（2016）京0114民初6436号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2017-01-03

案件名称

张迪与张莹莹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张迪,张莹莹,北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十五条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2016）京0114民初6436号原告（反诉被告）张迪，女，1978年5月7日出生。委托代理人李海，北京市中淇律师事务所律师。被告（反诉原告）张莹莹，女，1987年9月24日出生。委托代理人陈坚，北京市潮阳律师事务所律师。被告北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院3号楼2单元104。法定代表人赵冬莲，总经理。原告（反诉被告）张迪与被告（反诉原告）张莹莹、被告北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司（以下简称世纪嘉诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员李强、闫素霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张迪，被告（反诉原告）张莹莹及其委托代理人陈坚，被告世纪嘉诺公司法定代表人赵冬莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张迪诉称：张迪通过世纪嘉诺公司欲购置张莹莹名下位于北京市昌平区回龙观发展路×号房屋，并于3月7日在世纪嘉诺公司牵头下签订《北京市存量房屋买卖合同》，张迪当日通过世纪嘉诺公司向张莹莹支付人民币一万元房屋购置定金，合同内容由中介方确定的其为房屋买卖双方办理贷款、缴税、过户等手续，张迪于2016年3月8日通过中介提供的张莹莹配偶步彦群储蓄银行卡转账4万元定金。3月15日，张迪从世纪嘉诺公司处得知无法按照合同承诺办理按揭贷款，3月16日，世纪嘉诺公司再次确认与其合作的银行无法办理抵押贷款及房屋买卖交易中的“二次网签”，给本合同的履行一度带来阻碍。基于此，原告自行联络银行办理贷款，但银行方面说不能支持中介公司提出的所谓“二次网签”操作，存在税金交付重新确认的问题。此期间，张莹莹一直要求张迪确认是否继续履行合同，张迪于3月22日向世纪嘉诺公司以微信信息形式明确表示合同继续履行，约定时间见面，确认双方税金缴付责任及支付首付款等事宜，并得到其确认，但中介公司工作人员反馈张迪称张莹莹没有时间见面，直至3月30日，张莹莹提出只有当日有时间见面确认。当日晚19点30分三方在中介公司确认合同执行事宜，张迪提出继续履行合同，税费等按照法律规定各自承担，但两被告提出税费应由张迪全部支付的要求，张莹莹声称不会支付任何税、费，违背了商业用房二手房买卖关于税、费缴纳的相关法律规定，为此，三方签署的《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行。4月1日，两被告单方面发出合同终止通告函，声称合同终止，张莹莹不予退还张迪已经支付的定金五万元，并要求张迪按照不买房支付违约金；世纪嘉诺公司要求张迪支付居间费用。张迪认为导致合同终止的原因系张莹莹一方不承担税费，应当按照合同约定支付张迪定金的2倍共计10万元整。此外，世纪嘉诺公司在进行房屋交易中，建议张迪通过所谓的二次网签进行房屋交易，未明确房屋税费缴纳责任，存在避税等违反国家税费政策问题，对张迪存在诚信和巨大经济风险，影响房屋正常购买，因此张迪有权拒绝支付任何中介服务费及张莹莹所主张的违约金。综上，故请求法院：1、判令张莹莹双倍返还张迪定金10万元整；2、本案诉讼费、交通费由张莹莹及世纪嘉诺公司承担。被告张莹莹辩称：请求驳回张迪的全部诉讼请求。张莹莹于2016年1月通过世纪嘉诺公司提供居间服务将张莹莹名下位于北京市昌平区回龙观发展路×号出售给张迪，房屋面积66.82平米。2016年3月7日，三方签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，张迪已支付了购房定金5万元，但合同约定的首付款日期2015年3月15日到期后，张迪以种种借口不予支付35万元首付款。2016年3月17日，张迪给张莹莹配偶发手机信息，称其因为无法获得银行贷款，无法再继续双方的合同，希望得到张莹莹的谅解，表示其会为这次交易的终止付出一些损失等。在张莹莹经中介公司随后多次与张迪沟通无果后，张莹莹与中介公司根据合同约定于2016年4月1日联合署名给张迪发了一份“合同解除通知书”依法声明解除了三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。张莹莹认为张迪在合同签订后因自身原因造成合同不能继续履行，应自己承担违约责任和法律后果，无权要求张莹莹承担违约责任和赔偿损失。张莹莹有权单方面解除合同并要求张迪承担违约责任，故不同意退还张迪支付的定金，并将提起反诉要求张迪支付违约金。被告世纪嘉诺公司辩称：不同意张迪的诉讼请求，因张迪存在违约行为，张迪还应当按约定支付世纪嘉诺公司居间费用。反诉原告张莹莹诉称：2016年3月7日，张迪与张莹莹在世纪嘉诺公司的中介居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同第4条第5款约定张迪应于2016年3月15日前向张莹莹支付购房首付款35万元。该合同第7条第2款约定，买受人未按照付款期限约定的时间付款的，“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金……买受人承担应支付房地产经纪机构的全部佣金。”