（2016）皖03民终1075号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-10-26

案件名称

凌以云、戴忠美等与中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省蚌埠市中级人民法院

所属地区

安徽省蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行,凌以云,戴忠美

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省蚌埠市中级人民法院民事判决书（2016）皖03民终1075号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行，住所地安徽省蚌埠市淮河路1029号，统一社会信用代码91340300610355052U（1-1）。负责人：吴永刚，该行行长。委托诉讼代理人：周文，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌以云，男，1960年12月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省五河县。被上诉人（原审原告）：戴忠美，女，1960年9月6日出生，汉族，个体工商户，住安徽省五河县。上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：刘永梅，安徽淮光律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行（以下简称建行蚌埠分行）因与被上诉人凌以云、戴忠美房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2015）五民一初字第02448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建行蚌埠分行的委托诉讼代理人周文，被上诉人戴忠美、凌以云及其共同委托诉讼代理人刘永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行蚌埠分行上诉请求：一、请求撤销安徽省五河县人民法院（2015）五民一初字第02448号民事判决，依法改判驳回凌以云、戴忠美的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由凌以云、戴忠美承担。事实和理由：1、一审法院认定建行蚌埠分行应支付房租属事实认定不清。2013年度，建行蚌埠分行经建行省分行同意将原蚌埠二钢支行迁至五河县。2013年12月18日，建行蚌埠分行与凌以云、戴忠美签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限为5年。合同履行过程中，因听说诉争房屋可能会拆迁，遂与凌以云、戴忠美签订房屋租赁补充合同，约定在两年内即2015年12月10日之前，如遇到政府旧城改造，导致建行蚌埠分行无法正常对外经营，凌以云、戴忠美不收取建行蚌埠分行的任何房租；如2015年12月10日该处房屋未拆迁，则建行蚌埠分行一次性支付二年房租。建行蚌埠分行在一审已提供照片和录像证明其无法正常经营，因在2014年9月2日，五河县人民政府就发布了五政征（2014）1号房屋征收的决定，其中包括诉争房屋。后诉争房屋门前道路被挖断、堆放渣土，直到2015年12月2日建行蚌埠分行从诉争房屋搬离。2、一审认定建行蚌埠分行支付房租证据不足。2014年9月2日，五河县人民政府发布征收决定，凌以云、戴忠美即不是诉争房屋的所有权人和土地使用权人，其物权已转化为债权，即凌以云、戴忠美与五河县重点工程建设管理局的房屋征收补偿合同关系。该征收决定明确表述涉案房屋于2014年9月2日即被拆迁，也符合合同约定的2015年12月10日之前该房屋被拆迁，故建行蚌埠分行不应向凌以云、戴忠美支付房租。3、一审判决建行蚌埠分行应支付房租属法律适用错误。如按照双方当事人约定的拆迁是事实拆除，根据双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为5年，而建行蚌埠分行实际使用2年，对于因政府拆迁导致合同约定的后3年给建行蚌埠分行造成的损失应由凌以云、戴忠美承担。