（2016）苏07民终2770号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-07-28
案件名称
葛海涛与连云港中发置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连云港中发置业有限公司,葛海涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终2770号上诉人（原审被告）：连云港中发置业有限公司。法定代表人章仁法，该公司总经理。委托诉讼代理人杨军，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛海涛，男，1987年5月21日生，汉族，居民，住灌云县。委托诉讼代理人陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。上诉人连云港中发置业有限公司（以下简称中发置业）因与被上诉人葛海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2015）南民初字第02597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中发置业上诉请求：1、撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于上诉人以诉讼时效作抗辩的理由不予采信，属于认定事实及适用法律错误。一审法院认为，上诉人将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约且违约状态一直处于持续之中，持续到涉案房屋登记至被上诉人名下才截止，对上诉人诉讼时效的抗辩不予采纳，一审法院“对合同约定的我方履行备案义务的时间”理解偏差，且适用法律错误。本案系商品房买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年，应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。《最高院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第四章、关于房地产纠纷案件的审理（五）关于违约责任问题第29条规定，买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者期限届满之日起计算诉讼时效期间。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人在商品房交付90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同确定了我方履行备案义务期限为商品房交付后90日内，且双方未约定宽期限，本案诉讼时效应从我方履行期限届满之次日起算，一审判决认定的交房时间从2012年9月28日，办理权属登记应以此计算90日，即应当办证期限至2012年12月28日届满，至2012年12月29日起，被上诉人应当知道权利被侵害，以此计算两年，最迟应于2014年12月28日向法院提起诉讼，而本案上诉人直至2015年12月4日才提起诉讼，超过了诉讼时效期间。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房地产开发企业履行的是一种协助的义务，即房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供重要的文件。据此，办理权属证书系购买人的义务，开发商是协助义务，购房人应在合同约定的期限内主动申请产权登记，如因开发商的原因不能办证，诉讼时效从其权利受到侵害，以此计算两年，本案应当办证的期限为2012年12月28日，诉讼时效截止于2014年12月28日。二、依据双方的特别约定，上诉人亦不应承担逾其办证违约责任。依据双方签订的合同第十五条，双方约定如因出卖的人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照第3项处理，即上诉人协助被上诉人办理权属登记，具体合格办证期限以灌云的实际情况为准。该条中1-3项均为并列选择，可供选择，双方已经选定第3项，即上诉人不承担逾期办证违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内不承担违约责任，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任。本案中，鉴于双方已有特殊约定不支付违约金，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应遵从双方的意愿。被上诉人葛海涛辩称：一、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉已超法定的上诉时效，被上诉人从收到一审判决书后在长达半年时间后才接到上诉状，期间被上诉人也多次找上诉人催问此事，上诉人明确告知已过上诉的时间，无法上诉。二、一审判决认定事实清楚、客观。上诉人未按约定履行义务构成违约是客观事实，该违约状态一直持续到2015年4月15日，上诉人迟迟不提供办理房产权的备案资料，主要原因是上诉人将该款项转为其他工程所有，导致无法到房管部门备案，在上诉人接到第一批业主诉讼法院传票后，上诉人感到事情严重，才被迫到房管部门备案，备案后很短时间内业主就相继办好房屋产权登记手续，可见，一直违约的是上诉人。三、上诉人诉称，被上诉人的起诉已超诉讼时效不是事实，被上诉人认为诉讼时效应从违约行为结束后的第二天起算。因为上诉人的违约行为一直持续，违约行为不结束，持续计算的违约金数额则无法确定。退一万步讲，也应以每日产生的违约金分别适用诉讼时效，凭什么在现在就认定将来产生的违约金已过诉讼时效。四、上诉人混淆了备案义务对于被上诉人而言是物权期待权，此项义务不适用诉讼时效。“甲方协助乙方办理房屋权属登记”是当然义务。被上诉人主张的迟延履行办证义务所产生的违约金，不是要求履行办证义务。双方在合同中对迟延办证违约金或损失数额没有进行约定，因此应适用法定的标准。葛海涛向一审法院起诉，请求判令：1、中发置业支付迟延办理房屋权属证书违约金101020.11元。