（2016）苏0111民初6121号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-02-27
案件名称
原告管锟与被告南京广佳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
管锟,南京广佳置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0111民初6121号原告：管锟，男，1989年9月23日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：方勇，江苏丰亚律师事务所律师。被告：南京广佳置业有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区石桥桥北路8号。法定代表人：王均苗，总经理。委托诉讼代理人：张涛，男，1969年11月30日生，汉族，南京广佳置业有限公司法律顾问，住南京市鼓楼区。原告管锟与被告南京广佳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法由审判员成子忠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管锟的委托诉讼代理人方勇，被告南京广佳置业有限公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管锟向本院提出诉讼请求：1.判令被告南京广佳置业有限公司继续履行合同，立即办理交付房屋手续；2.判令被告南京广佳置业有限公司支付违约金，暂从应交付之次日2014年9月1日起计算至2016年7月27日（已扣除3个月），按年利率4.75%计算为51229.2元，之后违约金延续计算至房屋实际交付之日，仍按中国人民银行同期贷款基准利率计算，由被告按季度支付给原告；3.判令被告南京广佳置业有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月21日，原告购买被告南京广佳置业有限公司开发的华山山庄5幢301室商品房一套，房屋面积为85.82平方米，总价款为566412元。原告于2012年12月23日向被告支付房款176412元，余款也办理银行按揭贷款付清。根据双方所签商品房预售合同的约定，被告南京广佳置业有限公司应于2014年5月31日前向原告交付房屋，但被告从约定的交房之日起至今尚未交付房屋，被告的行为已明显构成违约，因此根据双方所签合同的第六条第三款（1）的约定，被告南京广佳置业有限公司应按照已收价款的同期银行贷款利率计算迟延交付违约金。南京广佳置业有限公司辩称，被告愿意继续履行合同，尽快交房。政府对于该地区配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对被告交房造成影响，被告正积极努力。逾期交房违约金计算期间应扣除合同约定的3个月的合理延期期间，另外，2013年亚青会于2014年青奥会系政府行为，被告无法管控，属于被告的合理停工期间。被告自2016年1月29日起已经通过短信、电话或张贴公告的方式通知业主办理交接房手续。经审理查明，2012年12月21日，原告管锟与被告南京广佳置业有限公司签订《南京市商品房预售合同》，约定购买被告南京广佳置业有限公司开发的位于浦口区江浦街道××山庄××室房屋，房屋面积为85.82平方米，房屋总价款为566412元。该商品房预售合同第六条第一款约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付该商品房。合同第六条第三款约定，被告迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向原告支付违约金。同时双方还约定被告在3个月内迟延交付该房屋与原告迟延3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。原告管锟已于2012年12月21日前向被告南京广佳置业有限公司交清首付款并通过商业贷款交清剩余全部房款。至本案法庭辩论终结时，案涉房屋仍未交付。另查明，根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6:00—22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边，管控时间为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥会举办期间，上述地区所有工地全部停工。上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述，原告提供的商品房预售合同、预售购房款发票、借款合同、借款借据等证据在卷证实。本院认为，原、被告双方于2013年12月21日签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。现原告管锟诉请被告南京广佳置业有限公司继续履行合同，被告南京广佳置业有限公司在庭审中也表示愿意继续履行合同，尽快交房，故本院对于原告管锟的该项诉请予以支持。被告南京广佳置业有限公司在收取原告管锟全部房款后，未按合同约定时间向原告管锟交付房屋，其行为已构成违约，现原告管锟要求被告南京广佳置业有限公司承担迟延交付房屋的违约责任，有法律及合同依据，本院予以支持。就本案而言，根据合同约定，被告南京广佳置业有限公司应于2014年5月31日前交付房屋，但合同又同时约定在此之后3个月内迟延交付房屋的，原告管锟不追究违约责任。据此，被告南京广佳置业有限公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年9月1日起开始计算。因双方对房屋价款无异议，故本院予以确认。因案涉商品房被告至今未交付，且何时能交付也无法确定，故本案违约金暂算至本案开庭之日，之后的违约损失，原告管锟可待实际交房后，另行主张。至于被告所称在交房期限延期三个月的基础上再从违约金计算期间中另行扣除2013年亚青会及2014年青奥会的停工期间的答辩意见，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行，发生不可抗力，不能免除责任，而根据原、被告双方签订的合同约定，被告应于2014年5月31日前交付房屋，此时，青奥会停工尚未开始；其次，原、被告双方在合同中约定了三个月的合理延期期间，表明双方对亚青会可能引发的停工和管控因素有所预见，且亚青会的管控时间只有一个月。据此，被告要求扣除亚青会与青奥会的停工和管控期间的辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告管锟与被告南京广佳置业有限公司继续履行于2012年12月21日签订的《南京市商品房预售合同》；二、被告南京广佳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告管锟支付迟延交付房屋违约金（以本金566412元为基数，自2014年9月1日起至2016年10月27日止，按中国人民银行同期同档商业贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取计270元，由被告南京广佳置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：工行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审判员 黄爱斌二〇一六年十月十四日书记员 狄王莹 关注公众号“”