（2016）云01民终4016号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-28
案件名称
昆明云典电力器材有限公司与李雪涛、李贺云租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李雪涛,李贺云,昆明云典电力器材有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终4016号上诉人（原审被告）：李雪涛，男，汉族，1984年3月27日生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：何映波，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：沈艳娇，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：李贺云，男，汉族，1962年10月15日生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：何映波，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：沈艳娇，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明云典电力器材有限公司，住所地：昆明市官渡区何家院村125号。法定代表人：薛典章，总经理。委托诉讼代理人：薛花，女，该公司工作人员。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈海兰，云南浩达律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李雪涛、李贺云因与被上诉人昆明云典电力器材有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李雪涛的委托诉讼代理人沈艳娇，上诉人李贺云的委托诉讼代理人沈艳娇，被上诉人昆明云典电力器材有限公司的委托诉讼代理人陈海兰、薛花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雪涛、李贺云上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人不是适格的诉讼主体，涉案房屋及场地租赁合同的签署主体是薛花和李雪涛，被上诉人不是合同当事人，也不存在要被上诉人进行追认的问题，一审法院认定被上诉人与李贺云、李雪涛建立房屋及场地租赁合同关系属认定事实不清、证据不足。二、一审判决李贺云、李雪涛返还被上诉人租金、非标准附属设施补偿款、临时安置补助费、搬家费、搬迁奖励费没有事实和法律依据。三、本案诉请已经超过诉讼时效。昆明云典电力器材有限公司辩称，虽然涉案的房屋及场地租赁合同在签订时并未加盖被上诉人的印章，但被上诉人对于其员工薛花的行为予以追认，且上诉人李雪涛收到了被上诉人缴纳的租金共计30万元并向被上诉人开具收据，可以认定，该租赁合同是上诉人与被上诉人订立的。在2011年9月16日下发搬迁通知后，被上诉人已不能继续正常使用租赁物并于2011年9月底搬迁，故上诉人应将未使用期限内的租金予以退还，被上诉人在承租后，在土地上建盖了生产经营房屋及修建附属设施，投入共计25万元左右，双方在合同中已经约定当租赁期内房屋及场地遇到拆迁，上诉人应当给予被上诉人补偿，临时安置补偿费、搬家费、奖励费的主体通常是承租人而非出租人。上诉人与被上诉人就拆迁补偿事宜，在2012年、2013年多次经金马社区太平股份合作社协商未果，因此，诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效。请求驳回上诉人的上诉请求。昆明云典电力器材有限公司向一审法院起诉请求：1、二被告向原告支付其租赁的昆明市官渡区金马社区太平村居民小组2200平方米土地的拆迁补偿款180058.79元及动迁费15000元；2、二被告返还剩余四个月的租金33333.3元；3、二被告赔偿原告经济损失50000元；四、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2006年5月，被告李贺云与昆明市官渡区金马街道金马社区太平村股份合作社签订《有偿使用土地协议书》，约定被告向太平村股份合作社租用合作社所有的金属结构厂新库房下处土地一块，面积4.9亩，使用期限为20年，自2006年5月1日至2026年5月1日止。