（2016）黔0115民初505号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-12
案件名称
彭远珍与贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭远珍,贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初505号原告：彭远珍，女，1964年8月10日出生，汉族，住贵州省小河区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：田尊贤，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园碧水云碧涟阁一栋六单元2层1号。法定代表人：赵为群，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师，一般授权代理。原告彭远珍与被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称商业步行街开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田尊贤，被告的委托诉讼代理人兰天、黄开荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭远珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属备案违约金86，859元及2015年7月31日以后直至被告实际完成备案之日止的预期备案违约金；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原被告签订的商品房买卖合同，由原告向被告购买金阳文化商业步行街G1区2层14号房。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告于2011年7月28日交付房屋。根据双方签订的合同，被告应该在商品房交付后550日将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案，如违约，出卖人则按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。而被告未在合同约定期限内履行备案义务，应向原告承担预期备案违约金，但双方在合同中约定的违约金计算标准过低，且考虑到被告违约时间的长短，请求法院按照每日万分之一对逾期备案违约金进行调整。为维护原告的合法权利，特诉至法院提起如前诉请。被告辩称：1.原告要求我们支付逾期备案违约金的诉请已经超过了诉讼时效；2.我们已经将办理房屋产权的登记材料报产权登记机关备案，已完成合同约定的备案义务；3.原告购买房屋所在区域，于2015年9月29日后可办理房屋不动产登记证，原告至今未办理相关产权证，系自身问题造成；4.原告诉请逾期备案违约金不符合合同约定和法律规定，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实的质证和认定情况：1.被告提交了商品房销售现房证明书，拟证明被告已于2015年9月29日完成了合同约定的备案义务。对此，原告对该证据三性不持异议，但认为该证据只能证明被告已经可以办理房产证，不能证明被告完成权属备案。2.被告提交了不动产权证书，拟证明G区的房屋已经在2015年9月29日可以办理不动产所有权证，被告方已不存在违约行为且原告方未办理房屋产权系自身原因造成。对此，原告认为系复印件，不能证明被告可以办理房屋土地使用权证。上述证据1因原告对三性无异议，本院予以认定；证据2虽是复印件，但是客观，本院予以认定。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。合同双方应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自义务。本案的争议焦点有二，一是被告是否存在违约情形；二是本案是否已过诉讼时效。关于焦点一，原、被告双方在合同中对买卖的商品房产权登记问题进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从该项约定载明的内容以及交房时间2011年7月28日看，被告最迟应于2013年1月28日前办理产权备案登记手续，否则构成违约。于本案而言，被告于2015年9月29人才取得金阳商业步行街G区《商品房销售现房证明书》，被告的行为已构成违约。关于焦点二，我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，除非另有规定。逾期办证违约金的请求权本质上属于债权请求权，故应当受诉讼时效的约束，但在生活实践中，买受人一般不会在办证期限届满之日即要求出卖人支付违约金，而是待实际满足办理权属证书条件之时一并要求。由此，诉讼时效应自出卖人实际满足权属备案登记条件并通知买受人可以办证之日起算。本案被告于2015年9月29日取得《商品房销售现房证明书》，同年10月1日在贵阳晚报上刊登公告，故诉讼时效的起止时间应为2015年10月2日至2017年10月2日。本案原告起诉时间为2016年2月19日，并不存在诉讼时效已过的情形。综上所述，被告既已违约，按约定应按已付购房款的0.1%支付原告逾期办理权属备案登记违约金。现原告以该约定标准过低为由诉请按已付购房款每日万分之一的标准计算，该标准仍低于中国人民银行同期同类贷款基准利率，故本院从其自愿。自2013年1月29日至2015年9月29日止的逾期办证违约金应为678，583元×0.0001×973天=66，026.13元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告彭远珍逾期办证违约金66，026.13元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，972元，减半收取计986元，由原告负担236.49元；被告负担749.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 肖 海二〇一六年十月十四日书记员 迟莹莹 来源：百度“”