（2016）浙1122民初1203号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
卢海叶、吕理强与缙云县博尔置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
缙云县人民法院
所属地区
缙云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢海叶,吕理强,缙云县博尔置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1122民初1203号原告：卢海叶，女，1975年12月29日出生，汉族，农民，住缙云县。原告：吕理强，男，1972年9月2日出生，汉族，农民，住缙云县。两原告委托代理人：黄惠芬，缙云壶镇法律服务所法律工作者。被告：缙云县博尔置业有限公司，住所地缙云县壶镇镇兴工路199号。法定代表人：黄振宇，该公司总经理。委托代理人：李云法，该公司职工。委托代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。原告卢海叶、吕理强与被告缙云县博尔置业有限公司（以下简称博尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢海叶及两原告委托代理人黄惠芬，被告委托代理人杨小峰、李云法到庭参加诉讼。本案现已审理终结，经审判委员会讨论决定。原告卢海叶、吕理强向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同（备案合同编号20130100186）；2、判令被告返还原告购房款984885元中现金支付的304885元及从2013年1月21日起至款还清日止按银行贷款利息另行计付本金304885元的利息；返还原告因向工商银行贷款680000元而已支付的利息及本金，并从合同解除房屋归还给被告后，由被告向工商银行继续还本付息；3、判令被告赔偿原告违约金179741.51元（对被告已收取的购房款984885元，从2015年3月31日起至2016年3月31日止按日万分之五计算违约金）。事实和理由：被告博尔公司通过政府拍卖取得位于壶镇乐业路6号编号为4-38-353地块的土地使用权，进行房产开发，并向社会公开预售商品房。原告看了被告宣传所建楼盘的设计图及效果图等资料后，于2012年1月21日与被告签订商品房买卖合同，向被告预购第15幢1单元502及斜02（阁楼）商品房，合同约定每层高度为3米。原告通过现金支付及银行按揭等方式已向被告支付全部购房款984885元（现金304885元，余款按揭）。合同约定房屋交付时间为2015年3月31日，逾期交付，按日万分之一支付违约金。到2015年被告的楼盘基本结顶，原告发现被告所建房屋与预购合同约定有严重出入，阁楼的层高不足2.40米，与约定的3米相差太大。且阁楼使用的钢筋裸露并严重腐烂，房屋内及小区没有按照规定设置消防设施，阁楼没有消防通道，并了解到主建筑框架存在严重的安全隐患。就房屋的质量问题，原告与另外七户购房户多次向被告反映质量问题，被告均不予重视。2015年9月28日，原告向被告递送了《房屋质量整改通知》，但被告没有任何答复。后原告向被告提出要求退房退款，均无果，被告至今未按合同约定和法律规定将房屋向原告交付。被告的违约行为，导致原告无法近期入住或使用房屋，还造成原告已付款利息的损失。因此，被告应赔偿原告利息损失、逾期交房违约金、原告因解除合同不能按预期居住或使用房屋的损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《商品房销售管理办法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条等规定，原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告赔偿损失、支付违约金。为证明诉称事实，原告提供了以下证据：1、两原告身份证各一份，待证两原告身份情况；2、工商登记信息表一份，待证被告公司系一人有限责任公司，黄振宇依法应承担连带责任；3、商品房买卖合同一份，待证原告向被告购买房屋的面积、空间、质量等约定；4、发票一张，待证原告向被告所交的定金及首付款；5、个人购房借款/担保合同一份，待证原告向工商银行贷款68万元，由被告向银行担保还款，诉争房屋抵押给银行；6、银行流水对账单一份，待证两原告从2013年3月份-2016年3月16日止已还本付息情况；7、房屋现场照片五张，待证房屋高度、空间不够，主体质量不合格；8、整改通知书一份，待证七商品房购买者对出卖方提出书面质量异议；9快递存根一份，待证原告邮寄给出卖方需要整修的书面依据；10、建筑工程施工质量联系单一张，待证监理公司认可的整改方案，被告方至今未履行的事实；11、建筑工程设计图一份，待证诉争房屋层高设计为3米，但实际层高不足3米的事实。被告博尔公司辩称：一、原告诉称与事实不符。被告是依法依规开发壶镇乐业新天地项目。被告经公开竞买，依法取得缙云县壶镇乐业路地块土地使用权，依法取得相关规划许可，并委托浙ＸＸ越建筑设计有限公司进行规划设计，取得相关审批后严格按照施工图施工建设，项目于2015年3月6日竣工验收，于2015年3月30日完成竣工验收备案登记。被告开发的壶镇乐业新天地项目不存在“没有按照规定设置消防设施、主建筑框架存在严重的安全隐患”等问题。至于原告提到的购房合同中阁楼层高3米问题，这是工作人员疏忽错填。对照批准的设计施工图，可以证实被告竣工的涉案阁楼层高完全符合设计施工图。阁楼的钢筋裸露问题，本身没有原告起诉所称这么严重，并且设计单位也给出了整改方案，被告也将整改方案告知各购房户，只要取得各购房户的配合就可以实际整改。