（2016）甘06民终467号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-29
案件名称
芦海伟与全圣房地产开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省武威市中级人民法院
所属地区
甘肃省武威市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘肃全圣房地产开发有限公司,芦海伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘06民终467号上诉人（原审被告）：甘肃全圣房地产开发有限公司。法定代表人张全年，系该公司经理。委托诉讼代理人代军梅，系公司工作人员。委托诉讼代理人薛恩玲，甘肃汇平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芦海伟。上诉人甘肃全圣房地产开发有限公司因与被上诉人芦海伟房屋买卖合同纠纷一案，不服武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘肃全圣房地产开发有限公司的委托代理人薛恩玲，被上诉人芦海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃全圣房地产开发有限公司上诉请求：改判芦海伟在一审判决的基础上再向甘肃全圣房地产开发有限公司支付房屋超面积价款47049.24元。事实和理由：一审判决仅判令芦海伟支付百分之三的费用不合理，也违反双方约定。芦海伟答辩要求维持原判。芦海伟向一审法院起诉请求：要求被告交付购买楼房一套并协助办理该房屋产权登记手续，被告承担迟延交付房屋的违约金24500元。一审法院认定事实：2010年5月22日，原告芦海伟与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订银城花园住宅小区购房协议，约定由原告认购被告开发的银城花园住宅小区22号楼1单元801室的住宅楼房一套，建筑面积143平方米，单价每平方米3318元，合计房款474474元，另购地下室一间，建筑面积6.3平方米,单价3318元，合计20903元。双方并就交付房屋及交纳房款等权利义务、违约责任进行了约定。后原告分九次共计支付给被告房款497337元。该涉案房屋面积经武威市房地产测绘队测绘以武房测绘（2120）号房屋面积测绘报告确定实际面积为161.47平方米。原告付款以后，原告要求被告交付房屋，但被告认为原告所支付的房价款不足，要求原告按照实际面积补足剩余房价款以后再交付房屋，原告认为房屋面积不符合合同约定，其只能按照法律规定的3%的面积误差比承担付款义务，其他超出部分面积的价款不予承担。为此，原告诉至本院要求被告交付所购买的凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记手续，同时要求被告承担迟延交付房屋的违约金24500元。另查明，被告就该涉案房屋出售给原告芦海伟后，再未向任何第三人出售该房屋且并未将房屋交付给任何人，该涉案房屋仍然由被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司实际占有。一审认为，原告芦海伟与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订银城花园住宅小区购房协议主体资格平等，系双方主观合意，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同。生效的合同双方应当履行，原告按照合同约定支付房价款以后，被告应当按照约定交付房屋，故原告要求被告交付所购买的凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记手续，符合法律规定，应予支持；但因房管部门核定的房屋建筑面积超出了双方合同约定的房屋建筑面积，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”故原告应当按照双方约定的房屋面积143平方米的基础上以每平方米3318元的价格补缴超出的3%部分的房价款(应补缴房价款数额为3318元/㎡×143㎡×3%﹦14234.22元)，该房屋面积误差比超出3%部分的房价款由被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司承担，所有权归原告芦海伟。对原告主张要求被告承担迟延交付房屋的违约金24500元，因双方在履行合同过程中，原告的付款期限亦不符合合同约定，双方均存在违约情形，法律的本质亦是维护良好的市场经济秩序并建立市场诚信体系，故在双方违约情形下，为使合同能够继续完整履行，对原告该项诉请不予支持，双方互不承担违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司交付给原告芦海伟凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记。二、原告芦海伟支付给被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司剩余房价款14234.22元。三、驳回原告芦海伟的其他诉讼请求。案件受理费8786元，减半收取4393元，由被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实均没有异议。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是商品房买卖合同约定面积与实际交付使用的房屋建筑面积不符时误差面积价款应当如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%),按照合同约定的面积价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权人归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《银城花园住宅小区购房协议》中约定“楼房完工后，若协议面积与房管部门核定的实际面积不符时，甲乙双方应按房管部门核定的面积计算，多退少补，乙方须在房屋面积内承担相应的地下公摊面积。据上约定内容可知，双方对合同约定面积与实际建筑面积不符时如何处理是有清楚约定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定应当按照约定处理。原审适用法律不当，应予纠正。综上所述，甘肃全圣房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初第1797号民事判决第一、三项；二、撤销武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初第1797号民事判决第二项；三、变更武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初第1797号民事判决第二项为被上诉人芦海伟支付给上诉人甘肃全圣房地产开发有限责任公司剩余房价款61283.46元。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费976元由被上诉人芦海伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 超审 判 员 魏君鸿代理审判员 杨海昇二〇一六年十月十四日书 记 员 陈亚楠 百度搜索“”