（2016）鄂03民终1197号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
严友文与和昌（湖北）置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严友文,和昌（湖北）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终1197号上诉人（原审原告）：严友文，男，1963年11月5日生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：刘天锐，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解，代收法律文书等。委托诉讼代理人：井昱琳，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解，代收法律文书等。上诉人（原审被告）：和昌（湖北）置业有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区公园路***号。法定代表人：林慧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶新民，湖北东之风律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解，代收法律文书等。上诉人严友文因与上诉人和昌（湖北）置业有限公司（以下简称和昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第00397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。严友文上诉请求：撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第00397号民事判决，改判支持本人的诉讼请求。事实和理由：和昌公司未取得房屋预售许可证的情况下出售房屋，其行为构成欺诈，应当双倍返还购房款。和昌公司上诉请求：撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民一初字第00397号民事判决，改判驳回严友文的诉讼请求。一审判决对于诉讼费的分担错误，请求二审法院予以纠正。事实和理由：未办理商品房预售许可证等行政审批手续的责任在有关行政机关。严友文向一审法院起诉请求：1、解除双方间的房屋买卖合同；2、判令和昌公司返还本人购房款110万元，并赔偿110万元；3、诉讼费由和昌公司负担。一审法院认定事实：2014年11月28日，严友文在看了和昌公司开发的毛坯房后，支付全部购房款110万元，购买和昌公司开发的“和昌国际城”第三期29栋面积均为130平方米的2801、2803号房屋二套及车库1个。和昌公司为严友文出具了收据三张，分别注明：收到严友文D29-2-2801购房款50万元；收到严友文D29-2-2803购房款50万元；收到严友文车位预付款10万元。严友文所购房屋所涉楼栋至今未办理商品房预售许可证。付款后，严友文要求签订商品房预售合同未果，之后因退房再次与和昌公司发生争执。和昌公司开发的部分房屋（含本案涉诉房屋）可由公务员团购。该公司拟定的团购方案规定，对团购130平方米房屋的，需交定金20万元，定期交房。严友文不具有公务员资格。本案在审理过程中，经严友文申请，一审法院依法对和昌公司的部分房屋采取了保全措施。诉讼过程中，经多次协调，双方分歧巨大，无法达成一致。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、严友文与和昌公司的商品房买卖合同关系是否成立？二、和昌公司未取得商品房预售许可证将房屋出售给严友文，合同效力如何认定？严友文变更诉讼请求是否有效？三、和昌公司未取得商品房预售许可证将房屋出售给严友文是否系故意隐瞒和欺诈？四、本案该如何处理？关于焦点一：一审法院认为，严友文购买和昌公司两套房屋的标的物、价款等基本条款明确，应当认定相应合同已经成立。而购买车库的标的物不能确定，不能认定相应合同已成立。从和昌公司为严友文出具的两份购房款收据中可以看出，严友文购买的是和昌公司开发的29栋2801、2803号房屋共两套，购房款各为50万元，严友文已现款支付了全部购房款。虽然双方未签订商品房预售合同，但双方买卖房屋的标的物确定、价款确定，合同的主要条款已经具备，应当认定双方间的商品房预售合同关系已经成立。而从车位预付款收据来看，并不能确定严友文欲购买的车位的具体位置，不能确定相应的标的物，不具备买卖合同关系成立必备的要件，不能认定双方对车位的买卖合同成立。严友文支付了相关款项，只能认定其为购买车位而向和昌公司支付了预付款。二、和昌公司未取得商品房预售许可证而将其开发的商品房出售给严友文，违反了法律的强制性规定，双方的商品房买卖合同无效。严友文对相应合同的性质认识错误，在一审法院释明后变更诉讼请求，符合相关规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项的规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中和昌公司将其开发的“和昌国际城”三期29栋2801、2803两套房屋出售给严友文，但在起诉前仍未取得相应的商品房预售许可证。和昌公司的行为违反了法律的强制性规定，相应的商品房预售合同无效。严友文起诉时要求解除与和昌公司的商品房买卖合同等诉讼请求，是基于该合同有效而提出。严友文对涉诉合同的效力认识错误。在一审法院依法释明后，严友文将其诉讼请求予以变更，符合法律规定。三、和昌公司未取得商品房预售许可证将其开发的商品房出售给严友文，违反了法律的强制性规定，具有过错。但并无依据证明和昌公司对严友文故意隐瞒了该情形，也无充足依据否定严友文对相关情形知情。故不足以认定和昌公司对严友文构成欺诈。四、对本案的处理。如前所述，和昌公司未取得商品房预售许可证将其开发的商品房出售给严友文，和昌公司违反了法律的强制性规定，导致双方的商品房买卖合同无效。严友文要求和昌公司返还因该合同取得的购房款110万元及赔偿其利息损失的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。其利息损失可按银行同期贷款利率标准核算。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。本案中虽然和昌公司未取得商品房预售许可证，但不足以认定和昌公司的行为系故意隐瞒。严友文要求和昌公司支付1倍购房款的赔偿款110万元，不符合法律规定的法定情形，一审法院不予支持。综上，经合议庭评议，判决：一、和昌（湖北）置业有限公司返还严友文已支付的购房款及车位款110万元，并自2014年11月28日起，按银行同期贷款利率支付利息，直至还清之日止。二、驳回严友文的其他诉讼请求。上列应付款项，限于本判决生效之日起十日内给付清结。如果未按判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24500元，保全费5000元，合计29500元，由和昌（湖北）置业有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审中，当事人没有提交新的证据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。和昌公司未取得商品房预售许可证将其开发的商品房出售给严友文，违反了法律的强制性规定，双方定立的合同属无效合同，与前述法条规定不同。但并无依据证明和昌公司对严友文故意隐瞒了该情形，也无充足依据否定严友文对相关情形知情。故不足以认定和昌公司对严友文构成欺诈。因严友文主张双倍返还购房款的请求未予以支持，故一审判决对于诉讼费的分担不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人严友文、和昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费24500元，保全费5000元，合计29500元，由和昌（湖北）置业有限公司负担20500元，严友文负担9000元。二审案件受理费16555元，由和昌（湖北）置业有限公司负担14700元，严友文负担1855元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王 海审判员 徐恩田二〇一六年十月十四日书记员 刘亚琼 更多数据：搜索“”来源：