（2016）沪0104民初17617号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-11-29

案件名称

李一洪与吴炜良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李一洪,吴炜良,上海家标堂房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第九十二条，第九十三条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2016）沪0104民初17617号原告：李一洪，男，1984年11月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周紫薇，上海市瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏梁，上海市瀛东律师事务所律师。被告：吴炜良，男，1939年9月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吴庆华(系吴炜良的女儿)，住上海市。第三人：上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：代建功，总经理。委托诉讼代理人：闫芳，女，上海家标堂房地产经纪有限公司工作人员。委托代理人：杨汉麟，男，上海家标堂房地产经纪有限公司工作人员。原告李一洪与被告吴炜良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案，依法适用简易程序，本院追加上海家标堂房地��经纪有限公司为本案第三人，于2016年7月15日公开开庭进行了审理。李一洪的委托诉讼代理人周紫薇、魏梁，吴炜良的委托诉讼代理人吴庆华，上海家标堂房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人闫芳到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。李一洪向法院提出诉讼请求，1.判令解除李一洪与吴炜良及上海家标堂房地产经纪有限公司之间于2015年11月23日签订的房地产买卖居间协议；2.判令吴炜良支付违约金47万元(按居间协议约定的20%的违约金)；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月23日，李一洪、吴炜良在上海家标堂房地产经纪有限公司的居间下签订了房地产买卖居间协议，约定,李一洪以235万元购买吴炜良位于上海市徐汇区老沪闵路XXX号XXX弄XXX室的个人住房一套。当日，李一洪向吴炜良转账5万元作为定金，2015年12月2日李一洪再次向吴炜良转账5万元。后，李一洪与吴炜良未签订上海市房地产买卖合同。2016年3月，吴炜良将定金10万元还给李一洪。李一洪根据房地产买卖居间协议第11条的约定，主张享有单方解除权并要求吴炜良承担总房价20％的违约金。吴炜良辩称，根据房地产买卖居间协议第3条及其出具给李一洪的收据，定金为5万元。根据协议第5条及第9.5条约定，李一洪和吴炜良应于协议签订后7日内签订示范合同，李一洪一直没有签订合同及支付首付款，李一洪构成违约。后经中介调解，双方同意解除协议，李一洪收回了定金。中介在协议上签字证明协议作废。李一洪也提供了银行账号接受了定金，李一洪以实际行动解除了协议，现同意解除协议，不同意其余诉讼请求。上海家标堂房地产经纪有限公司述称，三方签订居间协议后，吴炜良一直要求早签合同，李一洪资金有问题，一直不签合同，曾口头约定在2016年1月底签订房地产买卖合同，没有书面通知，因吴炜良不同意李一洪资金在2016年7月到位，双方对支付方式未达成一致意见，未签订买卖合同。至2016年3月，双方仍未签订上海市房地产买卖合同，3月15日吴炜良要求收回房产证，不同意继续履行合同，3月20日，上海家标堂房地产经纪有限公司通知双方协商解除居间协议相关事宜，并认为系吴炜良违约，吴炜良曾表示房子不卖，同意赔偿，李一洪同意收回定金。对李一洪的诉讼请求，没有意见。本院经审理认定事实如下：吴炜良为系争房屋的产权人[房产证编号为沪房地徐字(2010)第021374号]。2015年11月23日，吴炜良(出售方、甲方)、李一洪(买受方、乙方)、上海家标堂房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议，约定，李一洪以235万元的价格购买吴炜良位于上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，房屋建筑面积为69.26平方米。