凌以云、戴忠美辩称，一、一审判决建行蚌埠分行支付凌以云、戴忠美房租是符合双方合同约定的，建行蚌埠分行认为补充合同约定的附条件不支付两年房租的条件为“不能正常经营”及该条件已经成就的上诉理由不能成立；二、建行蚌埠分行提交的证据证明不了2015年12月10日前对外无法经营；三、建行蚌埠分行要求答辩人从公平角度出发也应对装修损失承担相应责任的上诉理由没有事实和法律依据；四、建行蚌埠分行没有将租赁物返还给凌以云、戴忠美属于严重违约，对此凌以云、戴忠美保留追要损失的诉权；建行蚌埠分行至今没有向凌以云、戴忠美交付房屋，在没有通知凌以云、戴忠美的情况下将其装饰装修部分采取野蛮的方法予以拆除，从而导致凌以云、戴忠美原来的装饰装修部分毁损，失去了得到政府拆迁相应的补偿，给其造成了很大的损失，对此凌以云、戴忠美将另行起诉予以主张，这一点从建行蚌埠分行提供的2015年12月6日的照片可以证实，综上所述，答辩人认为上诉人的上诉理由不能成立，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。凌以云、戴忠美向一审法院起诉请求：1、依法判决建行蚌埠分行给付房屋租赁费180万元；2、建行蚌埠分行承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：本案租赁房屋的登记产权人为戴忠美，该房屋坐落于五河县××青年路西侧，建筑面积425.54平方米，戴忠美与凌以云系夫妻关系。2013年12月18日，出租方戴忠美、凌以云与承租方建行蚌埠分行签订了一份房屋租赁合同，该合同主要内容如下：出租方将五河青年路与淮河路交汇处西南角一层门面房出租给承租方，房屋面积为425.54平方米。租赁期为五年，出租期自2013年12月10日至2018年12月10日。租金和租金的交纳期限：出租房屋年租金人民币90万元整，租金每季度支付一次，如遇拆迁等因素导致租赁关系无法继续时，租金支付到正式搬迁为止。结算房屋租金时出租方应向承租方提供由税务部门开具的房屋租赁专用发票。房屋装修及费用支出：在租赁期间，因承租方原因造成的房屋主体结构及水、电的损坏，由承租方负责维护，因营业所产生的水电费由承租方负责缴纳。因房屋自身不可抗力原因造成的毁损及与房屋产权相关的费用由出租方负责。租赁关系的变更：租赁期间，出租方不得将房产所有权转移给第三方；租赁期满后，承租方如继续租用或出租方需要收回，均应提前两个月通知对方，以便双方作出相应安排。在同等条件下，承租方有优先承租的权利；如承租方因故提前终止合同，应提前三个月通知对方，房屋租赁费支付到正式搬迁为止。房屋租赁合同签订后，建行蚌埠分行将所辖的蚌埠市二钢支行营业用房迁址至本案租赁房屋处，并将新址网店更名为中国建设银行股份有限公司五河县青年路支行。2014年4月2日，双方在2013年12月18日签订的房屋租赁合同的基础上，经协商一致，签订了一份房屋租赁补充合同，主要约定如下：在两年之内，即2015年12月10日之前，如遇到五河县政府针对旧城拆迁改造，导致承租方租赁的“五河县青年路与淮河路交汇处西南角一层门面房”（房屋面积425.54平方米，门牌号为××门面）无法正常对外营业，出租方将不向承租方收取任何房屋租赁费用；如2015年12月10日前该处房屋未拆迁，则承租方需在2015年12月20日之前将未付的两年房屋租赁费用一次性支付给出租方。针对承租方房屋装修投入，县政府对房屋装修的补偿款，出租方需将补偿款全额给付承租方。本补充合同签订后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。2014年9月2日，五河县人民政府发布五政征（2014）1号房屋征收决定，对青年圩广场西侧及周边区域范围内国有土地上房屋进行征收，本案租赁房屋包含在征收范围内。中国建设银行股份有限公司五河县青年路支行于2015年12月2日从本案租赁房屋处全部搬迁完毕。凌以云、戴忠美于2015年12月22日向原审法院提起诉讼，同时提交证据保全申请，请求原审法院对于租赁房屋没有被实际拆迁的证据予以保全，经实地核查，该租赁房屋至今未实际拆迁。一审法院认为，根据各方当事人的举证、质证以及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、房屋拆迁的日期是以拆迁公告发布的日期为准还是以实际拆迁日期为准；二、凌以云、戴忠美主张的租赁费用是否有依据，应否得到支持。双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的，因此对于该合同及补充合同的效力依法予以认定。对于房屋租赁补充合同与房屋租赁合同约定不一致的事项，视为双方当事人以房屋租赁补充合同的形式对原房屋租赁合同作出补充和变更，对于补充合同未涉及的事项，以原租赁合同约定的为准。该房屋租赁合同及补充合同合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物的法律行为。五河县政府于2014年9月2日发布了征收决定公告，本案中的租赁房屋属于政府公告中的征收范围，而该房屋在实体存在意义上并没有被拆除。