二、原告的诉讼请求应予驳回。原告以并不存在的质量问题，提出依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《商品房销售管理办法》第三十二条，《最高人民法院》第十二条、第十三条的规定，请求解除房屋买卖合同，并要求被告赔偿损失。原告的以上诉讼请求理应被驳回。首先，原告的上述诉讼请求无支持的事实依据，其提及的所谓质量问题并不成立。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条并非是合同解除的规定，而是不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的当事人应承担的违约责任的规定；《商品房销售管理办法》第三十二条也不是解除合同约定的规定，而是指房地产开发企业销售商品住宅时，应提供相关《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条确实规定了“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用”等情形解除合同和赔偿损失，第十三条也规定了“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的可解除合同和赔偿损失，但对照本案，显然并不具备该司法解释第十二条、第十三条适用的前提条件。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明辩称事实，被告博尔公司提供了以下证据：1、缙云县企业投资项目备案通知书、建设规划许可证、建设工程施工许可证复印件各一份，待证被告开发的壶镇乐业新天地项目系依法审批许可；2、施工图一份、商品房买卖合同复印件二份，待证被告开发的壶镇乐业新天地项目严格按批准设计施工图施工，案涉房屋阁楼层高3米系错写；3、竣工验收备案表复印件一份，待证被告开发的壶镇乐业新天地项目2015年3月6日完成竣工验收后，于2015年3月30日完成竣工验收备案登记，待证被告开发的壶镇乐业新天地项目工程合格；4、交房通知书和快递单各一份，待证被告已经按照合同约定履行了交房的义务。对本案证据，本院组织双方当事人进行了当庭质证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，本院认证如下：1、原告提供的证据：（1）证据1，被告对之无异议，且符合证据三性，本院予以确认。（2）证据2，被告对证据本身无异议，但对原告所主张的后部分待证事实有异议，且认为原告也没有诉请黄振宇承担连带责任。本院认为，被告的质证意见成立，对证据2予以确认，但对原告所主张的黄振宇依法应承担连带责任的待证事实不予确认。（3）证据3，被告对证据本身无异议，但认为该合同中约定的阁楼层高为3米系错填，实际设计层高不足3米。本院认为，证据3，符合证据三性，予以确认。（4）证据4、5、6，被告对证据本身无异议，但认为与本案不具关联性。本院认为，被告对以上证据的真实性无异议，且以上证据与本案具有关联性，能证明其待证事实，予以确认。（5）证据7，被告对其客观性、待证事实均有异议，认为被告严格按照设计要求施工15号楼，不存在实际的空间与设计的空间不符的问题，且上述照片不能证明15号楼主体质量不合格的事实，这些照片没有拍摄时间，从其照片表面分析，应是竣工后拍摄的，不能反映房屋的真实客观情况。本院认为，证据7，无法证明原告所主张的待证事实，不予确认。（6）证据8、9，被告对其真实性无异议，但对通知书反映的质量问题有异议，认为通知书不能客观真实反映房屋质量的真实情况。本院认为，被告对其真实性无异议，且该二组证据能证明原告于2015年10月22日向被告提出房屋质量有问题的待证事实，予以确认。（8）证据10，被告对证据本身无异议，但认为被告收到联系单后，已经将联系单的内容告知了包括原告在内的其他相关购房户，被告只有在取得购房户的配合之后才能进行维修工作，至今没有维修是由于相关购房户没有配合。本院认为，被告对该证据未提出实质性异议，予以确认。（9）证据11，被告对证据本身无异议，但对待证事实有异议，认为设计图上载明的是设计檐上口高度为3米，不存在被告偷工减料之事实。本院认为，被告对证据的真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，予以确认，并据此认定涉案房屋阁楼层至檐口高度为2.60米，至檐上口高度为3米；对原告据此所主张的待证事实不予确认。2、被告博尔公司提供的证据：（1）证据1，原告无异议，本院予以确认。（2）证据２，原告对其中的买卖合同无异议，但对施工图有异议，认为不知图纸签章栏上是否有真的盖章，且对被告据此所待证的事实有异议，认为这是被告方为自己开脱责任，因为施工图的制作方是依照被告的指示出图，尽管建设局要求被告按阁楼层高3米的标准进行设计，被告也依此要求出图向建设局报批，但后来的施工图可能基于被告的授意或项目承建的建筑公司授意完成，所以被告提供的施工图反而能证明被告或其承包的建筑公司擅自变更经批准的设计标准进行施工，实施了损害消费者合法权益的偷工减料行为。本院认为，原告对买卖合同无异议，予以确认；被告提供的施工图与原告提供的证据8内容相一致，予以确认，但无法证明合同上约定阁楼层高3米系错写，对该待证事实不予确认。（3）证据３，原告有异议，认为不能证明待证事实，且认为该证据只能说明这26项资料有存在，而不能证明验收后房屋是合格的,且该报备表实际项中明确注明被告所建的工程存在质量问题，并要求被告整改，这与原告提供的质量异议书及存在的问题相印证。另外，从被告未按规定进行整改的态度来看，可以认定被告以其实际行为表明不愿继续履行合同的客观事实，对照合同法第94条之规定，因依法解除合同。