该协议第3条同时约定，3.1，乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金人民币5万元，作为与甲方洽谈之用，若甲方签署本协议，则该意向金转为定金，丙方收到意向金后7日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应按照总房价0.5％向丙方支付违约金；3.2，乙方应于甲方签署本协议后15日内补足定金至人民币5万元，甲方同意将已收取的定金由丙方代为保管。若甲方将房产证交由丙方保管，则甲方可以取回定金。该协议第5条约定，甲、乙双方应当在本协议签订后＿日内共赴丙方处，按本协议约定的买卖条件签订示范合同；除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期。该协议第4条同时约定，4.1，乙方应于签订示范文本的《上海市房地��买卖合同》，并办理公证手续(若需)后＿日内向甲方支付首期房价款，计人民币70万元(含已支付的全部定金)。该协议第6条同时约定，甲乙双方应当于2016年3月31日前前共赴房地产交易中心办理过户手续，在过户前甲乙双方应积极配合办理审税审限购，并办妥过户所需的其他手续(如抵押注销、贷款、合同公证等)；该协议第9条同时约定，9.5，本协议中“＿日”形式，请务必填写具体履行期间，若未填写，则一律视为“七日内履行义务”；该协议第10条同时约定，若甲方未能依照本协议约定签订示范合同，应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范合同，已支付定金不予返还；该协议第11条同时约定，一方未按本协议约定履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，也可��单方解除本协议并要求违约金支付总房价20%的违约金；因一方违约导致本协议未能继续履行的，违约方应当按照总房价款的0.5%向丙方支付违约金。协议签订当日，李一洪向吴炜良支付定金5万元，由吴炜良向李一洪出具收据。2015年12月2日，李一洪向吴炜良转账5万元。2016年3月15日，吴炜良向上海家标堂房地产经纪有限公司提出收回房地产权证，2016年3月20日，上海家标堂房地产经纪有限公司约李一洪、吴炜良协商解除协议相关事宜，当天，吴炜良将10万元返还给李一洪，上海家标堂房地产经纪有限公司员工孙某某在吴炜良持有的居间协议上注作废并签名，李一洪将定金收据返还给吴炜良，并在该收据上注收到伍万元现金。以上事实，由房地产权证、房地产居间协议、收据、银行转账凭证及庭审、询问陈述等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。审理中，三方均确认，讼争居间协议签约日期未填写。李一洪表示，2016年1月要签订买卖合同、支付首付款，因2015年12月房价暴涨，吴炜良认为李一洪付款时间太慢，要求解除合同，并表示同意赔偿定金，但最后仅返还定金，没有赔偿；对此，吴炜良予以否认。上海家标堂房地产经纪有限公司表示，其与经办人孙某某联系后判断为吴炜良违约，理由为吴炜良表示不卖房屋，并同意赔偿，为了早点退钱，先将定金退还；并表示，买卖双方因支付方式没有达成一致意见，所以至2016年3月未签订买卖合同，2016年3月15日吴炜良要求收回房地产权证，孙某某于2016年6月30日离开第三人公司，不能出庭作证；并自认，讼争居间协议系该公司制作的格式合同文本。庭审后，李一洪出示了吴某乙的证人证词，内容为，“我仅作为李一洪、吴某某夫妇购买上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋的��办人做以下情况说明，李一洪、吴某某夫妇在孙某某、吴某乙的陪同下于2015年11月23日与吴炜良签订房地产买卖居间协议，约定2016年1月31日付首付70万元，2016年3月31日前去房地产交易中心办理过户手续，就此房屋定金双方约定第一笔定金5万元，吴炜良要求增加定金，双方同意15日内补足定金5万元，合计10万元，签订居间协议当日晚，李一洪向吴炜良女儿吴庆华账户转账5万元，15日内又向该账户转账5万元，前后共计10万元定金，原约定首付当天签正式房屋买卖合同，吴炜良女婿先后于12月中下旬来电，先前与李一洪签订房地产买卖居间协议约定的首付款及第二期房款(公积金贷款100万元)及2016年4月30日前支付第三期房款60万元时间过晚，李一洪也同意筹款于2016年2月29日前支付除尾款5万元外的其余款项，中介费2016年1月中上旬多次告知吴炜良，李一洪首付款70万元已经准��好，望吴炜良能按原计划签订房屋买卖合同，但吴炜良不愿意签订并告知李一洪方房子不想卖了，中介方多次调解不成，吴炜良虽口头答应赔付，但最终于2016年3月20日仅还原定金10万元，并未做出赔偿”。