被告租用上述土地后建盖了房屋，于2008年11月1日由被告李雪涛与原告委托代理人薛花签订《房屋及场地租赁合同》，将上述土地上的房屋及场地转租给原告使用，租赁期间为10年，自2008年11月1日起至2018年11月1日止，每年租金为10万元，先付租金后使用，交纳时间为每年的11月1日前一次性交纳使用。2009年8月17日，金马街道金马社区太平村股份合作社出具证明，载明该土地权属太平村集体所有，现同意李贺云转租与薛典章经营使用。2010年12月19日，原告向被告交纳了租赁场地及房屋2011年的使用费10万元。2011年9月16日，昆明市官渡区综合行政执法大队四中队、官渡区金马街道办事处城管科下发昆明新机场高速公路城区（官渡段）绿化及环境整治项目限期搬迁通知，原告所租赁场地属于限期搬迁范围内，于2011年9月底拆除并搬迁。原告所租赁场地被拆迁后，根据被告提交的拆迁明细表载明，被告李贺云领取了房屋拆迁补偿款共计1037063.9元，其中生产用房补偿款800272元、非标准附属设施118772.35元、临时安置补助费62876.88元、搬家费18380.89元、搬迁奖励费36761.77元。之后原、被告多次就房屋拆迁补偿款的分配事宜进行协商未果，原告遂诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为：原、被告之间是否建立房屋及场地租赁合同关系？租赁房屋及场地被拆除后原告是否应当取得相应的拆迁补偿款？本案中，被告李雪涛与薛花签订房屋及场地租赁合同，原告昆明云典电力器材有限公司在庭审中明确对薛花签订合同的代理权限进行追认，且被告提交的金马街道金马社区太平村股份合作社出具的证明也载明同意被告李贺云将场地转租与原告法定代表人薛典章经营使用，故原、被告之间房屋及场地租赁合同关系成立。原、被告签订房屋及场地租赁合同后，原告向被告交纳了2010年11月1日至2011年11月1日全年的租金，但依据庭审查明事实，原告使用的租赁物于2011年9月底即全部拆除，原告已不能继续正常使用租赁物，依据双方合同约定，被告应当将原告未使用期限的租金做相应扣减，由被告将未使用部分一个月租金8333元退还原告。对租赁物拆除后被告所取得的拆迁补偿款应当如何分配的问题，首先依据原、被告合同约定，对因国家征用而支付的房屋及相关设施的补偿费，被告原有房屋及相关设施的补偿费归被告所有，原告承租后新建房屋的补偿费按租赁期限每年10%折旧补偿，机器设备等归原告所有。庭审中原告提交了其租赁房屋后新建房屋的付款凭据，因上述凭据均系付款证明，形式上不符合诉讼证据的要件规定，一审法院不予采纳，但庭审中查明原告在承租后确实修建了一些附属设施，一审法院将结合租赁物拆迁后所取得的非标准附属设施补偿款118772.35元酌情确定，由原告享有附属设施补偿款的50%即59386元。原告与被告签订租赁合同时约定的租赁期限为10年，租赁物拆迁时房屋及场地均由原告一直在使用，因拆迁临时安置补助费62876.88元、搬家费18380.89元、搬迁奖励费36761.77元等是针对被拆迁户所使用房屋拆迁临时安置作出的补助费用，按照谁使用、谁受益的原则，应当由原告享有，被告领取上述费用应当返还原告。判决：一、被告李雪涛、李贺云于本判决生效之日起十日内返还原告昆明云典电力器材有限公司租金8333元；二、被告李雪涛、李贺云于本判决生效之日起十日内返还原告昆明云典电力器材有限公司非标准附属设施补偿款59386元、临时安置补助费62876.88元、搬家费18380.89元、搬迁奖励费36761.77元，共计177405.54元；三、驳回原告昆明云典电力器材有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：首先，对于被上诉人所租赁场地具体搬迁并拆除完毕的时间，被上诉人主张系2011年9月，而两上诉人主张系在2011年11月，而对此问题无论是被上诉人二审提交的视频资料还是两上诉人一审提交的情况说明，均不能充分证实，尤其被上诉人当庭陈述其是在2011年10月8日才全部搬完。故本院确认：2011年9月16日，昆明市官渡区综合行政执法大队四中队、官渡区金马街道办事处城管科下发昆明新机场高速公路城区（官渡段）绿化及环境整治项目限期搬迁通知，载明搬迁期限为搬迁通知发布后的五天内，原告所租赁场地属于限期搬迁范围内。