（2015）中区法民初字第11634号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2018-06-24
案件名称
许蓓与重庆钢运置业代理有限公司刘燕等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许蓓,邓享俊,刘燕,重庆钢运置业代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第11634号原告：许蓓，女，1983年8月21日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。委托代理人：刘星，重庆睿通律师事务所律师。委托代理人：李章虎，重庆睿通律师事务所实习律师。被告：邓享俊，男，1969年10月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：刘燕，女，1982年2月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆钢运置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号31-1#，组织机构代码74288496-8。法定代表人：代育松。原告许蓓诉被告邓享俊、刘燕、重庆钢运置业代理有限公司（以下简称“钢运置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许蓓的委托代理人刘星、李章虎，被告邓享俊到庭参加诉讼，被告刘燕、钢运置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许蓓向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告许蓓与被告邓享俊、刘燕、钢运置业公司于2010年6月30日签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、判令被告邓享俊、刘燕支付原告许蓓违约金90000元；三、判令被告邓享俊、刘燕立即腾空重庆市渝中区的房屋并返还给原告刘蓓。事实和理由：2010年6月30日，原、被告签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定被告邓享俊、刘燕向原告购买位于重庆市渝中区的房屋，建筑面积84.19平方米，房屋总价款450000元，因原告尚未取得该房屋的产权证并已设立抵押，被告邓享俊、刘燕定期偿还房款为原告解除抵押。合同签订后，被告邓享俊向原告支付房屋首付款107825元，并在2010年7月至2015年4月期间代替原告偿还银行按揭贷款，其中，2015年4月的银行按揭贷款中的100元由原告偿还。自2015年4月30日至今，被告未再支付银行按揭款，经原告催促后，被告仍未支付，故原告起诉来院。被告邓享俊辩称，2010年6月30日，原告与三被告签订《房地产买卖及经纪合同》属实，约定原告将位于重庆市渝中区的房屋出售给被告邓享俊、刘燕，价款为450000元，因该房屋的产权证尚未办出并已抵押给银行，买方自愿定期偿还房款并办理解押，在原告获得产权证2年内办理房屋过户手续。但为了节约税费，当时被告与原告、钢运置业公司口头约定，在原告获得房屋产权证5年后办理房屋过户手续。被告邓享俊支付了首付款107825元，原告于2010年7月份将房屋交付使用，被告开始按期偿还按揭贷款。在快满5年时，因被告邓享俊的原因，2015年4月的按揭贷款差100元，自2015年5月起没有偿还按揭贷款，被告邓享俊与原告约定由原告垫付3个月的房贷，被告邓享俊在3个月后直接向原告支付10000元，并要求原告在2015年7、8月前来办理房屋过户手续。但原告在3个月后电话告知被告邓享俊，没有时间前来重庆办理房屋过户手续。原告随后即提起诉讼。被告刘燕、钢运置业公司均未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年10月27日，许蓓与重庆创冠房地产开发有限公司（以下简称“创冠公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定许蓓向创冠公司购买位于重庆市渝中区的房屋一套，总成交金额为414846元，许蓓在签订合同后三日内支付首付款83846元，余款331000元向银行申请按揭贷款。随后，许蓓与中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行（以下简称“工商银行重庆建新北路支行”）、创冠公司签订《个人购房借款/担保合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定许蓓向中国银行重庆建新北路支行贷款331000元，贷款期限为2009年12月26日至2029年12月26日，以重庆市渝中区的房屋作抵押等内容。