吴炜良书面质证意见认为，吴炜良不认识吴某乙，她与本案无关，不是中介的经办人或经手人，无权做出情况说明，双方洽谈，协商过程是通过中介公司孙某某联系，并认为吴某乙在做伪证，情况说明与事实情况不符，无效，并提供吴炜良女儿吴庆华与孙某某通话录音，拟证明，上海家标堂房地产经纪有限公司持有的居间协议原件也标明作废。上海家标堂房地产经纪有限公司书面质证意见认为，经与孙某某核实，系争房屋系吴某乙经受操办，孙某某协助成交，双方签订居间协议，口头约定于2016年1月底前签署上海市房地产买卖合同，随后原告按约向被告作废定金，2015年12月15日后，被告女儿代表被告主张不再出售该房产，原因是一方面房价上涨，另一方面拿到钱款时间太长，原告在知晓此情况后表示可前提支付除尾款、公积金贷款外的其它款额，但被告不同意，随后在协商解约中，被告曾告知孙某某其可以赔付5万元，但事后反悔，2016年3月15日，被告女婿前往孙某某办公地点，要求取回保管在我司的产证，经协商最终被告取回产证，但同时将定金10万元退给原告，赔偿事宜因未谈拢故未签署解约协议；对吴炜良出示的录音资料质证意见为，我司留档的李一洪与吴炜良签署的房地产买卖居间协议等文书均无作废字样，上述文书在2015年12月份已交由公司专人保管，对吴炜良称我司留档的文书孙某某已备注作废说法不属实；李一洪对吴炜良出示的录音资料的真实性有异议。李一洪又出示了在2016年3月20日协商解约未成后，李一洪录音其与吴庆华的对话，拟证明，李一洪保留要求吴炜良赔偿的权利，吴炜良表示，是吴炜良女儿的声音，当时协议上写作废，李一洪称未带合同，吴炜良的居间协议由上海家标堂房地产经纪有限公司收回，吴炜良仅有复印件，上海家标堂房地产经纪有限公司表示无异议。本院认为，李一洪、吴炜良、上海家标堂房地产经纪有限公司签订的房地产买卖居间协议系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。由于居间协议第5条未填写房地产买卖合同签订的具体日期，现原告李一洪、第三人上海家标堂房地产经纪有限公司提出买卖合同于2016年1月底签订，被告拒绝签约，被告的行为构成违约的意见，而居间协议对房款支付除第三期明确约定在2016年4月30日支付60万元外，首付款、第二期房款分别约定在签订示范文本买卖合同，并办理公证��续(若需)后日内或签订示范合同后三日内向银行申请贷款，以贷款方式向被告支付，未填写签约的具体日期，第三人自认讼争居间协议文本系该公司预先拟定的格式合同文本，又根据居间协议9.5条“本协议中‘＿日’形式，请务必填写具体履行期间，若未填写，则一律视为‘七日内履行义务’;”及第6条“甲乙双方应当于2016年3月31日前前共赴房地产交易中心办理过户手续，在过户前甲乙双方应积极配合办理审税审限购，并办妥过户所需的其他手续(如抵押注销、贷款、合同公证等”的约定，现原告、第三人均未提供第三人通知原、被告双方于签订居间协议后七日内签约及2016年1月底签约、被告拒绝签约的相关书证，且原告、第三人均自认，原、被告就房款支付时间在协商中，故原告、第三人上述意见，本院不予采纳；在2016年3月15日时双方并未签订买卖合同，属于买��双方未对合同履行期限等主要条款进行明确约定，双方在签约前也未达成一致意见，现双方均未举证系对方原因造成交易失败的充分证据，本院认定，合同解除不可归责于任何一方，故原告要求解除居间协议，被告表示同意、第三人表示没有意见，并无不当，本院予以准许；原告要求被告支付违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十二条、第九十三条规定，判决如下：一、解除李一洪、吴炜良、上海家标堂房地产经纪有限公司于2015年11月23日签订的房地产买卖居间协议；二、驳回李一洪的其余诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4,175元，由李一洪负担4,135元，吴炜良负担20元，上海家标堂房地产经纪有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的��数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　汪俭蓉二〇一六年十月十四日书记员　　邓瑜佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。搜索“”