（2016）晋01民终2525号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2017-12-21

案件名称

山西省轻工建设有限责任公司与马铁骑房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省太原市中级人民法院

所属地区

山西省太原市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山西省轻工建设有限责任公司,马铁骑

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终2525号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西省轻工建设有限责任公司，住所地山西省太原市长治路寇庄北街12号，统一社会信用代码×××。法定代表人李晓军，董事长。委托代理人高满中，山西科贝律师事务所律师。委托代理人秦芬芬，山西科贝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马铁骑，男，1970年4月2日出生，汉族，无业，住山西省太原市。委托代理人李九利，山西彼岸律师事务所律师。上诉人山西省轻工建设有限责任公司因与被上诉人马铁骑房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院2016年小民初字第03495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山西省轻工建设有限责任公司上诉请求：撤销原判第二、五项，改判马铁骑向山西省轻工建设有限责任公司支付逾期交房占用租金30万元及违约金8万元。事实和理由：在双方签订的《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》第三条第一款约定马铁骑改造、装修费用由其自行负担，且一审法院已认定山西省轻工建设有限责任公司并不存在违约，原判要求山西省轻工建设有限责任公司赔偿酌定的装修残值8万元违反法定程序，偏袒马铁骑一方。双方在签订《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》后，山西省轻工建设有限责任公司将集体宿舍第二、三层楼房及职工食堂的使用权交给马铁骑，而马铁骑也于2014年5月15日支付给山西省轻工建设有限责任公司40万元租金，后因马铁骑自身原因未能于2014年9月30日前支付剩余租金40万元，山西省轻工建设有限责任公司也没有再向其交付一层门面房的使用权，此后近一年内双方也未提出任何异议，应视为实际变更了原来合同约定的相关条款。租期满一年后，马铁骑未按约交回二层和三层房屋，应按照年租金40万元的标准继续支付2015年8月至2016年4月期间的房租30万元。另外马铁骑逾期支付租金构成违约，应按照双方签订的《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》第七条的约定支付20％的违约金即8万元，原判未支持不妥。马铁骑辩称，山西省轻工建设有限责任公司未按照《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》的约定将第一层门面房的使用权交给马铁骑，已构成违约，马铁骑在支付租金时已通知其尽快交付租赁物。后来马铁骑层要求搬出自己的东西腾出房屋，但山西省轻工建设有限责任公司称法院已查封不让马铁骑搬出东西，故山西省轻工建设有限责任公司的上诉请求不能成立。要求二审法院维持原判。山西省太原市小店区人民法院认定事实：2014年5月13日，马铁骑作为承租方（乙方）与山西省轻工建设有限责任公司作为出租方（甲方）签订了《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》，合同约定，甲方租赁给乙方的小院位于太原市寇庄北街12号，小院里有集体宿舍三层楼一栋面积1400平方米左右，职工食堂平房300平米左右，甲方出租场地有国有划拨土地使用权证，场地上的房屋为甲方在上世纪七十年代自建，无房屋产权证；本租赁合同自2014年8月1日至2019年7月31日止，租期5年，免租期75天，2014年5月15日至2014年7月31日为乙方的装修期；乙方保证租赁的小院及房屋用于教育、酒店服务、商业，乙方可以根据自己的经营特点对房屋进行改造、装修，装修费用由乙方自负；小院第一至三年，年租金为50万元，房屋第一至三年，年租金为30万元，第4、5年每年在上年租金的基础上增加5％，签订合同后一周内支付租金40万元整，甲方收到租金后向乙方交付小院及房屋的使用权，甲方在2014年9月30日前将一层门面房交付乙方后，乙方在2014年9月30日前支付租金40万元整，租期一年期满后提前两个月预收下一年度租金，以后每年依次类推；合同解除条件为小院及房屋租赁期内，双方协商一致可以解除本合同，但提出解除合同的一方应提前30~60天通知另一方，合同解除后，租期不满半年的按半年计收，超过半年的按全年计收，乙方利用租赁的小院及房屋从事违法活动，或者超过一个月不支付下一年度租金，或者擅自转租第三方，或者严重干扰周围居民休息，经两次劝说仍不改正的，甲方均有权单方面解除本合同；违约责任，乙方如在租赁期内擅自转租或者单方面不履行合同义务，甲方有权终止合同，并按照乙方所付年租金的20％收取违约金，甲方如在租赁期内单方面终止合同，除了要退还剩余期限的当年度租金外，还要承担年度租金20％的违约金，并一次性补偿乙方20万元的损失，双方还约定了其他权利义务，双方在落款处签字盖章确认。