本院认为，原告质证意见不成立，原告对证据3的真实性无异议，且该组证据与本案具有关联性，能证明被告所主张的待证事实，故对证据3予以确认。（4）证据4，原告对其真实性无异议，但认为该证据只能证明被告曾通知原告交款，不能证明被告已完成房屋交付，因为被告并没有依照合同约定向原告方提供诸多能让购房者放心的材料，比如商品房预售许可证，房屋建筑工程质量保证书，建设工程竣工验收备案表，其中包含勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收意见等重要材料的出示。此外，原告收到通知后，就发现了房屋严重的质量问题，经多次向被告口头反映无果后，采取书面异议方式通知被告进行整改，最后中介公司提出几个方面的整改意见，被告也没有进行落实，说明被告在明知道自己违约的情况下，仍不进行补救措施，恰恰证明被告不愿履行合同的真实目的。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，且该证据能证明其待证事实，予以确认。本院经审理认定本案事实如下：被告博尔公司经公开竞买取得缙云县壶镇乐业路6号编号为4-38-353地块的土地使用权，在取得相关规划许可后，委托浙ＸＸ越建筑设计有限公司进行规划设计；在取得相关审批手续后，进行施工建设；该项目于2015年3月6日竣工验收，于2015年3月30日完成竣工验收备案登记。原告卢海叶、吕理强系夫妻，两原告于2012年1月21日与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买新天地小区第15幢1单元502及斜02（阁楼）商品房，商品房层高为3米，房屋交付时间为2015年3月31日，逾期交付，按日万分之一支付违约金。原告通过现金支付及银行按揭等方式已向被告支付全部购房款984885元（现金304885元，余款68万元向中国工商银行股份有限公司缙云支行按揭）；从2013年2月6日起至2016年3月止，原告已向中国工商银行股份有限公司缙云支行按合同约定支付了房屋按揭利息、本金。被告博尔公司于2015年3月向原告卢海叶、吕理强邮寄了乐业新天地业主交房费用清单、交房通知书；原告卢海叶于2015年3月28日签收了该邮件。后，原告发现所购的商品房与15幢楼其他购买户存在共性问题，故与新天地15幢其他六户购买户于2015年10月22日向被告邮寄了房屋质量整改通知。2015年11月23日，浙ＸＸ越建筑设计有限公司向被告发送了联系单，对新天地六区块（新天地15幢楼）建筑工程质量处理提出处理方案，其内容如下：“1、根据现场实际情况，6区块15#楼屋顶屋面梁未浇捣实处，现按以下要求整改：（1）凿除原混凝土松动部分，并清洗干净。（2）修复矫正钢筋并除锈，在梁上排钢筋处加216主筋，以加强梁的强度。（3）按要求结合屋面修改图纸尺寸制作模板。（4）用C30微膨胀混凝土捣密实。（5）拆模并认真浇水养护。2、根据现场实际情况，6区块15#楼屋顶处原有坡屋面与平屋面交接处排水未做到位，现按附图1要求整改。3、檐沟处避雷针连接钢筋露筋要求上加贴面砖或花岗岩来处理。4、部分屋面瓦片倒漏要求重新检查瓦片的搭接长度和平整度，按现场实际情况整改。屋面顺水坡度符合设计规范要求（详见附图2）。5、单元门处缺少过梁按附图3加角钢处理。6、五层平台破裂、漏水要求按设计图纸及相关建筑施工规范处理。7、楼梯间处屋面消防上人孔漏水，建议取消上人孔，加40×60杉木椽+20×20挂瓦条盖瓦处理。”2015年12月5日，被告在联系单上加盖公章，同意该处理方案。现被告未按联系单上的处理方案对新天地15幢楼进行整改。另查明，新天地小区第15幢1单元斜02（阁楼）商品房的竣工图纸载明阁楼层至檐口的高度为2.600米，至檐上口的高度为3米。本院认为：本案的争议焦点是,1、原告是否有权要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；如果有权解除，被告应返还原告多少购房款、支付原告多少因解除合同所造成的损失；2、被告是否已按合同约定向原告履行了交房义务；如果没有，被告应向原告支付多少违约金。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但原告未提供有效证据证明其向被告购买的商品房主体结构质量不合格，也未提供有效证据证明因房屋质量问题严重影响正常居住使用，故原告要求依据该两条法律解除合同的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”、《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，故原告要求依据以上法条解除合同的诉讼请求，无据可依，不予支持。第二，被告博尔公司于2015年3月，向原告卢海叶、吕理强邮寄了乐业新天地业主交房费用清单、交房通知书。原告卢海叶于2015年3月28日对该邮件予以签收，而原、被告签订的合同约定，房屋交付时间为2015年3月31日。故应认定，被告已按合同约定向原告履行了交房义务。综上，原告卢海叶、吕理强的诉讼请求，无据可依不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告卢海叶、吕理强的诉讼请求。案件受理费16010元，由原告卢海叶、吕理强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。审 判 长 徐步茜审 判 员 吕劲强人民陪审员 林 凯二〇一六年十月十四日代书 记员 应其宏附：裁判文书适用法律条文依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”