（2016）闽0181民初2998号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-04-13
案件名称
福清融辉置业有限公司与李圣荣商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福清融辉置业有限公司,李圣荣
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0181民初2998号原告：福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道机关大院内，统一社会信用代码91350181691914046B。法定代表人：郑长胜，总经理。委托诉讼代理人：李鑫，北京大成（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所执业律师。被告：李圣荣，男，1975年5月16日出生，汉族，住福建省福清市。原告福清融辉置业有限公司（以下简称融辉置业公司）与被告李圣荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告融辉置业公司的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼，被告李圣荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。融辉置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除融辉置业公司与李圣荣于2011年10月12日签订的合同备案编号为20110280004的《商品房买卖合同》；2.李圣荣应配合融辉置业公司到福清市房地产管理交易所办理上述《商品房买卖合同》预告备案登记的注销手续；3.李圣荣无条件立即从位于福清市宏路上郑村金辉华府第12号楼7层703单元商品房内搬离，并将该房屋交还给融辉置业公司进行重新处置；4.李圣荣应按照融辉置业公司代偿款项763,748.16元的日千分之五向融辉置业公司支付自2016年4月15日代偿之日起至李圣荣还清代偿款项之日止的违约金；5.李圣荣应按照购房款总价的10%向融辉置业公司支付解除合同的违约金110,010.1元；6.李圣荣应向融辉置业公司支付融辉置业公司因本案所发生的律师代理费10,000元。事实和理由：融辉置业公司系依法成立的房地产开发企业，经批准开发建设坐落于宏路上郑村项目名称为金辉华府的商品房，并办理了商品房预售许可证。2011年10月12日，融辉置业公司与李圣荣签订合同备案编号为20110280004的《商品房买卖合同》，约定李圣荣向融辉置业公司购买位于福清市宏路上郑村金辉华府第12号楼7层703单元商品房。该商品房建筑面积141.47平方米，总价款1,100,101元。合同第六条第3点约定，李圣荣应于合同签订当日即向融辉置业公司支付50,000元，作为履行合同的定金；首期购房款330,101元于2011年11月12日内交清，定金折抵购房款；余款770,000元由李圣荣申请办理银行按揭贷款手续。附件六《合同补充协议》第九条第4点约定，融辉置业公司同意为李圣荣的按揭贷款提供担保；在担保期间，如因李圣荣逾期归还按揭贷款而导致融辉置业公司承担相应的保证责任（即融辉置业公司代李圣荣支付银行按揭贷款本息），李圣荣每日应按融辉置业公司代偿款项的5‰（即日千分之五）向融辉置业公司支付违约金，违约金自融辉置业公司承担保证责任之日起计算至李圣荣还清代偿款项之日止；李圣荣逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从李圣荣第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为李圣荣对《商品房买卖合同》的根本性违约，融辉置业公司有权单方面解除合同，要求李圣荣支付购房总价10%的违约金。附件六《合同补充协议》第八条约定，由于李圣荣的原因导致合同解除的，融辉置业公司有权没收李圣荣支付的定金或者要求李圣荣按照本合同约定支付违约金（××），违约金不足以赔偿因此给融辉置业公司造成的损失的，李圣荣还应据实赔偿；融辉置业公司为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由李圣荣承担；本合同依法解除后，融辉置业公司应在本合同经福清市房地产管理交易所注销预告登记和备案登记之日起30日内向李圣荣退还扣除上述违约金及相关费用后的购房余款。合同签订当天，李圣荣向融辉置业公司支付了定金50,000元及购房款280,101元，首期购房款合计支付了330,101元。合同签订后，融辉置业公司依约办理了上述商品房的预告登记。2012年6月25日，李圣荣与中国银行股份有限公司福清支行（以下简称中国银行福清支行）、融辉置业公司签订合同编号为JFAWAA20120373《个人一手住房贷款合同》，由中国银行福清支行向李圣荣提供按揭贷款770,000元，贷款期限为20年，李圣荣将上述商品房作为抵押物，融辉置业公司提供阶段性连带责任保证。2012年7月6日，中国银行福清支行发放了上述贷款。李圣荣未能依合同约定履行按月还款义务，截止至2015年10月21日，李圣荣逾期7期未偿还按揭贷款，中国银行福清支行因此向本院提起诉讼，要求李圣荣及其妻子林鸿娟偿还拖欠的按揭贷款全部本金并支付利息、罚息，并要求融辉置业公司对上述欠款承担连带偿还责任。本院作出（2015）融民初字第6233号民事判决，判决李圣荣及其妻子林鸿娟偿还中国银行福清支行借款本金715,592.80元，并支付利息、罚息和复利；融辉置业公司对上述债务承担连带清偿责任；融辉置业公司承担保证责任后，有权向李圣荣及其妻子林鸿娟追偿。该判决生效后，融辉置业公司已于2016年4月19日为李圣荣代偿上述判决确定的全部款项763,748.16元。融辉置业公司认为，其与李圣荣签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。由于李圣荣逾期不归还银行按揭贷款本息，造成融辉置业公司代偿款项累计已超过按揭贷款的3%，李圣荣的行为已构成对《商品房买卖合同》的根本性违约。