合同签订后，马铁骑于2014年5月15日向山西省轻工建设有限责任公司支付了租金40万元，山西省轻工建设有限责任公司向马铁骑出具了收据，收据载明：交款人马铁骑，集体楼、小院（2014年8月1日-2015年7月28日租金）肆拾万元整。山西省轻工建设有限责任公司依合同约定将除集体宿舍一层门面房之外的房屋交付马铁骑进行装修使用。山西省轻工建设有限责任公司未于2014年9月30日前将一层门面房交付马铁骑，马铁骑也没有向山西省轻工建设有限责任公司交付剩余租金40万元。一审庭审中，马铁骑提供自行书写的装修花费明细3页及23张照片，证明其装修花费为25万元，现在装修残值为14万元；山西省轻工建设有限责任公司质证称对该两份证据不认可，认为该证据与本案无关，其不同意对房屋装修残值进行鉴定。上述事实有租赁合同、山西省轻工建设有限公司内部收据、庭审笔录、照片、装修明细等，上述证据经当庭举证、质证，另有本案一审庭审笔录在案佐证，足以采信。山西省太原市小店区人民法院认为，马铁骑与山西省轻工建设有限责任公司所签订的《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。现山西省轻工建设有限责任公司未能按合同约定将一层门面房交付马铁骑使用，马铁骑要求解除双方签订的租赁合同，山西省轻工建设有限责任公司也要求解除，双方均同意解除该租赁合同，故应解除该租赁合同为宜。马铁骑要求山西省轻工建设有限责任公司赔偿其损失50万元，该损失包括按租赁合同中所约定的违约责任计算的36元和其装修残值14万元，双方合同约定的违约情形为，”甲方在租赁期限内单方面终止合同，除了要退还剩余期限的年度租金外，还要承担年度租金20％的违约金，并一次性补偿乙方贰拾万元的损失费”，现山西省轻工建设有限责任公司并不存在租赁合同所约定的上述违约情形，故马铁骑要求山西省轻工建设有限责任公司按上述约定要求其赔偿其损失36万的主张，法院不予支持；对于其主张的装修花费25万元，现装修残值为14万元，山西省轻工建设有限责任公司不同意对装修残值进行鉴定，因马铁骑所提供证据不能证明其装修所支出的费用，但该费用系其实际发生的费用，故法院酌定该装修残值为8万元，因山西省轻工建设有限责任公司无法向马铁骑交付一层门面房，导致双方解除合同，故山西省轻工建设有限责任公司应赔偿马铁骑装修损失8万元。双方所签订的租赁合同中未明确约定马铁骑现占用房屋的租金情况且山西省轻工建设有限责任公司所提供证据也不能证明马铁骑存在违约情形，故山西省轻工建设有限责任公司要求马铁骑支付房屋租金10万元和违约金16万元，证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六之规定，判决：”一、解除原告（反诉被告）马铁骑与被告（反诉原告）山西省轻工建设有限责任公司签订的《集体宿舍楼、职工食堂小院租赁合同》。二、被告（反诉原告）山西省轻工建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）马铁骑装修损失8万元。三、原告（反诉被告）马铁骑于本判决生效之日起十五日内腾出承租被告（反诉原告）山西省轻工建设有限责任公司的房屋。四、驳回原告（反诉被告）马铁骑的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）山西省轻工建设有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费8800元（马铁骑已预交），由山西省轻工建设有限责任公司负担1584元，由马铁骑负担7216元；反诉部分案件受理费2600元（山西省轻工建设有限责任公司已预交），由山西省轻工建设有限责任公司负担。”二审审理中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院判决虽然未认定山西省轻工建设有限责任公司存在违约行为，但却认定了因山西省轻工建设有限责任公司未交付一层门面房导致涉案租赁合同的解除，而且实际上也确实存在该原因造成涉案租赁合同最终提起解除的事实，造成马铁骑装修涉案房屋后未能按照约定的租赁期限使用，故原判要求山西省轻工建设有限责任公司适当赔偿马铁骑装修损失费并无不当，山西省轻工建设有限责任公司的该项上诉请求，本院不予支持。在山西省轻工建设有限责任公司未按约提供一层门面房的情况下，马铁骑拒绝支付剩余租金的行为，是其抗辩履行的合法行为，山西省轻工建设有限责任公司关于马铁骑认可了山西省轻工建设有限责任公司不交付一层门面房的行为并视为对涉案租赁合同约定条款的变更的主张，无证据证明，本院亦不予支持。由于山西省轻工建设有限责任公司不能证明马铁骑存在违约行为和占用房屋的租金情况，原判驳回其要求马铁骑支付逾期交房期间的租金和违约金的诉讼请求是正确的，山西省轻工建设有限责任公司的该项上诉请求，本院仍不予支持综上所述，山西省轻工建设有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人山西省轻工建设有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　刘　光审判员　李学贵审判员　姜宏亮二〇一六年十月十四日书记员　刘　静 来源：百度搜索“”