（2016）鄂28民终1197号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-10-25

案件名称

钟祥会与杜永安农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

所属地区

湖北省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杜永安,钟祥会

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2016）鄂28民终1197号上诉人（原审被告）：杜永安，男，汉族，湖北省恩施市人。委托诉讼代理人：成民兴，湖北勇鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟祥会，男，汉族，湖北省恩施市人。委托诉讼代理人：邓乾平，湖北夷水律师事务所律师。上诉人杜永安因与被上诉人钟祥会农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜永安及其委托诉讼代理人成民兴，被上诉人钟祥会的委托诉讼代理人邓乾平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜永安上诉请求：撤销一审判决，依法驳回钟祥会的诉讼请求，案件诉讼费由钟祥会承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定杜永安与钟祥会于2006年7月6日签订《房屋买卖协议》与客观事实不符。钟祥会提交的协议上仅有白杨坪镇石桥子村民委员会加盖的公章，但杜永安和钟祥会均未在协议上签字；2、一审认定杜永安与钟祥会形成房屋买卖合同关系的证据不足。钟祥会为证明房屋买卖关系成立提交了三份证据，即房屋买卖协议、常住人口登记卡、恩施市白杨坪镇石桥子村委会出具的情况说明，上述证据不能作为认定案件事实的依据；3、一审认定房屋买卖经当地基层组织盖章确认无事实和法律依据。杜永安和钟祥会均未在协议上签字或捺印，村委会不能确认双方签订了有效的房屋买卖协议。二、即使杜永安与钟祥会之间成立房屋买卖关系也应认定无效。本案诉争房屋原为杜永安的父母亲所有，在父母去世后，杜永安的同胞兄弟姐妹共六人对房屋均有继承权。即便认定杜永安出卖该房屋，但因杜永安无权处分共有物，亦属无效行为。钟祥会辩称：一、杜永安与钟祥会之间达成的房屋买卖协议是双方真实意思表示，虽然双方并未在协议上签字，但该协议经过当地基层组织盖章确认，且钟祥会已经按照协议履行了付款义务，杜永安也按照协议履行了交房义务，双方达成的口头协议是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，房屋买卖协议合法有效；二、一审法院认定双方形成房屋买卖关系证据充分，钟祥会在一审中提交的证据形成了证据链，充分证明了杜永安与钟祥会之间形成了合法有效的房屋买卖关系；三、钟祥会经他人介绍与杜永安达成房屋买卖关系，当时杜永安称房屋权属无争议，房屋系杜永安从其父亲处继承，其他继承人均放弃继承；四、一审判决认定的事实清楚，适用法律适当，客观公正，应予以维持。钟祥会向一审法院起诉请求：依法确认杜永安与钟祥会于2006年7月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效；杜永安协助钟祥会办理《房屋买卖协议》所涉房屋的过户登记手续；杜永安协助钟祥会办理《房屋买卖协议》所涉1.1亩责任田的过户登记手续；杜永安承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杜永安因修建新房，便搬离从其父亲杜寿科处继承而来的五间石木结构房子。2006年1月，为改善居住环境，钟祥会及其家人经人介绍入住该房至今，并举办乔迁宴席。2006年7月6日，在恩施市白杨坪镇石桥子村民委员会见证下，由该村干部拟定房屋买卖协议，协议约定：“买方：白杨坪乡九根树村火石坡组钟祥会（以下简称甲方）卖方：白杨坪乡石桥子村椿树湾组杜永安（以下简称乙方）甲方由于长期居住在边远地区，对自己的发展和生活都带来很多不便，为了改善自己的生活环境，特找到乙方协商，经过多次协商，乙方愿意将自己的一栋五间的住房出卖给甲方，房屋面积大约180平方米。特签订以下协议：1、乙方原住房属石木结构，双方协商乙方以壹万贰仟元成交。2、四界：东面以自己的责任田边为界；西面以场坝坎为界；南面以自己的责任田边为界；北面自己的荒坝（含荒坝）四界分明。3、乙方永久性转让给甲方责任田1.1亩，具体面积以二轮延包合同书为准。并在土地使用证上注明具体田块。房前屋后的土地属甲方所有。（水井属乙方所有）。自留山待与乙方其哥分好后另写协议。4、付款方式：共分二期付清，一期写协议之日付捌千元，下余部分明年6月份付清。5、此协议一式三份：甲乙双方各执一份，交石桥子村委会存档一份。6、此协议自签定之日起生效，甲乙双方不得以任何理由提出任何附加条件。”石桥子村委会在其上加盖公章，钟祥会当即支付第一期购房款8000元，因未全部付清，故双方未在该协议上签字。2008年2月，钟祥会及其子女将户籍迁入石桥子村，成为该村集体成员。后因新农村建设，钟祥会便对该房屋进行了修缮，并兴建沼气池、硬化场坝。因修建银北高速公路，所涉房屋属征地范围内，双方产生纠纷。一审法院认为，钟祥会及其家人于2006年便搬入杜永安从其父亲杜寿科处继承而来的五间石木结构房子居住至今，随即举办乔迁宴席、对该房屋进行修缮、兴建沼气池、硬化场坝。结合以上事实以及钟祥会提交的房屋买卖协议、常住人口登记卡、恩施市白杨坪镇石桥子村民委员会出具的情况说明等证据，即使双方未在房屋买卖协议上签字，仍可以认定双方形成房屋买卖关系。且该行为已经当地基层组织盖章确认，不存在法律规定的无效情形，故该《房屋买卖协议》中涉及房屋买卖部分应属有效。但因该房屋仅有农村土地使用证，并无房屋登记手续，故对于钟祥会请求杜永安协助办理该房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。对于《房屋买卖协议》中涉及土地流转部分，因双方并未约定具体田块或者四至界限，无法确定，故对于钟祥会请求确认该《房屋买卖协议》中所涉责任田1.1亩的流转部分有效及杜永安协助钟祥会办理责任田过户登记手续的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、钟祥会与杜永安于2006年7月6日签订的《房屋买卖协议》中关于房屋买卖部分有效；二、驳回钟祥会的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半交纳100元，由杜永安负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合杜永安的上诉意见、钟祥会的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：杜永安与钟祥会是否成立房屋买卖合同关系。对此，本院分析评判如下：杜永安称诉争房屋为借住，钟祥会称诉争房屋由其购买，在事实真伪不明的情况下，本院根据双方提交的证据，结合日常经验法则、交易习惯等进行事实认定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应该认定该事实存在。即在民事审判中，应适用优势证据规则分析判定案件事实。钟祥会及其家人于2006年便搬入诉争的五间石木结构房子居住至今，搬入时举办乔迁宴席，且杜永安参加了钟祥会的乔迁宴席并给付了礼金。钟祥会对该房屋进行修缮、兴建沼气池、硬化场坝等，杜永安未提出异议。钟祥会已将户籍迁入石桥子村委会。以上事实结合钟祥会提交的房屋买卖协议、常住人口登记卡、恩施市白杨坪镇石桥子村民委员会出具的情况说明等证据，能够认定双方形成房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方虽未在房屋买卖协议上签字，钟祥会与杜永安之间形成事实上的房屋买卖合同关系，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应全面、诚信的履行各自义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故杜永安上诉称其对诉争房屋无处分权的上诉理由亦不成立。综上所述，杜永安的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人杜永安负担。本判决为终审判决。审判长　李　丽审判员　杨　芳审判员　李志华二〇一六年十月十四日书记员　何奕娥微信公众号“”