（2016）吉01民终2133号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-09
案件名称
李淑芳与吉林省正茂房地产开发有限公司二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李淑芳,吉林省正茂房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2133号上诉人（原审原告）：李淑芳，女，1968年8月6日生，回族，住长春市南关区。委托代理人：朱骏，长春市朝阳区荣信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林省正茂房地产开发有限公司，住所：长春市二道区东环城路5688号。法定代表人：刘桂霞，总经理。委托代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。上诉人李淑芳因与被上诉人吉林省正茂房地产开发有限公司（以下简称正茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第2075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人朱骏，被上诉人委托代理人王长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑芳上诉请求：撤销（2015）二民初字第2075号民事判决，改判解除双方之间商品房买卖合同，被上诉人向上诉人返还购房款917677.01元，并支付违约金354590.39元。理由如下：1、一审认定事实不清。上诉人提出解除合同的理由，是依据《商品房买卖合同》第十五条当时约定因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书，而不是因为被上诉人没有将办理权属登记所需的资料报送登记机关备案。一审法院对被上诉人是否将办理权属登记所需资料报送登记机关备案的事实没有查清，庭审中，被上诉人称已完成报送，但未提交证据，庭审后，一审法院也未核实，对该房屋为何没有取得权属证书的原因没有查明。2、一审法院适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十五条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定作出一审判决，属于适用法律错误。上诉人请求解除合同应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的法定解除条件。因被上诉人的违约行为，上诉人签订《商品房买卖合同》合同目的无法实现，被上诉人应返还购房款支付违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定的损失计算方法明显低于上诉人实际损失，且计算标准不明确，所以上诉人请求按照已付购房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息标准计算违约金。被上诉人二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李淑芳一审请求：判决解除双方所签订的《商品房买卖合同》，正茂公司向其返还购房款917677.01元，支付利息354590.39元。一审法院认定事实：原、被告双方于2011年11月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号×××），购买位于二道区东环城路5688号，吉林省正茂生产资料交易市场房屋，建筑面积148.22平方米，原告向被告交付房款891098.64元，另交纳49554.25元，被告给原告出具收款收据3张，被告给原告退款22975.88元，出具收据2张，原告购买房屋总价款917677.01元。被告已于2010年9月17日将该房屋交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。一审法院认为：原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》，该合同的订立，符合法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该合同中15条明确约定:出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。被告没有履行签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，至今也没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使，该权利消灭。本案中房屋交付时间是2010年9月17日，经过540日至2012年3月11日，解除权发生，至2013年3月11日解除权消灭。为了维护交易安全和稳定经济秩序，不使已经稳定的法律关系遭到破坏，并产生显失公平的后果，应当驳回原告诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告李淑芳的诉讼请求。案件受理费8130元，由原告负担。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，本院于2016年8月1日前往长春市房产档案馆对正茂公司是否提交备案资料进行核实，经该档案馆工作人员核实，正茂公司未将办理权属登记所需资料提交齐全。本院认为：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务，上诉人负有交纳购房款，被上诉人负有向登记机关报送备案所需资料，协助上诉人办理房屋登记手续的义务。依照《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人须在2012年3月11日前将备案资料报送登记机关，否则上诉人有权退房，然而直至2016年8月1日被上诉人也未向登记机关将备案所需资料报送齐全，已然构成违约，因此上诉人自2012年3月11日享有合同解除权，但该解除权应在合理期限内行使，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，该合理期限应认定为一年，上诉人应在解除权发生之日起一年内即2013年3月11日前行使，然而上诉人直至2015年12日2日才诉至一审法院要求解除合同，行使解除权，已然超出一年合理期限，解除权已消灭，因此一审法院判决驳回其解除合同的诉讼请求正确，上诉人可另行主张被上诉人逾期报送备案资料的违约责任。综上所述，李淑芳上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16324元，由上诉人李淑芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 贺银婷代理审判员 李 迪二〇一六年十月十四日书 记 员 张维峰 来源：