（2016）皖02民终1772号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-11
案件名称
邰昌付与芜湖新马投资有限公司、芜湖星火投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邰昌付,芜湖新马投资有限公司,芜湖星火投资有限公司,芜湖市弋江区白马街道新义村民委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖02民终1772号上诉人（一审原告）：邰昌付，男，1963年11月20日出生，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：徐作勇，安徽青弋江律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：芜湖新马投资有限公司，住所地：安徽省芜湖市芜繁路鲁港新镇7-10号。法定代表人：鲍凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋毅，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴长根，安徽深蓝律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：芜湖星火投资有限公司，住所地：安徽省芜湖市弋江区火龙岗镇牌坊岭。法定代表人：黄必发，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：芜湖市弋江区白马街道新义村民委员会，住所地：安徽省芜湖市弋江区白马街道新义村。负责人：甘国兴，该村委会主任。委托诉讼代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。上诉人邰昌付因与被上诉人芜湖新马投资有限公司（以下简称新马公司）、芜湖星火投资有限公司（以下简称星火公司）、芜湖市弋江区白马街道新义村民委员会（以下简称新义村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院作出的（2016）皖0203民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人邰昌付的委托诉讼代理人钱小刚，被上诉人新马公司的委托诉讼代理人宋毅，被上诉人星火公司和新义村委会共同的委托诉讼代理人王宗之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邰昌付上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判邰昌付对涉案房屋享有优先购买权。一、二审诉讼费用由新马公司、星火公司以及新义村委会共同承担。事实和理由：一、涉案房屋的交易是采用直接抵偿的方式，不属于公开挂牌出售，也不属于征收置换，因此不属于合同约定的放弃优先购买权的条件。二、涉案的房屋并没有转让给村委会，至今未办理相关产权过户手续，村委会目前只是占有房屋，并不是所有，对涉案房屋不享有物权法意义上的所有权。新马公司辩称：本案涉案房屋的租赁合同中明确约定，涉案房屋在租赁期限内对外公开处置、用于征收置换等情况时，邰昌付已经放弃优先购买权，该合同是双方当事人的真实意思表示，理应遵守。此后，新马公司在与村委会签订的《产权转让合同》中约定以涉案房屋偿付土地征收补偿款，而该转让行为的实质即租赁合同中约定的公开处置、用于征收置换等情况。在此前提下，依据租赁合同的相关约定，邰昌付对涉案房屋显然不具有优先购买权。星火公司与新义村委会共同辩称：邰昌付承租的涉案房屋是通过竞租方式获得，竞租公告已经明确涉案房屋公开处置或用于征收置换，承租人承诺放弃优先购买权，对此，邰昌付与星火公司在《房屋租赁合同》中也作出了同样的约定。本案弋江区政府征收新义村委会、新义村委会、牌坊村委会土地产生土地补偿款，区政府研究决定将涉案房屋给付村委会以冲抵土地补偿款，这种方式是用于征收置换，符合双方约定的邰昌付放弃优先购买权的条件。即使涉案房屋不是用于征收置换，至少是政府指定出售给部分村委会，也符合公开处置（挂牌出售）的情况，此种情况下，放弃优先购买权也是邰昌付应有之意。邰昌付向一审法院起诉请求：1、确认邰昌付对金石新城B15-16号房屋享有优先购买权；2、新马公司、星火公司以及新义村委会承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月至2010年3月，新马公司投资开发建设了弋江区金石新城安置小区一期工程，本案涉案门面房亦在建成范围，土地使用权类型为划拨。2014年3月，新马公司委托星火公司将包括涉案门面房在内的32间门面房通过安徽长江产权交易所对外挂牌招租。星火公司在招租文件中明确提示，在租赁期间出租方经上级部门批准将出租标的物公开处置（挂牌出售）、或者用于征收置换的，出租方承诺放弃优先购买权，且招标文件均印发给承租人。2014年5月24日，邰昌付与星火公司签订了房屋租赁合同，承租了涉案门面房（金石新城门面房B15-16），租赁期3年，至2017年5月31日期满。在租赁合同中双方约定：在租赁期间，出租方经上级部门批准将出租标的物公开处置（挂牌出售）、或者用于征收置换的，出租方承诺放弃优先购买权。因芜湖市弋江区政府欠新义村委会土地征收补偿款，2014年5月30日，新马公司经其主管部门决定，将涉案门面房转让给了新义村委会以抵偿芜湖市弋江区政府所欠的土地征收补偿款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。新马公司委托星火公司与邰昌付签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力。星火公司在招租文件以及在与邰昌付签订的租赁合同中明确说明或者约定了在租赁期间，出租方经上级部门批准将出租标的物公开处置（挂牌出售）、或者用于征收置换的，出租方承诺放弃优先购买权。新马公司经其上级主管部门决定将涉案门面房转让给新义村委会以抵偿芜湖市弋江区政府所欠的土地征收补偿款的行为符合当事人在合同中约定邰昌付放弃优先购买权的条件，故邰昌付主张其享有涉案门面房的优先购买权于法无据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据上述司法解释规定精神，涉案门面房已转让给新义村委会，邰昌付诉求优先购买权已无实际意义和无法律依据，对邰昌付的诉求不予支持。综上，一审法院判决：驳回邰昌付的诉讼请求。本案案件受理费减半收取80元，由邰昌付负担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。新义村委会提交了法院的生效判决书，证明邰昌付应向新义村委会支付租金的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：该生效判决与本案中邰昌付是否享有优先购买权并无关联性。本院二审经审理查明的事实和原判认定的事实一致。本院认为，一、星火公司接收新马公司的委托，与邰昌付签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法有效的合同。双方均应当严格遵守、尊重合同的约定。该合同第一条第5款已经明确约定诉争房屋在租赁期内对外公开处置、用于征收置换等情况时，邰昌付承诺放弃优先购买权，该合同同时又在长江产权交易所的网站上进行了公告，该公告不仅再次明确了上述约定的内容，竞租方（邰昌付）也同时承诺对于《房屋租赁合同》的内容已经全面了解，且无异议并遵照执行。此后，新马公司与新义村委会签订《产权转让合同》，以置换转让的方式将涉案房屋用于偿付土地征收补偿款，该产权转让行为符合放弃优先购买权的约定，本院对邰昌付确认其享有优先购买权的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应于维持。邰昌付的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人邰昌付承担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 智代理审判员 丁大慧代理审判员 蒋 磊二〇一六年十月十四日书 记 员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：