2014年4月2日双方签订的房屋租赁补充合同明确了关于房屋拆迁日期与租金的支付之间的直接关系，即补充合同第一条“在两年之内，即2015年12月10日之前，如遇到五河县政府针对旧城拆迁改造，导致承租方租赁的“五河县青年路与淮河路交汇处西南角一层门面房”（房屋面积425.54平方米，门牌号为××门面）无法正常对外营业，出租方将不向承租方收取任何房屋租赁费用；如2015年12月10日前该处房屋未拆迁，则承租方需在2015年12月20日之前将未付的两年房屋租赁费用一次性支付给出租方”，故双方对于补偿合同上拆迁的含义及计算日期产生了争议。凌以云、戴忠美认为拆迁应该是实体存在意义上的拆迁，是对房屋的实际拆除；建行蚌埠分行认为拆迁即是五河县政府发布征收公告，拆迁日期也应以公告发布之日为准。虽然五河县政府于2014年9月2日发布了征收公告，但这只是向社会公众告知征收决定，并没有立即对征收范围内的房屋予以实体拆除，公告发布后、实际拆迁前，并不影响房屋的实际使用价值。而且从社会公众的一般认知水平和文义理解角度看，拆迁是指对拆迁范围内土地上原有建筑物或其他必须拆除物进行拆除，而并非仅仅发布拆迁公告，拆迁日期也应该自实际拆除开始计算。因此对于本案中，建行蚌埠分行抗辩称拆迁日期为五河县政府发布征收决定的日期，该抗辩理由不予采纳，一审法院依法认定该补充合同上约定的拆迁，其日期应该以实际拆除房屋的日期为准。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中凌以云、戴忠美作为出租人将租赁的房屋交付给承租人使用，承租人应当按照租赁合同及补充合同的约定支付相应的租金。房屋租赁补充合同的第一条中明确约定了“如2015年12月10日前该处房屋未拆迁，则承租方需在2015年12月20日之前将未付的两年房屋租赁费用一次性支付给出租方”，在上述已经依法认定该处房屋并没有被实际拆除，因此建行蚌埠分行应该按照合同的约定将未付的两年房屋租赁费即180万元一次性支付给凌以云、戴忠美。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决：建行蚌埠分行支付戴忠美、凌以云房屋租赁费180万元，于判决生效后十日内付清。案件受理费21000元，由建行蚌埠分行负担。本院二审期间，凌以云、戴忠美围绕上诉请求依法提交了关于拆除建行五河青年路支行原营业场所的报告，证明上诉人在房屋搬迁完毕时没有交钥匙给被上诉人，而是要求拆迁部门尽快将房屋拆除，恶意达到不支付房租的目的。建行蚌埠分行质证意见：这份证据不属于新证据，对该证据的真实性无异议，这份证明明确表述了建行五河青年路支行是按照大建办的要求进行搬迁的，当时是在无法营业的情况下，在政府和大建办的要求下搬迁，达不到凌以云、戴忠美的证明目的，这份证据只能表明我方是为了配合政府拆迁进行搬迁的。本院认证：建行蚌埠分行对凌以云、戴忠美提交的该份证据真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。双方所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明：2015年12月2日，中国建设银行股份有限公司五河支行向五河县政府、县大建办发出一份《关于拆除建行五河青年路支行原营业场所的报告》，内容：建行蚌埠市分行五河青年路支行已按照县政府和县大建办要求于12月2日上午全部搬迁完毕，现请求县大建办于12月6日前对该营业场所全部进行拆除。本院认为，双方在房屋租赁补充协议中约定在2015年12月10日前因五河县政府旧城改造导致建行五河支行无法正常对外营业，建行蚌埠分行将不再向凌以云、戴忠美支付2013年-2015年的房租。合同签订后，五河县人民政府虽于2014年发布五政征（2014）1号房屋征收决定，但从建行蚌埠分行向五河县人民政府及五河县大建办发出的报告可知建行蚌埠分行一直经营至2015年12月2日才从涉案房屋中搬离。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。建行蚌埠分行虽主张因五河县人民政府的征收决定导致其无法正常经营，但其提交的证据不足以证明，建行蚌埠分行应承担举证不能的法律后果。综上所述，建行蚌埠分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚。适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　潘伟荣审　判　员　　耿　杰代理审判员　　李小芹二〇一六年十月十四日书　记　员　　贡雪洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”