（2016）粤0891民初964号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
湛江市东简农资专业合作社与吴挺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湛江市东简农资专业合作社,吴挺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初964号原告：湛江市东简农资专业合作社，住所地湛江市。法定代表人：余玉强，该社主任。委托诉讼代理人：吴东译，该社出纳。委托诉讼代理人：王凤丽，广东国邦律师事务所律师。被告：吴挺，男，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。原告湛江市东简农资专业合作社诉被告吴挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告湛江市东简农资专业合作社的委托诉讼代理人王凤丽、吴东译，被告吴挺及其委托诉讼代理人吴国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市东简农资专业合作社向本院提出诉讼请求：1.判令解除《湛江市农资专业合作社门店承包经营合同书》（下称《合同书》），被告立即返还店面给原告；2.判令被告支付从2015年3月至2016年7月期间欠付的租金21391.60元（暂计至2016年7月，实计至被告按约定履行义务之日止）；3.判令原告不予返还被告押金2000元；4.判令被告另行向原告支付违约金1000元（暂计至2016年6月，实计至被告履行完毕之日止）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年10月28日签订《合同书》，约定自2013年11月1日至2016年10月31日期间，原告将位于湛江市×××的门店承包给被告经营，租金每年15100元。在下一年度开始前，被告须交清全年的租金，否则逾期一天罚款300元。拖欠租金超过三个月，原告可以解除合同，被告交纳的抵押金不予返还。《合同书》签订后，被告向原告交纳了2000元押金。合同履行期间，被告于2013年11月1日交纳了全年的租金15100元，于2014年11月1日只交纳了四个月的租金，2015年3月至7月的租金21391.60元未交纳。因双方签订合同中约定的违约金过高，原告请求法院将违约金调整为每月2%。对于2015年3月至2016年7月1日期间的违约金，原告要求被告支付1000元；对于2016年7月1日后的违约金则按每月2%计算。原告还要求解除合同，不予返还被告的押金。为此，特提起诉讼。被告吴挺辩称，1.原告提起本案诉讼没有经过职工代表大会讨论，本案是某一管理公章的人员自行提起的，不能代表企业的意志。起诉状列明的法定代表人余玉强已被主管单位免职，且起诉状中法定代表人的签名不是余玉强本人所签，应驳回原告的起诉。2.被告不同意解除合同。本案的案由应为企业承包合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。被告承包涉案门店之后，严格依照合同履行，没有违约。2015年期间，由于余玉强被免职，上级单位另派一个人担任副主任管理全面公司，该副主任自行收取职工的钱以架空经职工代表大会选举产生的财务人员。因此，财务人员要求暂停收取各门店承包金，待问题解决后再行缴交。截至目前，上述问题仍未得到妥善处理。可见，被告并非不交承包金，其一直都是同意缴纳的，不应解除《合同书》。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告起诉的事实予以确认，并查明，被告是原告的职工。双方签订的《合同书》第一条约定：被告必须在承包门店满一年的三天前一次性缴纳下一年的租金；第五条约定：涉案门店只限于在职职工承包经营。由于原告的管理层与职工之间出现矛盾，被告等多名职工联合以拒绝支付门店租金和社会保险个人缴费部分的方式对抗管理层。截至本案辩论终结时，被告拖欠2015年3月至2016年8月的租金共计22650元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.湛江市东简农资专业合作社的起诉是否合法；2.被告是否应支付拖欠的租金及违约金给原告；3.原告诉请解除《合同书》、收回门店及没收押金2000元是否有理。关于争议焦点1。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案是房屋租赁合同纠纷，湛江市东简农资专业合作社是涉案《合同书》的当事方，也是涉案门店的出租人，与本案有直接的利害关系，故其是本案适格的原告。另外，湛江市东简农资专业合作社属于集体所有制企业，法律对于该类企业起诉的程序并未作特别规定，故其起诉的程序亦符合法律规定。被告关于湛江市东简农资专业合作社起诉不合法的主张于法无据，应不予支持。关于争议焦点2。原、被告签订的《合同书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应予保护。