（2016）苏02民终2563号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-03
案件名称
缪伟、王玉凤与江阴泰禾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
缪伟,王玉凤,江阴泰禾房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终2563号上诉人(原审原告）：缪伟。上诉人(原审原告)：王玉凤。上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：高季平，江苏高广律师事务所律师。上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：缪艳芸，江苏高广律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：江阴泰禾房地产开发有限公司，住所地江阴市云亭街道环镇北路251号。法定代表人：刘颖喆，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅小明、奚红，江苏普悦律师事务所律师。上诉人缪伟、王玉凤因与被上诉人江阴泰禾房地产开发有限公司(以下简称泰禾公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2016)苏0281民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。缪伟、王玉凤上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由泰禾公司负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。交房前其发现所购房屋的顶梁及屋顶混凝土结构件存在露筋、疏松、外表缺陷等严重质量，即向泰禾公司提出质量异议，但不予理睬，无奈之下向江阴市12345热线投诉，并由江阴市建设工程质量监督站处理及回复，责令泰禾公司整改，未有下文；泰禾公司通知交房时，再次提出要求泰禾公司提供混凝土质量问题的整改方案，但予拒绝；诉讼中原审法院不予调取江阴质监站存档的有关房屋问题的材料，对双方争议的混凝土结构件质量问题也未到现场核实查看，更未释明对质量问题申请鉴定，对其提供的房屋交付前混凝土结构件质量问题的照片原审未予采信，却认可涉案房屋竣工验收的依据，即使竣工验收，也不能视为已交付的房屋符合合格标准，现涉案房屋存在严重的安全隐患，影响正常居住使用，不能实现其购买房屋的目的。二、一审法院适用法律错误。审理本案适用法律的依据应为《合同法》第九十四条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十三条的相关规定，原审却适用该解释第十二条的规定，驳回其诉讼请求，明显错误，属适用法律不当。综上，原审判决错误，应予纠正。泰禾公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，缪伟、王玉凤的上诉诉请应予驳回。涉案房屋的楼盘已经江阴市建设局通过竣工验收备案，工程实体质量监督中未发现有影响结构安全和使用功能的质量问题，对于缪伟、王玉凤在交房验收表上写明的混凝土结构件、顶板、顶梁底部水泥沙子松露等问题，不属房屋主体结构的质量问题，可通过整改予以解决，缪伟、王玉凤据此解除合同返还房款没有依据，对此，原审判决正确，应予维持。缪伟、王玉凤向一审法院诉称，双方系夫妻，于2013年12月30日与泰禾公司签订商品房买卖合同1份，向泰禾公司购买云亭街道红敔雅苑一期258单元1101室房屋1套，总价为1018542元。在房屋交付前，发现所购房屋楼顶不平整、水泥松动、钢筋外露等问题，即向12345投诉要求整改。2015年12月30日进行房屋验收时也要求泰禾公司提供相应的整改资料，以确认房屋质量是否影响居住，泰禾公司未作答复，便在验收表上记录了相应意见。现泰禾公司交付房屋的天花板、顶梁水泥沙子脱落，钢筋生锈外漏，混凝土结构件达不到国家的法定质量标准，存在安全隐患，影响房屋的正常居住使用，致使订立合同目的不能实现。请求解除与泰禾公司之间的商品房买卖合同，由泰禾公司退还购房款1018542元并承担该款自2014年2月1日起至退还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失。