合同签订后，张迪并未按照合同约定的期限，将35万元首付款给付给张莹莹。在张莹莹与中介公司随后的催办中，张迪仍未履行付款义务，故张莹莹与中介公司于2016年4月1日按合同约定给张迪发了书面“合同解除通知书”，并要求张迪按合同约定向张莹莹支付违约金。现诉至法院，请求：1、判令解除张迪与张莹莹于2016年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令张迪向张莹莹支付违约金7万元；3、反诉费用由张迪承担。反诉被告张迪辩称：张莹莹的反诉请求均不成立，构成本案房屋交易不能继续履行的责任并不在张迪，而是由于张莹莹的推诿，故意不跟张迪见面。世纪嘉诺公司的业务流程也存在法律上的违法性以及他们在提供居间服务过程中的问题导致我们无法按照原合同约定继续履行房屋交易，责任不在张迪一方。不同意向世纪嘉诺公司支付居间费用。被告世纪嘉诺公司述称：公司所有的流程都是按照正规的法律流程，不存在违规操作。对张莹莹的反诉请求没有异议。经审理查明，2016年3月7日，张迪与张莹莹经世纪嘉诺公司提供居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定张莹莹将其名下坐落于北京市昌平区发展路8号院×房屋出售给张迪，房屋面积为66.82平方米。关于付款期限，该合同第第四条第（五）款进行了明确约定：1、签订本合同当日买受人支付出卖人购房定金一万元，于2016年3月8日支付定金四万元；2、于2016年3月15日前支付购房首付款三十五万元；3、部分首付35万元于过户当日给出卖人；4、剩余尾款一百万元由买受人所申请银行支付，出卖人所得总房款为一百七十五万元。关于贷款，该合同第四条第（六）款约定，买受人向银行申办抵押贷款，如果当时所签署的银行未能批贷，买卖双方那个配合换其他银行办理，如因自身原因未获银行批准，买受人应于十五个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。该合同第七条第（二）款对逾期付款责任进行了约定，买受人未按照付款期限约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在15日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人承担应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同签订当日,张迪向张莹莹支付了1万元购房定金。2016年3月8日，张迪又向张莹莹之夫步彦群银行账号转账支付了4万元购房定金。2016年3月15日，张迪未如约向张莹莹支付35万元首付款。2016年3月17日、3月18日，张迪向步彦群手机号共发送短信六条，称因无法贷款，无法再继续双方的合同，希望张莹莹与其丈夫步彦群商量，能够退还一部分定金，并希望能够得到张莹莹的理解和谅解。2016年3月22日，张迪又联系世纪嘉诺公司工作人员表示：“确认房子继续认购，贷款和税金按照国家规定办理，首付款35万元逾期违约金其来支付等”。但在随后的协商过程中，由于张迪、张莹莹及世纪嘉诺公司各自留存的合同中对税费承担问题的条款勾选内容不同，张迪与张莹莹就税费的承担发生分歧，张迪主张税费由买方和卖方按照政策规定各自承担相应税费，张莹莹则主张按照合同约定应由张迪全部负担。双方经协商无法达成一致，房屋买卖合同未能继续履行。2016年4月1日，张莹莹与世纪嘉诺公司向张迪发出合同解除通知书。庭审中,张迪表示收到过张莹莹通过微信发送的合同解除通知书的微信照片。以上事实《北京市存量房屋买卖合同》、定金收条、房屋所有权证、合同解除通知书、中国建设银行账户流水明细、短信、微信记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。张迪与张莹莹签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。张迪与张莹莹均应按照合同约定切实履行相应的合同义务。根据本案查明的事实，张迪因其自身原因未按合同约定于2016年3月15日前向张莹莹支付购房首付款35万元，逾期超过15日，已经构成违约，且张迪曾经明确向张莹莹的配偶步彦群及世纪嘉诺公司表示过不再购买该房屋，故张莹莹有权按照合同约定选择解除合同，且张莹莹在合同履行过程中并无违约行为，张迪要求张莹莹双倍退还定金10万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；关于张迪要求交通费由张莹莹及世纪嘉诺公司承担的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持；关于张莹莹要求解除合同的反诉请求，依据充分，本院予以支持；张莹莹在抗辩中主张因张迪存在违约行为导致合同解除，故不予退还5万元购房定金的抗辩，于法有据，本院予以采纳；但张莹莹在适用定金罚则的情况下，再行要求张迪支付逾期付款违约金，超过了张莹莹因受解除合同导致的实际损失，故本院对该项反诉请求，不予支持。另，世纪嘉诺公司与张迪之间就居间费用如有争议，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定,判决如下：一、解除张莹莹与张迪于2016年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、驳回张迪的全部诉讼请求；三、驳回张莹莹的其他反诉请求。本诉案件受理费二千一百五十元,由张迪负担，已交纳;反诉案件受理费一万零五百九十元，由张迪负担九千八百一十五元（已交纳二千一百五十元），于本判决生效之日起七日内交纳，由张莹莹负担七百七十五元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　郭　悦人民陪审员　李　强人民陪审员　闫素霞二〇一六年十月十四日书　记　员　岳亭亭搜索“”