合同当事人应按照约定全面、诚信履行义务。原告已向被告交付涉案门店，被告应按期缴纳租金。原告主张被告拖欠2015年3月至2016年8月的租金共计22650元，被告未能提供证据反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应对原告该主张予以采纳，故被告应支付欠付的租金22650元。2016年9月以后的租金，原告可待被告实际欠付后另行主张。另外，根据《合同书》约定，被告逾期缴纳租金，还应按每天300元支付违约金。原告只诉请被告支付截至2016年6月的违约金1000元并按每月2%计付自2016年7月起的违约金，是当事人对其权利的处分，应予以支持。关于争议焦点3。虽然《合同书》约定了被告拖欠租金超过三个月的，原告有权单方终止合同并收回门店、没收押金。但鉴于《合同书》明确约定了涉案门店只限于在职职工承包经营，可见承包门店经营是被告作为原告职工的福利待遇。而且，被告欠付租金的原因是由于原告的内部管理出现了问题，原告亦有责任。因此，为了有效化解原告管理层与职工之间的矛盾，维护劳资关系的和谐稳定，对原告提出解除《合同书》、收回门店并没收押金2000元的诉讼请求不予支持。综上所述，原告提出判令被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，理据充分，应予支持；提出判令解除合同、收回门店及不予返还押金2000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、限被告吴挺在本判决发生法律效力之日起10日内向原告湛江市东简农资专业合作社支付2015年3月至2016年8月拖欠的租金共计人民币22650元；二、限被告吴挺在本判决发生法律效力之日起10日内向原告湛江市东简农资专业合作社支付违约金（截至2016年6月30日的违约金为人民币1000元；自2016年7月1日起至欠付租金付清之日止的违约金，以实际欠付的2016年8月31日之前的租金为基数按每月2%计付）；三、驳回原告湛江市东简农资专业合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409.79元，减半收取204.90元，由被告吴挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 何昭峰二〇一六年十月十四日书记员 肖宜媚附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。广东省湛江经济技术开发区人民法院民事判决书（2016）粤0891民初964号原告：湛江市东简农资专业合作社，住所地湛江市东海岛东简镇东简圩17号。法定代表人：余玉强，该社主任。委托诉讼代理人：吴东译，该社出纳。委托诉讼代理人：王凤丽，广东国邦律师事务所律师。被告：吴挺，男，1958年12月30日出生，汉族，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。原告湛江市东简农资专业合作社诉被告吴挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告湛江市东简农资专业合作社的委托诉讼代理人王凤丽、吴东译，被告吴挺及其委托诉讼代理人吴国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市东简农资专业合作社向本院提出诉讼请求：1.判令解除《湛江市农资专业合作社门店承包经营合同书》（下称《合同书》），被告立即返还店面给原告；2.判令被告支付从2015年3月至2016年7月期间欠付的租金21391.60元（暂计至2016年7月，实计至被告按约定履行义务之日止）；3.判令原告不予返还被告押金2000元；4.判令被告另行向原告支付违约金1000元（暂计至2016年6月，实计至被告履行完毕之日止）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年10月28日签订《合同书》，约定自2013年11月1日至2016年10月31日期间，原告将位于湛江市东海岛东简镇东简圩的肥料门店承包给被告经营，租金每年15100元。在下一年度开始前，被告须交清全年的租金，否则逾期一天罚款300元。拖欠租金超过三个月，原告可以解除合同，被告交纳的抵押金不予返还。《合同书》签订后，被告向原告交纳了2000元押金。合同履行期间，被告于2013年11月1日交纳了全年的租金15100元，于2014年11月1日只交纳了四个月的租金，2015年3月至7月的租金21391.60元未交纳。因双方签订合同中约定的违约金过高，原告请求法院将违约金调整为每月2%。对于2015年3月至2016年7月1日期间的违约金，原告要求被告支付1000元；对于2016年7月1日后的违约金则按每月2%计算。原告还要求解除合同，不予返还被告的押金。为此，特提起诉讼。被告吴挺辩称，1.