泰禾公司一审辩称，缪伟、王玉凤陈述的质量问题与事实存在差异，江阴市建设工程质量监督站对该工程进行竣工验收，验收的结论为未发现有影响结构安全及使用功能的质量问题，不同意解除合同，缪伟、王玉凤诉称的解除合同的事实及理由不成立。一审法院认定事实：2013年12月30日，缪伟、王玉凤与泰禾公司签订编号为JYTH-GC-2013-12-30-023《商品房买卖合同》1份，由缪伟、王玉凤向泰禾公司购买位于红敔雅苑一期258单元11层1101号房屋1套，该地块开发的房屋预售许可证号为（2013）预销准字第076号。合同约定：商品房总价1018542元，合同签订时支付318542元整，余款在合同签订后由缪伟、王玉凤办理按揭贷款手续，不足部分以现金补足；泰禾公司应在2015年12月31日前将经综合验收合同的房屋交付缪伟、王玉凤等内容。合同签订当天，双方签订了《补充协议》1份，约定：缪伟、王玉凤接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为泰禾公司已经完成交付义务，但泰禾公司应对房屋存在的非结构安全质量问题及时进行修缮，泰禾公司怠于修缮致使缪伟、王玉凤遭受实际经济损失的，泰禾公司据实赔偿。泰禾公司对缪伟、王玉凤购买的商品房保修责任从发出房屋交付通知之日起承担，保修期为两年。泰禾公司交付的房屋有其他工程质量问题的，缪伟、王玉凤有权要求泰禾公司除免费修复外，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据等内容。合同签订后，缪伟、王玉凤支付了首付款并办理按揭贷款付清了房款。2015年12月3日，缪伟在泰禾公司通知交房验收时在房屋验收表上写明：混凝土结构件，顶板、顶梁底部水泥沙子松露，锈迹清晰可见，由建设局责令整改，现房屋状况不明，请提供整改施工方案。泰禾公司开发的包括缪伟、王玉凤购买的上述房屋在内的整幢商品楼盘于2015年12月14日组织竣工验收，于2015年12月16日在江阴市建设局通过竣工验收备案。江阴市建设局的备案处理意见中载明：工程实体质量监督中未发现有影响结构安全和使用功能的质量问题。以上事实，有商品房买卖合同、付款收据、商品房预售许可证、竣工验收备案表、房屋验收表、照片及当事人陈述在卷予以佐证。一审法院认为，相关司法解释规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这是对商品房买卖合同中针对达到何种房屋质量问题买受人可以行使法定解除权规定的条件。本案中，缪伟、王玉凤无证据证明泰禾公司交付的房屋主体结构质量不合格，其认为不能实现合同目的的理由不能成立。故缪伟、王玉凤在本案中的诉讼请求依法应不予支持。一审法院判决：驳回缪伟、王玉凤在本案中的诉讼请求。案件受理费减半收取6983.5元，由缪伟、王玉凤负担。本院二审中，双方对一审查明的事实无异议，二审予以确认。二审中，缪伟、王玉凤出示照片2张，证明房屋现状为房顶经修缮后混凝土结构件存在严重质量问题，影响居住使用。泰禾公司经质证认为，该照片的真实性无法确定，屋顶混凝土的脱落是人为造成还是质量问题的脱落无法确认，泰禾公司交付房屋后并未修缮。本案的争议焦点是涉案房屋交付时存在的问题是否构成解除合同的条件。本院认为，缪伟、王玉凤与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。缪伟、王玉凤按约付清购房款，并接收房屋，但于2015年12月3日房屋验收表上载明，混凝土结构件、顶板、顶梁底部水泥沙子松露，锈迹可见等瑕疵，以此为据，主张案涉房屋存在安全隐患，影响正常居住使用，请求解除房屋买卖合同，并退还购房款及赔偿相应利息损失。对此，本院认为，首先，泰禾公司开发的包括缪伟、王玉凤购房在内的整幢商品楼盘于2015年12月14日组织竣工验收，于同月16日在江阴市建设局通过竣工验收备案，江阴市建设局的备案处理意见中明确，工程实体质量监督中未发现有结构安全和使用功能的质量问题。其次，缪伟、王玉凤在房屋验收表列举的房屋瑕疵，不属于房屋主体结构质量问题，且可通过修缮予以解决，泰禾公司也表示予以修缮。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。缪伟、王玉凤有关解除合同并赔偿损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13967元，由缪伟、王玉凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡利娜审 判 员 费益君代理审判员 包梦丹二〇一六年十月十四日书 记 员 李 佳 关注公众号“”