（2016）浙04民终1488号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-28
案件名称
吴佳与胡志明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴佳,胡志明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1488号上诉人（原审原告）：吴佳，男，1986年7月13日出生，汉族，住浙江省义乌市江东街道下湾村**组。委托诉讼代理人：韩立斌，浙江泽厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡志明，男，1980年4月15日出生，汉族，住浙江省海宁市许村镇胜利村闵家桥**号。委托诉讼代理人：杨云惠，海宁市长安法律服务所法律工作者。上诉人吴佳因与被上诉人胡志明房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2015）嘉海许民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴佳诉讼代理人韩立斌、被上诉人胡志明诉讼代理人杨云慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判胡志明向吴佳赔偿损失209632元。事实与理由：一、《房屋店面租赁合同》已经约定了出租店面拆迁的装修损失承担方式，且约定了损失费35万元，本案租赁合同的无效，并不直接导致损失承担方式条款约定无效，当事人对损失承担方式的约定应为有效。因此，胡志明应按合同约定赔偿损失。二、吴佳已经充分举证了装修损失，一审法院对吴佳的证据不予认定没有事实和法律依据。吴佳提交的照片、店面基础装修凭证与搬迁费用凭证都证明了本案租赁店面的装修及损失情况，与本案具有关联性。一审法院却以没有关联性为由不予认定错误。三、退一万步讲，即使本案还需要举证，举证责任也不在吴佳而在胡志明，在吴佳已经提交证据的情况下，一审法院不分配任何举证责任给胡志明，将举证责任全部转嫁给吴佳，明显不公平、公正。首先，双方签订合同时就对装修事宜作了详细约定，胡志明对吴佳开店装修是明知的，租赁的店面就在胡志明家楼下，且装修后合同已经履行了1年多时间，其作为房东是最清楚房屋的装修情况，且其对房屋即将被拆迁的情况是最清楚的，其对房屋被拆迁的结果负有责任，故其应对拆迁造成的损失负有举证责任。其次，在吴佳已经举证的情况下，胡志明如果否认吴佳的证据，胡志明就应该提交相反的证据予以反驳。再次，胡志明非但不提交任何证据，反而在吴佳起诉后将案涉房屋店面装修全部拆除，其应承担赔偿责任。四、胡志明把案涉房屋基础装修拆除从而导致评估机构无法评估，一审法院非但不认定胡志明的责任，反而将责任转嫁给吴佳，完全颠倒黑白。首先，一审法院在庭审中提出要评估鉴定时，吴佳就表示，经吴佳到房屋现场查看，发现案涉房屋的基础装修都被房东拆除掉了，无法评估，然而一审法院坚持释明评估举证责任在吴佳，吴佳出于法庭释明的无奈，才提出评估申请，但吴佳在申请书中已明确说明了举证责任不在吴佳，也明确说明了房屋装修已被房东破坏，无法评估。一审法院在明知已无法评估的情况下仍然坚持要求吴佳申请评估。后来，事实证明，正如吴佳告知法庭的情况一样，装修已被破坏，评估机构到现场勘查后认为无法评估。其次，评估机构向一审法院出具的是答复函，而不是评估报告，而答复函的基本结论是无法进行评估，且退还评估委托，评估费不予收取。一审法院将答复函当评估报告使用错误。再次，答复函内容：现房屋为毛坯房，无装修，对于吴佳因搬迁所造成的房屋装修损失无法进行评估，故退还（2016）嘉海法委评字第8号的评估委托，对于评估费用的收取，对于这项评估工作我公司仅对现场进行了勘查，评估费用不予收取。可见，评估机构答复的结论是无法进行评估。现房屋为毛坯房，无装修是无法进行评估的原因，而不是结论。然而，一审法院却在事实认定部分毫无根据的认定司法评估机构作出的评估结论：该租房现为毛坯房，无装修。后在判决理由部分又认定评估意见为无法评估。可见，对于评估机构答复函的解读，一审法院偷换概念、前后矛盾，完全不尊重客观事实。综上所述，吴佳因拆迁造成的房屋装修损失及搬迁损失客观存在，胡志明应予以赔偿。关于装修损失及搬迁损失的证明，不仅租赁合同作了约定，吴佳也积极举证，已经提交了确实充分的证据，因胡志明破坏房屋装修而导致评估机构无法评估的责任也完全在胡志明。胡志明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，所以请求驳回吴佳的上诉，维持原判。第一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方当事人签订的店面租赁合同是无效的，在一审中吴佳自己也请求确认合同无效。一审确认双方当事人签订的租赁合同无效是正确的。虽然在合同中双方约定了违约责任，按照法律规定，违约责任是一方不履行合同而应承担的责任。本案中双方当事人在合同中确实约定了如果违约，违约方要支付35万元违约金的条款，但是支付违约金是在合同合法有效的前提下，现在合同无效，所以胡志明无需依据这个约定来履行义务，不履行这个义务也不需要承担违约责任。