原告提起本案诉讼没有经过职工代表大会讨论，本案是某一管理公章的人员自行提起的，不能代表企业的意志。起诉状列明的法定代表人余玉强已被主管单位免职，且起诉状中法定代表人的签名不是余玉强本人所签，应驳回原告的起诉。2.被告不同意解除合同。本案的案由应为企业承包合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。被告承包涉案门店之后，严格依照合同履行，没有违约。2015年期间，由于余玉强被免职，上级单位另派一个人担任副主任管理全面公司，该副主任自行收取职工的钱以架空经职工代表大会选举产生的财务人员。因此，财务人员要求暂停收取各门店承包金，待问题解决后再行缴交。截至目前，上述问题仍未得到妥善处理。可见，被告并非不交承包金，其一直都是同意缴纳的，不应解除《合同书》。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告起诉的事实予以确认，并查明，被告是原告的职工。双方签订的《合同书》第一条约定：被告必须在承包门店满一年的三天前一次性缴纳下一年的租金；第五条约定：涉案门店只限于在职职工承包经营。由于原告的管理层与职工之间出现矛盾，被告等多名职工联合以拒绝支付门店租金和社会保险个人缴费部分的方式对抗管理层。截至本案辩论终结时，被告拖欠2015年3月至2016年8月的租金共计22650元。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.湛江市东简农资专业合作社的起诉是否合法；2.被告是否应支付拖欠的租金及违约金给原告；3.原告诉请解除《合同书》、收回门店及没收押金2000元是否有理。关于争议焦点1。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案是房屋租赁合同纠纷，湛江市东简农资专业合作社是涉案《合同书》的当事方，也是涉案门店的出租人，与本案有直接的利害关系，故其是本案适格的原告。另外，湛江市东简农资专业合作社属于集体所有制企业，法律对于该类企业起诉的程序并未作特别规定，故其起诉的程序亦符合法律规定。被告关于湛江市东简农资专业合作社起诉不合法的主张于法无据，应不予支持。关于争议焦点2。原、被告签订的《合同书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应予保护。合同当事人应按照约定全面、诚信履行义务。原告已向被告交付涉案门店，被告应按期缴纳租金。原告主张被告拖欠2015年3月至2016年8月的租金共计22650元，被告未能提供证据反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应对原告该主张予以采纳，故被告应支付欠付的租金22650元。2016年9月以后的租金，原告可待被告实际欠付后另行主张。另外，根据《合同书》约定，被告逾期缴纳租金，还应按每天300元支付违约金。原告只诉请被告支付截至2016年6月的违约金1000元并按每月2%计付自2016年7月起的违约金，是当事人对其权利的处分，应予以支持。关于争议焦点3。虽然《合同书》约定了被告拖欠租金超过三个月的，原告有权单方终止合同并收回门店、没收押金。但鉴于《合同书》明确约定了涉案门店只限于在职职工承包经营，可见承包门店经营是被告作为原告职工的福利待遇。而且，被告欠付租金的原因是由于原告的内部管理出现了问题，原告亦有责任。因此，为了有效化解原告管理层与职工之间的矛盾，维护劳资关系的和谐稳定，对原告提出解除《合同书》、收回门店并没收押金2000元的诉讼请求不予支持。综上所述，原告提出判令被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，理据充分，应予支持；提出判令解除合同、收回门店及不予返还押金2000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、限被告吴挺在本判决发生法律效力之日起10日内向原告湛江市东简农资专业合作社支付2015年3月至2016年8月拖欠的租金共计人民币22650元；二、限被告吴挺在本判决发生法律效力之日起10日内向原告湛江市东简农资专业合作社支付违约金（截至2016年6月30日的违约金为人民币1000元；自2016年7月1日起至欠付租金付清之日止的违约金，以实际欠付的2016年8月31日之前的租金为基数按每月2%计付）；三、驳回原告湛江市东简农资专业合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409.79元，减半收取204.90元，由被告吴挺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员何昭峰二○一六年十月十四日书记员肖宜媚附：相关法律条文及司法解释《中国人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 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