因此，李圣荣除了应按照融辉置业公司代偿款项的日千分之五向融辉置业公司支付至清偿之日止的违约金之外，融辉置业公司依约有权解除《商品房买卖合同》，并要求李圣荣按照购房款总价10%向融辉置业公司支付解除合同的违约金110,010.1元，融辉置业公司为此而支付的律师费、诉讼费等费用亦均应由李圣荣承担。李圣荣的义务还应包括配合融辉置业公司到福清市房地产管理交易所办理上述《商品房买卖合同》预告备案登记的注销手续；无条件立即从位于福清市宏路上郑村金辉华府第12号楼7层703单元商品房内搬离，并将该房屋交还给融辉置业公司进行重新处置。李圣荣未作答辩，也未举证、质证。因李圣荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对融辉置业公司所提供的证据进行审理，经审理查明，融辉置业公司所诉的事实属实。另查，李圣荣、林鸿娟与案外人庄侯善民间借贷纠纷一案，本院已作出（2015）融民初字第2197号民事判决，判决李圣荣、林鸿娟偿还庄侯善借款179,000及利息，该判决已发生法律效力。在该案执行中，本院依法裁定预查封了本案讼争商品房。以上事实有融辉置业公司提交的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、发票号码为00157618、01030974的记账联发票、个人消费贷款借款借据、（2015）融民初字第6233号民事判决书、结清证明、进账单、律师费发票、汇款凭证、商品房预售许可证、初始预登记通知书和融辉置业公司的庭审陈述及本院依职权调取的（2015）融执字第1700号执行裁定书、（2015）融民初字第2197号民事判决书为证。本院认为，融辉置业公司与李圣荣之间存在两种法律关系，一是两者间的商品房预售合同关系，二是两者与案外人中国银行福清支行间存在的借款合同关系。因李圣荣以按揭贷款方式购房，而融辉置业公司为李圣荣的按揭贷款提供阶段性连带责任保证，故融辉置业公司和李圣荣在商品房买卖合同的补充协议中约定”买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同”等内容。从表面上看，该约定系将李圣荣对借款合同的违约视为融辉置业公司行使商品房买卖合同解除权的条件，但实质上二者间存在内在的关联，若李圣荣拖欠银行按揭贷款致融辉置业公司承担保证责任，则融辉置业公司出售商品房以便取得购房款的合同目的无法实现，于此，融辉置业公司有权行使合同解除权，故上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按照约定诚信履行。但李圣荣未能依合同约定履行按月还款义务，截止2015年10月21日，李圣荣逾期7期未偿还按揭贷款，致使融辉置业公司为其承担了连带保证责任，融辉置业公司被迫向中国银行福清支行代为偿还李圣荣欠款本息763,748.16元，且融辉置业公司因承担剩余贷款本息的保证责任而涉讼，故融辉置业公司主张解除其与李圣荣的商品房预售合同符合双方约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”融辉置业公司通过承担连带保证责任的形式于2016年4月19日向中国银行福清支行清偿贷款本金及利息763,748.16元，促成本案借款合同的债权债务的终止，案外人中国银行福清支行的权益已得到充分保护，因此本案商品房预售合同解除之后的权利、义务已不涉及中国银行福清支行。融辉置业公司要求李圣荣配合办理预告备案登记的注销手续及将讼争商品房腾空交还融辉置业公司，其行使的是合同解除后的返还财产请求权。因讼争商品房已被本院依法预查封，依照法律规定，被司法查封的财产属于限制流通物。在讼争商品房尚未解除查封的情况下，融辉置业公司要求返还讼争商品房的条件尚未具备，故对融辉置业公司注销备案登记及返还讼争商品房的请求，不予支持。本案商品房买卖合同因可归责于李圣荣的原因而被解除，融辉置业公司要求李圣荣按购房款总价的10%支付违约金110,010.1元，不违反法律规定，予以支持。该违约金足以补偿融辉置业公司代偿款项的利息损失，且李圣荣未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致融辉置业公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的原因，李圣荣因此承担了解除合同而产生的支付违约金责任，融辉置业公司要求李圣荣就该违约行为按照代偿款项763,748.16元的日千分之五支付违约金，系对李圣荣同一违约行为的重复评价和双重处罚，不予支持。融辉置业公司诉请李圣荣支付律师代理费，符合双方约定，但其主张10,000元偏高，李圣荣在首付30%并偿还按揭贷款2年多以后才出现断供而违约，显然与经济困难有关，参考本院审理同类案件中律师代理费用范围，酌定李圣荣应向融辉置业公司支付律师代理费5000元。上述李圣荣应当支付给融辉置业公司的款项可从李圣荣的购房款中扣除。关于合同解除后李圣荣已支付款项的退还问题，因李圣荣未提出反诉，本案不作处理。综上所述，融辉置业公司诉请解除涉案《商品房买卖合同》并要求李圣荣支付违约金110,010.1元及因此而产生的律师代理费5000元，有事实和法律依据，予以支持。融辉置业公司要求注销备案登记及返还讼争商品房等其他诉讼请求，不予支持。李圣荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福清融辉置业有限公司与李圣荣于2011年10月12日签订的合同备案编号为20110280004的《商品房买卖合同》；二、李圣荣于本判决生效之日起十日内支付给福清融辉置业有限公司违约金110,010.1元、律师费5000元，该款由福清融辉置业有限公司从李圣荣的购房款中迳行扣划；三、驳回福清融辉置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14,701元，由李圣荣负担，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 林 莉人民陪审员 陈 波人民陪审员 林志杰二〇一六年十月十四日书 记 员 王小亮 来自