（2016）渝0153民初4551号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-14
案件名称
重庆双宇物业管理有限公司与莫兴华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆双宇物业管理有限公司,莫兴华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0153民初4551号原告：重庆双宇物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道玉屏一街5号，统一社会信用代码91500226320300483B。法定代表人：颜克东，经理。委托诉讼代理人：谭伟，公司员工，特别授权。被告：莫兴华，男，汉族，1973年10月9日生，住重庆市荣昌区。原告重庆双宇物业管理有限公司与被告莫兴华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆双宇物业管理有限公司的委托代理人谭伟、被告莫兴华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆双宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2015年6月起至2015年12月期间的物业服务费322元；2、判令被告自缴费的逾期之日起至判决之日止按服务合同约定的标准计算支付以上物业服务费欠费违约金暂计0.65元每日，合计125元。事实和理由：原告系荣昌区“畜科院老家属院板桥种猪场小区”的物业服务企业，被告系该小区房屋（建筑面积114.79平方米）的产权所有人，系小区业主之一。2014年11月，该小区业主委员会通过书面召开业主大会的行驶选聘原告作为小区的物业服务企业并签订了《物业服务合同》，约定物业服务费用按每月每平方米0.4元的标准收取。被告有近7个月拖欠未交，经原告多次催收，而被告均拒绝交纳拖欠的物业服务费。莫兴华辩称，原告未尽到义务，拒绝交纳物管费。理由有：物管入住后，小区断水长达一年；小区清洁、绿化均很差；房屋漏水，物管不维修；小区存在安全隐患，小区大门被拆走。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，原告重庆双宇物业管理有现公司（以下简称乙方）与重庆市畜科院家属院业主委员会（以下简称甲方）签订《荣昌县畜科院老家属院物业服务委托合同》，约定由乙方对畜科院老家属元（含老家属院、专家楼、川牌楼、集资楼、板桥种猪场）进行物业管理。合同第三条约定：物业服务事项的主要内容为：1、物业共用部位，公用设施、设备的维修、养护和管理。2、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。3、交通与车辆停放秩序的管理。4公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤。···第四条约定：物业服务费1、住宅0.4元/平方米/月···5、各业主应在每月五日前或每季度、年第一个月五日前履行当月、季度、年的交费义务。未及时缴纳物业服务费，甲方所属业主需向乙方缴纳所欠费总额每日3%的违约金。第五条约定：房屋公用部位，公用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、由共有部分业主按建筑面积比例在公共维修基金中支付（含小区生化池的清掏、维护，变压器的维修、养护及其他法律法规规定应由公共维修基金支付的费用），无公共维修基金的由业主自筹。第十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按欠费总额每日百分之三的标准向乙方支付违约金，欠费日按本合同约定的缴费期限的最后一日计算。合同签订后，原告双宇物业于2014年11月1日接手畜科院板桥家属院小区的物业管理工作。被告莫兴华的自有房屋（建筑面积108.83平方米）位于该小区内。双方确认2015年6月至12月共计7个月，因为水管未修好，被告未向原告交纳每月45.9元的物业服务费用。庭审中，被告认为小区存在清洁绿化差、小区大门被原告拆走、房屋漏水原告没有处理、小区水管破裂停水长达一年等诸多问题，原告没有尽到物业管理的职责，不应当缴纳物业服务费用。原告对被告提出的问题陈述认为：小区清洁卫生原告专门雇人进行维护，小区并没有用绿化带种菜的现象，种菜的地方不是绿化带，因该小区系畜科院家属院，面积很大，原告服务范围不包括那些草地，只有两栋楼和楼之间的土地；小区大门我方并未拆走，以前就没有的；被告家漏水是因为楼上住户的问题，物管公司只能是协调而无法强制要求住户解决；小区部分水管停水一年的原因是因为水管渗漏，水厂的工作人员维修都解决不了而剪断的，因为需要住户自己出钱维修接管道，小区总表后到住户家水表前的这一节管道应当由住户自行出资维修，我方并无责任。以上事实，有原告举示的《荣昌县畜科院老家属院物业服务委托合同》、《物管移交协议》，被告举示的照片、收据及双方当事人陈述可以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与重庆市畜科院家属院业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，该服务合同对被告依法具有约束力。原被告双方均应当按照合同约定履行相应的义务。根据庭审中查明的事实，小区总表后到被告家水表前这一段供水管道因为渗漏问题没有解决，原告采用剪断水管的简单粗暴方法防止渗漏，致使包括被告在内相应住户居民生活用水受到影响，造成被告较长时间的生活不便，被告以此抗辩认为原告未尽到物业管理的相应职责的观点有事实依据，本院依法予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，原告为被告所居住的小区提供的相应的物业服务，但是，原告在对公共管网维护维修的服务过程中，存在一定的服务瑕疵，本院根据本案争议的性质酌情确定以被告减少交纳40%的物业服务费的方式来衡平双方的利益。即被告应当向原告交纳的物业服务费为45.9元×7个月×60%=192.78元。因原告存在服务不到位的质量瑕疵，被告与原告存在争议，本院对原告要求被告按合同约定支付违约金每日百分之三的诉讼请求不予支持。对原告陈述的总水表至住户水表之间的管道应当由住户自行负责的意见，因其并无举示充分证据证明，本院依法不予采信。被告因为服务合同中对于清洁卫生、环境绿化等物业服务的质量标准并不明确，本院对被告关于小区清洁卫生状况和绿化带维护差而不应交纳物业服务费的抗辩意见不予采信，被告陈述小区大门被原告拆走并无充分证据证实，本院不予采信。因被告与楼上住户之间的相邻权益纠纷并非原告的物业服务范畴，故本院对被告以楼上住户房屋漏水原告没有处理而不应交纳物业服务费的抗辩意见不予采信。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告莫兴华在本判决生效后五日内支付原告重庆双宇物业管理有限公司2015年6月至12月期间的物业服务费192.78元；二、驳回原告重庆双宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告莫兴华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告莫兴华负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 周丹二〇一六年十月十四日书记员 龙飞 百度搜索“”