本案中吴佳要求胡志明承担违约责任的前提条件就没有了。第二、关于本案中实际出租房屋装修损失的问题，在一审中吴佳没有提供有效的证据证明其确实已经装修了房屋，在一审庭审中吴佳向一审法院提出了申请，要求对涉案房屋装修进行评估，一审法院委托评估公司进行评估，在2016年3月1日上午评估公司工作人员及一审审判员、书记员、吴佳诉讼代理人及胡志明诉讼代理人一起去看了现场，结果是这个房屋没有装修，为毛坯房，而且还有很多张吴佳承租这个房屋之前贴的广告，没有装修过的痕迹，所以评估公司才会写明房屋是毛坯房没有装修。虽然吴佳提到一审法院把评估函作为评估结论错误，但事实就是房屋没有装修过，前一个租房的广告痕迹还在，客观事实就证明了吴佳没有进行过装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，本案中就没有附合装饰物，所以胡志明不需要承担责任。综上，吴佳没有有效证据证明已经形成附合的装饰装修物现值存在，故吴佳应当承担举证不能的法律后果。请求二审驳回上诉，维持原判。吴佳向一审法院起诉请求：判令双方当事人签订的《房屋（店面）租赁合同》无效；胡志明退还租金45000元，并赔偿损失350000元。一审法院认定事实：2014年2月16日，双方当事人签订《房屋（店面）租赁合同》，合同约定：租赁期限为自2014年2月16日起至2019年2月30日止；租金从2014年3月1日起开始计算，约定全年租金为90000元。合同签订后，吴佳已支付了胡志明2014、2015年度的租金，即每年90000元，合计180000元。2015年8月开始，承租房屋所在地依据当地政府政策开始拆除违章建筑，涉案房屋被政府认定并书面通告系违章建筑将进行拆除，同时责令限期搬离。为此，吴佳于2015年9月1日提前搬离了该承租房屋。故吴佳诉至一审法院。一审法院又查，吴佳已预交至2016年2月30日的租金。一审法院再查，坐落于海宁市许村镇胜利村闵家桥41号的租赁房屋系违章建筑。司法评估机构作出的评估结论：该租房现为毛坯房，无装修。一审法院认为，胡志明出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且已被相关部门作为违章建筑处理，因此其与吴佳签订的房屋租赁合同无效。双方当事人对此均负有一定过错。相比较而言，胡志明过错大于吴佳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴佳在得知承租房屋需拆除时，已于2015年9月1日搬离，但当年度的租金已全额支付给胡志明，因此，自吴佳搬离至当年度未的租金45000元应由胡志明返还，吴佳相应的诉讼请求，予以支持。关于吴佳提出的因搬离承租房屋遭受装修损失、搬离费用损失的问题，一审法院已根据吴佳申请进行司法评估，但因涉案房屋现为毛坯房，无装修，评估机构意见为无法评估，且吴佳也未提交其他有效证据证明相应损失的存在，故吴佳要求胡志明赔偿损失350000元的诉讼请求，缺乏事实依据，无法支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认吴佳与胡志明于2014年2月16日签订的房屋（店面）租赁合同无效。二、胡志明于判决生效之日起十日内返还吴佳租金45000元。三、驳回吴佳其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226元，由吴佳负担6301元，胡志明负担925元。双方当事人二审中均未提供新的证据。二审经审理查明，司法评估机构经现场勘查后，以现房屋为毛坯房、无装修，无法进行评估为由，退回评估委托。故现房屋为毛坯房、无装修系无法评估的原因，而非评估结论，一审将案涉房屋为毛坯房、无装修认定为评估结论不当，本院予以纠正。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方当事人就案涉房屋订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。吴佳要求胡志明按照合同约定支付违约金，于法相悖，本院不予支持。吴佳主张其曾对案涉房屋进行了装饰装修，请求胡志明赔偿其因合同无效后造成的装饰装修损失。但经现场勘查，案涉房屋内没有吴佳装饰装修的物品。吴佳称其装饰装修物均被胡志明拆除，胡志明予以否认，并称所有的装饰装修物均被吴佳自行拆除。根据举证规则，吴佳对自己的主张应提供证据证明。由于吴佳未提供证据证明其腾退房屋时与胡志明进行了房屋交接，亦未提供其他证据证明其所称的装饰装修物系被胡志明所拆除，故其请求胡志明赔偿其装饰装修物损失无事实依据。一审法院不予支持正确。合同无效后，吴佳有腾退房屋的义务，吴佳请求胡志明支付房屋腾退费用，依据不足，本院不予支持。综上所述，吴佳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4444元，由上诉人吴佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘坤审 判 员 倪勤代理审判员 周倩二〇一六年十月十四日书 记 员 苏轶 更多数据：