对于被上诉人所租赁场地具体搬迁并拆除完毕的时间因证据不足，不作确认。其次，依据被上诉人一审提交的昆明市官渡区金马街道金马社区太平村股份合作社2014年4月14日出具的《证明》，本院二审补充确认：在涉案土地于2011年9月拆迁后，被上诉人到村上反映其在该地上进行了部分建设，并对建设部分的拆迁补偿要求村上解决，村小组于2013年11月15日约齐双方到村办公室就补偿款分配事宜进行协商，李雪涛及其亲属到场，双方协商后定于2013年11月20日再次协商，但2013年11月20日经村小组联系，两上诉人均未到场。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案中，上诉人李雪涛与薛花签订《房屋及场地租赁合同》，但薛花系被上诉人法定代表人薛典章之女，亦是被上诉人公司员工，且从2011年租金交纳收据来看，也载明付款人是被上诉人而非薛花个人，在被上诉人昆明云典电力器材有限公司在庭审中已明确对薛花签订合同的代理权限进行追认的情况下，一审法院认定该《房屋及场地租赁合同》的相对方应为被上诉人并无不当。2011年9月16日，昆明市官渡区综合行政执法大队四中队、官渡区金马街道办事处城管科下发昆明新机场高速公路城区（官渡段）绿化及环境整治项目限期搬迁通知，载明搬迁期限为搬迁通知发布后的五天内，被上诉人二审提交的视频资料也可以表明在2011年9月底就已经进行拆迁工作，故按照日常情理，在2011年10月，被上诉人已不能正常使用租赁物，一审法院判令两上诉人返还被上诉人该月租金8333元并无不当，本院予以维持。同时，对于被上诉人所主张的附属设施补偿款，结合被上诉人一审中提交的其投入修缮的证据，以及两上诉人一审当庭自认被上诉人建有添附物，一审酌情判令由被上诉人享有非标准附属设施补偿款的50%即59386元具有事实依据，本院亦予以维持；对于被上诉人所主张的临时安置补助费、搬家费、搬迁奖励费，严格来说，两上诉人在租用涉案土地后建盖了房屋，亦是被拆迁户和需要安置的对象，一审判令以上款项由被上诉人完全享有存在不当之处，故本院结合本案实际，酌情判令临时安置补助费、搬家费、搬迁奖励费由两上诉人和被上诉人各自享有50%即59009.77元。最后，昆明市官渡区金马街道金马社区太平村股份合作社2014年4月14日出具的《证明》与被上诉人的陈述相一致，可以证实在涉案土地于2011年9月拆迁后被上诉人向太平村股份合作社反映要求解决拆迁补偿款分配事宜，村小组于2013年11月组织双方协商，构成诉讼时效的中断，故两上诉人认为本案已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人李雪涛、李贺云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5675号民事判决第一项，即：“一、被告李雪涛、李贺云于本判决生效之日起十日内返还原告昆明云典电力器材有限公司租金8333元”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第5675号民事判决第二、三项，即：“二、被告李雪涛、李贺云于本判决生效之日起十日内返还原告昆明云典电力器材有限公司非标准附属设施补偿款59386元、临时安置补助费62876.88元、搬家费18380.89元、搬迁奖励费36761.77元，共计177405.54元。三、驳回原告昆明云典电力器材有限公司的其他诉讼请求”；三、上诉人李雪涛、李贺云于本判决生效之日起十日内支付被上诉人昆明云典电力器材有限公司非标准附属设施补偿款59386元以及临时安置补助费、搬家费、搬迁奖励费59009.77元；四、驳回被上诉人昆明云典电力器材有限公司的其他诉讼请求。五、驳回上诉人李雪涛、李贺云的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5476元，二审案件受理费5476元，合计10952元，由上诉人李雪涛、李贺云负担4985.53元，由被上诉人昆明云典电力器材有限公司负担5966.47元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 刘昕光审判员 陆有林审判员 汪 佳二〇一六年十月十四日书记员 陈攀宇 关注微信公众号“”