2、中发置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月27日，葛海涛与中发置业签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人（葛海涛）购买出卖人（中发置业）开发的灌云县伊山镇人民西路xx6幢一单元901室房屋，房屋价款为472144元，合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2012年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、甲方（中发置业）协助乙方（葛海涛）办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，葛海涛按约支付了购房款，中发置业在合同约定的时间内即2012年9月28日将商品房交付给葛海涛使用。2015年5月25日，涉案房屋登记在葛海涛名下。一审法院认为：葛海涛与中发置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。葛海涛已经按照合同约定履行了付款义务，中发置业虽按约将房屋交付葛海涛，但中发置业未能按合同约定将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故对葛海涛要求中发置业支付逾期办理权属登记的违约金，一审法院予以支持。中发置业辩称葛海涛起诉已超过法定的诉讼时效，因中发置业的违约状态一直持续至涉案房屋登记在葛海涛名下，故对中发置业的该辩解，一审法院不予采信。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因导致买受人未能在约定期限内取得权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，葛海涛与中发置业在合同中对迟延办理产权登记违约金未作约定，故应按照已付购房款总额472144元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。葛海涛要求中发置业从2012年12月29日计算至2015年4月5日共计835天的逾期办证违约金，葛海涛计算835天有误，一审法院予以调整为828天的逾期办证违约金。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、中发置业于判决生效之日起十日内给付葛海涛自2012年12月29日起至2015年4月5日止共计828天的逾期办证违约金，以472144元为其数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金；二、驳回葛海涛其他诉讼请求。一审案件受理费2320元，减半收取1160元，由葛海涛负担200元，由中发置业负担960元。葛海涛已交纳，中发置业在给付上述款项时一并给付葛海涛。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，2015年4月15日，中发置业向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房初始登记证明。本院认为：中发置业于2012年9月28日交房，按照双方合同约定，中发置业应于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发置业提供的资料报产权登记机关备案，但其直至2015年4月15日才取得涉案房屋的初始登记，构成违约。双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准。”本院认为，中发置业协助葛海涛办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务，该合同条款未约定中发置业承担逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此，本案中，中发置业应承担的逾期办证违约责任为：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该项违约责任系以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日或者每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限、应单独适用诉讼时效。因此，中发置业自2012年12月28日起即已违约，葛海涛至2015年9月2日才起诉主张逾期办证违约责任，故对葛海涛请求中发置业支付起诉前两年内的违约金予以支持，对两年前的违约金，因没有时效中断、中止或延长事由，不予支持，一审判决该部分认定不当，本院对此予以纠正。因葛海涛诉讼请求主张违约金计算至2015年4月5日，故中发置业应承担2013年9月2日至2015年4月5日期间逾期办证的违约责任。另，中发置业于2016年1月22日收到本案一审判决书，于2016年1月26日将本案上诉状邮寄送至本院，本院立案庭于2016年1月27日签收，中发置业提起本案上诉未过上诉期限。综上所述，一审判决对于违约金的计算期间认定不当，本院对此予以纠正，中发置业的其他上诉主张及理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2015）南民初字第02597号民事判决；二、连云港中发置业有限公司于本判决送达之日起十日内给付葛海涛自2013年9月2日起至2015年4月5日止的逾期办证违约金，以472144元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金。一审案件受理费2320元（葛海涛已预交），减半收取1160元，由葛海涛负担580元，由连云港中发置业有限公司负担580元；二审案件受理费2320元（中发置业已预交），由葛海涛负担1160元，由连云港中发置业有限公司负担1160元。本判决为终审判决。审 判 长 乙 斌代理审判员 万子榕代理审判员 程 艳二〇一六年十月十四日书 记 员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：