示有登记共有人），根据合同相对性原则及物权登记公示效力原则，孙焰文只能诉请李慧军继续履行合同并协助办理过户登记手续及承担违约金。针对孙焰文对许运福提出的相应诉请，本院不予支持。因《合同》约定案涉房产的交付使用时间为李慧军收齐全部楼款的当天，现孙焰文诉请交付房屋，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李慧军应继续履行与原告孙焰文及第三人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司于2015年11月3日签订的《房地产买卖合同》及《附件》（编号为1502693）；二、被告李慧军应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告孙焰文将位于东莞市凤岗镇凤深大道兴贸广场一座十四楼A的房产转移登记至原告孙焰文名下；三、被告李慧军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙焰文支付违约金（以46万元为基数，按每日千分之一的标准从2016年3月3日起计算至完成协助转移登记之日或案涉房产经强制执行程序后权属转移登记至孙焰文名下之日止，且总额以46万元为上限）；四、驳回原告孙焰文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9400元，由被告李慧军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 汤文锋人民陪审员 朱萍秀人民陪审员 曾想祯二〇一六年十月十四日书 记 员 谭 艺附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”