2010年6月30日，许蓓（卖方）与邓享俊、刘燕（买方）、钢运置业公司（经纪方）签订《房地产买卖及经纪合同》，约定买方向卖方购买位于重庆市渝中区的房屋，转让成交价为450000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施、大修基金、契税，（此价格含大修基金12445元），买方在签订合同时交纳定金5000元，若卖方产权尚处于银行抵押状态中，则由买方还清该物业的银行欠款，赎出该物业抵押在银行的相关证件，在卖方产权证办出解押后三十个工作日内办理该物业的《房地产权证》过户手续，以开发商通知接房时间为准，卖方将该物业交予买方，若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金等内容。其中，第十四条补充条款约定：“1、卖方名下的产权证尚未办出并在银行抵押中，双方均知晓并愿意在此状态下交易，买方自愿为卖方解押还款，卖方尚欠银行324730元（具体金额以银行为准，到时从尾款中相应增减），自签订本合同起该物业产生的月供由买方定期偿还，直到提前还款为止（注：产权证下来两年之内，买方须结清该物业欠款）；2、约定公证完毕之后，买方支付首付款107825元，剩余尾款5000元于过户之日支付。”随后，邓享俊、刘燕向许蓓支付首付房款107825元。2010年7月，许蓓将重庆市渝中区的房屋交付邓享俊、刘燕使用，邓享俊、刘燕自当月开始按期偿还上述房屋的按揭款项。2010年9月21日，许蓓申请办理重庆市渝中区的房屋的权属登记，并取得《重庆市渝中区土地房屋权属登记业务受理单》。许蓓陈述已于2010年11月26日取得上述房屋的房地产权证。2015年4月，邓享俊、刘燕未足额偿还上述房屋的按揭款项，差100元。自2015年5月起，邓享俊、刘燕未再偿还上述房屋的按揭款项。2015年8月10日，许蓓的委托代理人向邓享俊、刘燕邮寄送达《律师函》，要求邓享俊、刘燕在收函后5日内向许蓓支付房款、利息及违约金，否则视为邓享俊、刘燕拒绝履行根本义务，双方合同自动解除，许蓓有权将该物业再转让给任何人。邓享俊认可收到上述《律师函》，但未支付房款、利息和违约金等。另查明，许蓓关于重庆市渝中区的房屋的银行按揭贷款至今未结清。庭审中，许蓓和邓享俊均确认合同约定的大修基金12445元直接支付给创冠公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”原告许蓓与被告邓享俊、刘燕、钢运置业公司签订的《房地产买卖及经纪合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应按约全面履行各自的权利义务。被告邓享俊、刘燕在支付房屋首付款后应当按照合同约定代替原告许蓓定期偿还案涉房屋的按揭贷款，并在原告许蓓取得案涉房屋的产权证后两年内结清欠款。现被告邓享俊、刘燕未在约定时间内结清剩余银行按揭贷款，且自2015年4月起也未按期足额偿还案涉房屋的按揭贷款，其行为已构成违约，且经原告许蓓催告后，被告邓享俊、刘燕在合理期限内仍未履行付款义务，故原告要求解除与被告邓享俊、刘燕、钢运置业公司于2010年6月30日签订的《房地产买卖及经纪合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。至于被告邓享俊主张与原告许蓓口头约定的结清欠款时间为原告许蓓取得案涉房屋的产权证后五年内，但未举示证据证明，原告许蓓亦不予认可，故本院不予采信。至于被告邓享俊主张于原告许蓓取得案涉房屋的产权证满两年时，多次电话催促原告许蓓向贷款银行预约提前还款，因原告许蓓之故导致其未能按期结清欠款的事实，也未提供证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，因被告邓享俊、刘燕的违约行为导致《房地产买卖及经纪合同》解除，根据上述法律规定，被告邓享俊、刘燕应当将案涉房屋腾空并返还给原告许蓓，而原告许蓓亦可以要求被告邓享俊、刘燕按照合同约定支付违约金。合同约定的违约金标准为房屋总价款的20%，虽然被告邓享俊抗辩约定违约金标准过高，但考虑原告自2010年7月已将案涉房屋交付被告邓享俊、刘燕使用的事实，且被告邓享俊亦没有提供其他证据证明约定的违约金标准过分高于造成的损失，故本院不予采信，对违约金标准不予调整。又因合同约定的转让成交价中包含大修基金12445元，本院认为大修基金不属于购房款范畴，应予扣除，故被告邓享俊、刘燕应当支付原告许蓓违约金87511元[（450000元-12445元）×20%）]。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许蓓与被告邓享俊、刘燕、重庆钢运置业代理有限公司于2010年6月30日签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、被告邓享俊、刘燕在本判决生效后立即支付原告许蓓违约金87511元；三、被告邓享俊、刘燕在本判决生效后十日内将重庆市渝中区的房屋腾空并返还给原告许蓓；四、驳回原告许蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元，由被告邓享俊、刘燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 李成玲人民陪审员 许培英人民陪审员 ＸＸ难二〇一六年十月十四日书 记 员 彭云青 百度搜索“”