（2016）鄂0503民初962号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-14
案件名称
宜昌合田物业有限责任公司与覃奉宁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌合田物业有限责任公司,覃奉宁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0503民初962号原告宜昌合田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号。法定代表人李郑云，该公司总经理。委托代理人李荆，该公司员工。特别授权代理。被告覃奉宁，女，1981年10月20日出生，土家族，住宜昌市伍家岗区。原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称合田物业公司）与被告覃奉宁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法由审判员闫刚于2016年7月18日适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告合田物业公司的委托代理人李荆，被告覃奉宁到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告合田物业公司诉称，2005年3月28日，原告合田物业公司与宜昌市经济适用住房开发管理中心签订了《都市田园前期物业服务合同》，该份前期物业服务合同约定2005年4月1日至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后二个月止。2012年都市田园小区正式成立业主委员会，并于同年8月25日与原告合田物业公司签订了为期三年的服务合同。2014年12月8日，原告与该业主委员会续签了《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，约定物业服务从2015年1月1日至2020年12月31日止，合同对物业费、其他费用的收取、付费时间及违约责任等均作出了约定。被告从2006年2月1日起一直未交纳物业服务费等相关费用，原告多次催收，被告仍拒绝交纳。特提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付2006年2月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4164.6元、环卫费162元、违约金1103元，合计5429.6元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。被告覃奉宁辩称，我从2006开始没有交纳物业费属实，原因在于我房屋的烟道堵塞了，多次向原告反映，但原告一直未将我的烟道维修好。只要原告将我房屋的烟道修好，我立刻交纳物业费。经审理查明，2005年3月28日，原告合田物业公司与宜昌市经济适用住房开发管理中心签订《“都市田园”前期物业服务合同》，宜昌市经济适用住房开发管理中心是都市田园小区的开发建设单位，原告合田物业公司从事该小区的物业管理服务，期限自2005年4月1日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后2个月止。2005年8月2日，原告合田物业公司与被告覃奉宁签订《前期物业管理服务协议》，被告覃奉宁的房屋位于宜昌市伍家岗区桔城路3号6栋3单元402号，建筑面积81.27平方米，协议期限自2005年4月1日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后2个月止，合田物业公司物业管理服务内容包括物业共用部位的使用管理和养护服务、物业共用设施设备的运行管理和养护服务等，物业服务费标准为每月每平方米0.35元。都市田园小区成立业主委员会后，原告合田物业公司于2012年8月25日与业主委员会签订《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》，该业委会将小区共有部分委托给原告合田物业公司进行物业管理，物业建筑面积63606平方米，合田物业公司管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的管理、维修养护等，由原告合田物业公司向业主收取物业管理费等及代收水费、环卫费等其他相关费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元向业主收取物业管理费，业主按每年每户54元另交纳环卫费，合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。2014年12月8日，原告合田物业公司与都市田园小区业主委员会续签订《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元向业主收取物业管理费，业主每次预交半年，每半年中的第一个季度必须交齐。代收代交的其他相关费用同前次合同内容。同时查明，被告覃奉宁入住房屋以后，发现其烟道内的烟发生倒灌，遂向原告合田物业公司反映，要求进行维修。合田物业公司联系房屋开发商对烟道进行处理，但倒灌烟的问题未能解决。被告覃奉宁则自2006年2月至今不交物业管理费，也一直未交环卫费。原告合田物业公司向被告覃奉宁催收费用，被告覃奉宁以烟道未修好而拒绝交费。上述事实，有当事人的陈述，《“都市田园”前期物业服务合同》，《前期物业管理服务协议》，《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》，《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，物业费催缴单张贴照片，以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告合田物业公司与被告覃奉宁签订了《前期物业管理服务协议》，此后，原告合田物业公司与都市田园小区业主委员会签订《宜昌市都市田园小区物业管理委托合同》和《宜昌市都市田园小区物业服务合同》，其行为和合同内容均不违反法律、法规强制性规定，本院依法予以确认。当事人必须按照合同全面履行各自的义务。被告覃奉宁应当按照合同约定的标准交纳物业服务费和相应的环卫费等。原告合田物业公司主张的物业服务费4164.6元，其中2014年全年计算标准错误，被告覃奉宁实欠物业费4018.80元（2006年2月至2014年12月，81.27平方米×0.35元／平方米·月×107个月＝3043.56元；2015年1月至2016年12月，81.27平方米×0.50元／平方米·月×24个月＝975.24元），欠环卫费162元，合计4180.80元，被告覃奉宁应予支付。关于原告合田物业公司主张的违约金，因被告覃奉宁房屋发生烟道问题后，原告合田物业公司虽联系相关单位处理，但长期未能解决，并未尽到其“房屋建筑共用部位、共用设施设备的管理、维修养护”管理职责，其违约金之请求本院不予支持。关于被告覃奉宁抗辩的烟道问题，应当根据问题产生的原因，并按照其房屋买卖合同和物业服务合同约定的相应权利义务，对相关责任主体主张权利，属于独立的请求权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告覃奉宁支付原告宜昌合田物业有限责任公司物业服务费4018.80元，环卫费162元，合计4180.80元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告覃奉宁负担。本判决为终审判决。审判员 闫刚二〇一六年十月十四日书记员 汪丽 百度搜索“”